Rakennusalan kirjanpito:Mitä rakennusyrityksen kirjanpidossa tehdään toisin, ilmoitukset, urakat ja varaukset

Rakennusalan kirjanpidossa eli rakennusyrityksen kirjanpidossa on kolme alan omaa velvoitetta. Urakka- ja työntekijätiedot ilmoitetaan Verohallinnolle, kun työmaan arvo ylittää 15 000 euroa. Aliurakoitsijoista tehdään tilaajavastuun selvitykset. Rakentamispalvelun myynnissä toiselle rakennusalan yritykselle käytetään käännettyä ALV:tä. Tilikauden yli jatkuvat urakat kirjataan keskeneräisinä, ja pitkien urakoiden tuloutus on avattu artikkelissa osatuloutus kirjanpidossa. Kaikki tämä hoidetaan samoista sopimus-, lasku- ja palkkatiedoista kuin kirjanpito. Alihankkijasta tarvittavat selvitykset on koottu oppaaseen tilaajavastuu-raportti.

Mikä tekee rakennusalan kirjanpidosta erilaista?

Rakennusala on harmaan talouden torjunnan painopiste, ja siksi alalla on velvoitteita, joita muilla aloilla ei ole. Jokaisella työmaalla liikkuvalla on veronumero, urakoista ja työntekijöistä ilmoitetaan Verohallinnolle kuukausittain, ja aliurakoitsijoiden taustat pitää tarkistaa. Nämä eivät ole kirjanpitoa sanan suppeassa merkityksessä, mutta ne tehdään samoista tiedoista: urakkasopimuksista, laskuista ja palkoista. Työntekijöiden urakkapalkan laskemisesta kerrotaan sivulla urakkatyön palkka.

Toinen ero on aika. Urakka voi kestää kuukausia ja jatkua tilikauden yli. Silloin pitää päättää, millä tilikaudella tulos näkyy, ja se vaikuttaa suoraan veroihin. Kolmas ero on ALV. Sama sähkötyö tai remontti laskutetaan eri tavalla sen mukaan, onko asiakas kuluttaja vai toinen rakennusalan yritys. Kun hoidat nämä asiat kuukausittain etkä vasta tilinpäätöksessä, vältät myöhästymismaksut, maksat veroa oikean tuloksen mukaan ja tiedät jo urakan aikana, tuottaako se.

Mikä on rakentamispalvelu?

Rakentamispalvelu tarkoittaa arvonlisäverolaissa (8 c §) kiinteistöön kohdistuvaa rakentamis-, korjaus-, purku-, asennus- ja kunnossapitotyötä sekä työvoiman vuokrausta tällaiseen työhön. Määritelmä ratkaisee kaksi asiaa: koskeeko myyntiä käännetty ALV ja kuuluuko työmaa rakentamisen ilmoitusten piiriin. Raja ei aina kulje siellä, missä arkikieli sen vetää.

Rakentamispalvelua ovat esimerkiksi talon, hallin tai laiturin rakentaminen, remontti, saneeraus ja purkutyö, sähkö-, LVI- ja eristystyöt rakennukseen, maalaus, tapetointi, laatoitus ja lattiatyöt, kiintokalusteiden asennus, rakennussiivous ja työmaan loppusiivous, maa- ja vesirakentaminen, kaivuu ja pihatyöt rakennustyön osana sekä työvoiman vuokraus rakennustyöhön.

Rakentamispalvelua eivät ole arkkitehti- ja rakennesuunnittelu, rakennusvalvonta ja valvojan palvelut, pelkkä rakennustarvikkeiden myynti ilman asennusta, kiinteistön tavanomainen ylläpitosiivous, irtaimen kalusteen myynti ja kokoaminen, isännöinti, koneen vuokraus ilman kuljettajaa eivätkä konsultointi ja koulutus. Esimerkit perustuvat Verohallinnon ohjeeseen rakennusalan käännetystä arvonlisäverovelvollisuudesta. Rajatapauksissa ratkaisee työn sisältö, ei laskun otsikko.

Rakentamisilmoitukset: mitä, kuka ja milloin?

Verohallinnon ohjeen mukaan rakentamiseen liittyvät tiedot on annettava, jos työmaan yhteenlaskettu kokonaisarvo ylittää 15 000 euroa ilman ALV:tä. Ilmoituksia on kaksi. Urakkatiedoissa ilmoitetaan urakoitsijan tiedot, sopimuksen mukainen urakkasumma, urakan alku- ja loppupäivä sekä kauden aikana laskutettu tai maksettu määrä. Työntekijätiedoissa ilmoitetaan työmaalla työskennelleet henkilöt. Päivittäin pidettävä työmaapäiväkirja helpottaa ilmoitusten tarkistamista, koska siihen merkitään työmaalla olleet tekijät.

Urakkatiedot ilmoittaa se, joka tilaa rakentamispalvelun, eli pääurakoitsija ilmoittaa aliurakoitsijansa. Työntekijätiedot ilmoittaa yhteisen rakennustyömaan päätoteuttaja. Määräaika on kohdekuukautta toisena seuraavan kuukauden 5. päivä, joten kesäkuun tiedot annetaan viimeistään 5. elokuuta. Myöhästymisestä voi tulla laiminlyöntimaksu, ja pieni yritys huomaa asian usein vasta, kun maksu tulee.

• Urakkatiedot Verohallinnolle: rakentamispalvelun tilaaja, kun työmaa ylittää 15 000 euroa, kuukausittain.
• Työntekijätiedot Verohallinnolle: päätoteuttaja, kuukausittain samalla aikataululla.
• Kuvallinen tunniste veronumerolla: jokainen työmaalla työskentelevä, yhteisellä rakennustyömaalla aina.
• Tilaajavastuun selvitykset: aliurakan tai vuokratyön tilaaja, kun sopimus on vähintään 9 000 euroa.
• Käännetty ALV: myyjä ja ostaja, kun ostaja myy rakentamispalveluja.

Yksin työskentelevä aliurakoitsija ajattelee usein, etteivät ilmoitukset koske häntä, koska pääurakoitsija hoitaa ne. Pääurakoitsija ilmoittaa sinut, mutta jos otat itse alihankkijan, esimerkiksi laatoittajan tai purkufirman, sinusta tulee tilaaja ja ilmoitusvelvollinen. Tallenna siis jokainen aliurakkasopimus samaan paikkaan kuin laskut, ja kerro kirjanpitäjälle, millä työmailla olet mukana. Silloin ilmoitus tehdään samalla, kun kuukauden kirjaukset tarkistetaan, eikä se jää muistin varaan.

Veronumero ja tilaajavastuu työmaalla

Jokaisella yhteisellä rakennustyömaalla työskentelevällä pitää olla näkyvillä kuvallinen tunniste, jossa on nimi, kuva, veronumero ja työnantajan nimi. Verohallinto antaa veronumeron automaattisesti suomalaisella henkilötunnuksella, ja se merkitään julkiseen veronumerorekisteriin pyynnöstä. Pyynnön voi tehdä henkilö itse, työnantaja tai päätoteuttaja. Yrittäjä tarvitsee veronumeron samalla tavalla kuin työntekijä. Kun palkkaat ensimmäisen työntekijän, tarkista hänen veronumeronsa rekisteristä jo ennen ensimmäistä työmaapäivää.

Tilaajavastuulaki velvoittaa tarkistamaan aliurakoitsijan taustat, kun sopimuksen arvo on vähintään 9 000 euroa ilman ALV:tä. Rakentamisessa selvitysvelvollisuus koskee kaikkia, myös niitä, joiden päätoimiala ei ole rakentaminen. Pyydä selvitykset ennakkoperintärekisteristä, työnantajarekisteristä ja ALV-rekisteristä, verojen maksamisesta, eläkevakuutuksista, sovellettavasta työehtosopimuksesta ja rakentamisessa myös tapaturmavakuutuksesta. Selvitykset saavat olla enintään kolme kuukautta vanhoja. Sopimusta ei saa pilkkoa rajan alittamiseksi.

• Aliurakoitsija on ennakkoperintärekisterissä ja ALV-rekisterissä.
• Verovelkatodistus tai selvitys verojen maksamisesta on alle kolme kuukautta vanha.
• Eläkevakuutus- ja tapaturmavakuutustodistukset ovat voimassa.
• Sopimuksessa lukee sovellettava työehtosopimus tai keskeiset työehdot.
• Jokaisen työntekijän veronumero löytyy veronumerorekisteristä.
• Urakka on lisätty seuraavan kuukauden rakentamisilmoitukseen.

Jos olet vasta aloittamassa, rekisterit, luvat ja aloituskulut on koottu artikkeliin rakennusyrityksen perustaminen. Työkalujen, suojavarusteiden ja työmaamatkojen vähennykset ovat artikkelissa rakennusalan verovähennykset.

Oman tuntihinnan laskukaava ja remonttimiesten julkiset hinnastot ovat artikkelissa rakennusmiehen tuntihinta, ja laskun rivit kuluttajan näkökulmasta artikkelissa remonttimies tuntihinta.

Miten pitkäaikainen urakka kirjataan tilinpäätöksessä?

Kun urakka alkaa syksyllä ja valmistuu keväällä, tuloksen voi kirjata kahdella tavalla. Luovutusperusteessa koko urakan tuotto kirjataan, kun urakka on vastaanotettu ja luovutettu. Siihen asti urakan välittömät menot ovat taseessa keskeneräisenä työnä. Valmistusasteen mukaisessa tuloutuksessa tuottoa kirjataan sitä mukaa kuin urakka etenee. Kirjanpitolain 5 luvun 4 pykälän mukaan tämä edellyttää, että urakan lopputulos voidaan arvioida luotettavasti. Verotuksessa noudatetaan kirjanpidon valintaa.

Pienelle yritykselle luovutusperuste on usein yksinkertaisempi. Ongelmia syntyy, jos keskeneräiset urakat unohtuvat kokonaan ja kulut kirjataan suoraan kuluksi. Silloin tulos heittelee vuodesta toiseen ja ennakkovero on väärin. Tilinpäätöksen perusteista kerrotaan artikkelissa Tilinpäätös.

Jälkilaskenta: kannattiko urakka?

Urakkatarjous lasketaan arvioilla: tunnit, materiaalit, aliurakat ja kalusto. Valmis rakenne tarjoukselle on sivulla tarjouspohja. Jälkilaskenta vertaa arviota toteutuneeseen. Se onnistuu vain, jos kulut kirjataan urakoittain eli jokaiseen ostolaskuun ja kuittiin merkitään, mille työmaalle se kuuluu. Kun kuvaat rautakaupan kuitin työmaalla ja lisäät siihen työmaan nimen, kirjanpidosta näkee jokaisen urakan katteen. Muuten tiedät vuoden lopussa, oliko vuosi hyvä, mutta et sitä, mitkä urakat tekivät tuloksen ja mitkä söivät sen.

Tavallisin löydös on, että pienet kuluttajaremontit kannattavat paremmin kuin iso aliurakka, jonka hinta painettiin tarjousvaiheessa alas. Toinen on lisätyöt. Jos niitä ei kirjata ja laskuteta erikseen, ne katoavat urakkasumman sisään. Kolmas on kalusto. Omat koneet, peräkärry ja työkalut ovat käyttöomaisuutta, joka poistetaan 25 prosentin menojäännöspoistolla, ja niiden kustannus pitää hinnoitella urakoihin samaan tapaan kuin kaivinkoneen tuntihinta lasketaan. Poistoista on oma artikkelinsa Poistot.

Käännetty ALV ja kotitalousvähennys samassa yrityksessä

Kun myyt rakentamispalvelua yritykselle, joka itse myy rakentamispalveluja muutoin kuin satunnaisesti, lasku tehdään ilman ALV:tä ja ostaja tilittää veron. Laskuun merkitään käännetty verovelvollisuus ja ostajan Y-tunnus. Jos ehdot eivät täyty, lasku tehdään normaalisti 25,5 prosentin verolla. Ehdot ja tyypilliset virheet on käyty läpi artikkelissa Rakennusalan käännetty ALV.

Kuluttaja-asiakkaalle laskutetaan aina 25,5 prosentin ALV:llä, ja laskussa eritellään työn osuus. Asiakas voi vähentää työn osuudesta kotitalousvähennyksen, jos yrityksesi on ennakkoperintärekisterissä. Vuosina 2026 ja 2027 vähennys on 40 prosenttia työn osuudesta, enintään 2 100 euroa vuodessa ja 150 euron omavastuulla (laki 873/2026, takautuvasti vuoden 2026 alusta). Selkeä erittely laskulla auttaa myynnissä, koska asiakas näkee heti, paljonko hän saa takaisin. Esimerkki yrittäjästä, joka laskuttaa sekä kotitalouksia että urakoitsijoita, on sivulla kirjanpito Kangasalla.

Rakentamispalvelun oman käytön ALV ja perustajaurakointi

Kun rakennusyritys rakentaa tai korjaa rakennusta myytäväksi tai omaan käyttöönsä, se voi joutua maksamaan arvonlisäveroa rakentamispalvelun omasta käytöstä, vaikka se ei myy mitään ulkopuoliselle. Verohallinnon ohjeen mukaan tämä koskee erityisesti perustajaurakoitsijaa, joka rakentaa asuntoja tai liiketiloja myytäväksi. Valmiin tai keskeneräisen rakennuksen myynti ennen käyttöönottoa ei ole arvonlisäverollista, mutta itse tehdystä rakentamispalvelusta maksetaan oman käytön vero.

Oman käytön veron perusteena ovat rakentamispalvelusta syntyneet välittömät ja välilliset kustannukset, kuten omat palkat sivukuluineen ja osuus yleiskuluista. Vero kohdistetaan sille kuukaudelle, jona työ tehtiin. Ostaja voi vähentää oman käytön veron vain, jos myyjä antaa siitä selvityksen. Tämä on rakennusalan kirjanpidon vaativimpia kohtia, joten käy se läpi kirjanpitäjän kanssa ennen ensimmäistä omaa kohdetta.

Mitä pakolliset varaukset ovat rakennusalan kirjanpidossa?

Pakollinen varaus on kirjanpidossa kulu, joka kirjataan, kun yrityksellä on velvoite, jonka toteutuminen on todennäköistä mutta määrä tai ajankohta epävarma. Rakennusalalla tavallisin on takuuvaraus. Urakoitsija vastaa työstään takuuaikana, joka on rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa (YSE 1998) tavallisesti kaksi vuotta. Jos urakoista tiedetään syntyvän takuukorjauksia, niiden arvioitu kustannus voidaan kirjata tilinpäätöksessä kuluksi ja taseeseen pakolliseksi varaukseksi.

Verotuksessa varaus ei yleensä ole vähennyskelpoinen ennen kuin takuumeno toteutuu, joten kirjanpidon ja verotuksen tulos voivat erota. Pienessä yrityksessä takuuvaraus kirjataan tavallisesti vain, kun takuuvelvoite on selvä ja euromäärä olennainen. Muista myös urakoiden vakuudet. Tilaajan pidättämä vakuus tai takuuajan vakuus kirjataan saamiseksi tai vastuuksi sen mukaan, kumpi sen on antanut.

Laskutusohjelma ja työmaaraportointi rakennusalalla

Rakennusalan laskutusohjelmalta tarvitaan enemmän kuin tavalliselta. Laskun pitää onnistua sekä käännetyllä ALV:llä että kuluttajalle työn osuus eriteltynä, urakan maksuerät ja lisätyöt pitää voida laskuttaa erikseen, ja kulut pitää kohdistaa työmaalle. Työmaan tiedoista syntyvät myös kuukausi-ilmoitukset, joten perusta työmaa ohjelmaan kerran ja liitä siihen sopimukset, laskut ja kuitit. Rakennusalan ohjelmaa käyttävistä tilitoimistoista kerrotaan artikkelissa Admicom tilitoimisto.

• Käännetyn ALV:n lasku ilman veroa, merkintä Käännetty verovelvollisuus ja ostajan Y-tunnus.
• Kuluttajalasku 25,5 %:n ALV:llä ja työn osuus eriteltynä kotitalousvähennystä varten.
• Maksuerät ja lisätyöt omina riveinään, jotta urakan kate ja tilikauden tuloutus näkyvät.
• Kulut kohdistettuna työmaalle: jokainen ostolasku ja kuitti työmaan nimellä jälkilaskentaa varten.
• Työmaatiedot ilmoituksiin: urakkasumma, alku- ja loppupäivä sekä työntekijät kuukausittain.

Ohjelmien erot ovat artikkelissa Laskutusohjelmien vertailu. Laskun pakolliset kentät saat myös laskupohjasta.

Palkanlaskenta rakennusalalla

Rakennusalan palkanlaskenta tehdään työehtosopimuksen mukaan, ja siinä on enemmän muuttujia kuin toimistotyössä: urakka- ja aikapalkat, työkalukorvaukset, matkakorvaukset ja päivärahat työmaalle sekä vuorolisät. Kohdista palkat työmaille samalla tavalla kuin ostot, jotta urakan jälkilaskenta näyttää todellisen katteen. Samoja työntekijätietoja tarvitaan kuukausittaisiin työntekijäilmoituksiin, joten palkanlaskennan ja ilmoitusten pitää perustua samoihin tuntilistoihin.

Rakennustyömaalla kulkuoikeus ja kuvallinen tunniste tarkistetaan usein valttikortilla, jossa veronumero on mukana. Rakennusalan matkakorvaukset ja päivärahat ovat artikkeleissa päiväraha rakennusala ja rakennusala kilometrikorvaus. Taukossa palkanlaskenta maksaa 19 euroa palkansaajalta kuukaudessa.

Voiko rakennusyrityksen kirjanpidon tehdä itse?

Voi. Kirjanpitolaki ei vaadi kirjanpitäjää. Pieni toiminimi saa pitää yhdenkertaista kirjanpitoa, jos enintään yksi seuraavista ylittyy kahtena peräkkäisenä tilikautena: tase 100 000 euroa, liikevaihto 200 000 euroa tai 3 työntekijää. Rakennusalalla itse tekeminen on silti vaikeampaa kuin monella muulla alalla. Kuukausittaiset rakentamisilmoitukset, käännetty ALV ja keskeneräiset urakat pitää hoitaa oikein joka kuukausi, ja myöhästymisestä voi tulla laiminlyöntimaksu.

Itse tekeminen sopii yksin työskentelevälle remonttiyrittäjälle, jolla on vähän tositteita eikä palkkoja tai omia aliurakoitsijoita. Remonttiyrityksen erityispiirteet ovat artikkelissa remonttiyrityksen kirjanpito. Kun mukaan tulee palkkoja, aliurakoita tai tilikauden yli jatkuvia urakoita, kirjanpitäjän hinta on yleensä pienempi kuin yksikin virhe. Kirjanpito on pakollinen kaikille yrityksille, myös sivutoimiselle toiminimelle. Itse tekemisen ja ulkoistamisen vertailu on artikkelissa kirjanpito itse. Suunnittelutoimiston näkökulma rakennushankkeisiin on artikkelissa arkkitehdin kirjanpito.

Paljonko rakennusalan kirjanpito maksaa?

Rakennusalan kirjanpidon hintaan vaikuttavat tositemäärä, palkansaajat ja se, sisältyvätkö rakentamisilmoitukset kuukausihintaan. Taukon hintatutkimuksen (11.10.2026) mukaan tilitoimistojen julkisissa hinnastoissa pienen toiminimen kirjanpito maksaa mediaanina 75 euroa ja pienen osakeyhtiön 89 euroa kuukaudessa noin kymmenellä tositteella. 60 tositteen osakeyhtiöllä mediaani on 165 euroa. Tilinpäätös ja veroilmoitus laskutetaan useimmiten erikseen, mediaanina 220 euroa toiminimeltä ja 322,50 euroa osakeyhtiöltä vuodessa. Tilitoimiston valinnasta kerrotaan artikkeleissa rakennusalan tilitoimisto ja rakennusyrityksen tilitoimisto.

Taukossa toiminimen kirjanpito alkaa 69 eurosta ja osakeyhtiön 89 eurosta kuukaudessa (alv 0 %), ja palkanlaskenta maksaa 19 euroa palkansaajalta. Hinta on kiinteä, neuvonta sisältyy, ja tilinpäätös laskutetaan erikseen. Oman hintasi näet hintalaskurista, ja rakennusalan esimerkkihinnat ovat sivulla rakennusalan kirjanpidon hinta.

Mitä rakennusyrittäjä voittaa, kun kirjanpito on ajan tasalla?

Jos kirjanpito tehdään vain tiliotteelta ja urakkasopimukset kulkevat erillään, rakentamisilmoitukset jäävät helposti muistin varaan, ja keskeneräiset urakat selvitetään vasta tilinpäätöksessä kuukausia myöhemmin. Seurauksena on myöhästymismaksuja, väärä ennakkovero ja urakoita, joiden kannattavuutta kukaan ei tiedä. Kun sopimukset, laskut ja palkat tulevat kirjanpitäjälle kuukausittain samaan paikkaan, kaikki tämä hoituu samalla kertaa.

Taukossa kirjanpitäjä tarkistaa kirjanpitosi joka kuukausi, ja neuvonta sisältyy hintaan. Palkanlaskenta maksaa 19 euroa palkansaajalta kuukaudessa. Rakennusalan kokonaisuus on alasivulla Rakentaminen ja sähköalan erityispiirteet artikkelissa Sähköurakoitsijan kirjanpito. Esimerkkihinnat ovat sivulla rakennusalan kirjanpidon hinta, ja oman hintasi näet ennen sopimusta laskurista.

Kirjoittaja

Matti Keränen

Kirjanpitäjä, Tauko kirjanpito

Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.