Kiinteistönvälittäjä yrittäjäksi 2026: välitysliikkeen rekisteröinti, LKV, rahanpesulaki ja palkkion kirjaus

Kiinteistönvälittäjäksi yrittäjäksi ryhdytään perustamalla toiminimi tai osakeyhtiö ja rekisteröimällä se Lupa- ja valvontaviraston välitysliikerekisteriin ennen ensimmäistä toimeksiantoa, sillä ilman rekisterimerkintää välitystä ei saa harjoittaa. Rekisteröinti maksaa sähköisesti 1 113 euroa. Vastaavan hoitajan on oltava laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV), ja liikkeellä on oltava vastuuvakuutus ja kirjallinen rahanpesun riskiarvio.

Mitä välitysliikkeen perustaminen vaatii ennen ensimmäistä toimeksiantoa?

Välitysliikkeen perustaminen on tavallista toiminimeä raskaampi, koska viranomainen tarkistaa ennen aloitusta sekä pätevyyden että vakuutuksen. Aluehallintovirastot lakkasivat vuoden 2025 lopussa, ja 1.1.2026 alkaen rekisteriä pitää ja välitysliikkeitä valvoo Lupa- ja valvontavirasto. Monet perustamisoppaat puhuvat vielä AVI:sta, joten tarkista lomakkeet ja maksut osoitteesta lvv.fi.

Rekisteröinti tehdään yrityksen nimiin. Jos perustat ensin toiminimen ja myöhemmin osakeyhtiön, uusi yhtiö on uusi elinkeinonharjoittaja ja tarvitsee oman rekisteröintinsä. Siksi yritysmuoto kannattaa miettiä ennen rekisteri-ilmoitusta eikä vasta ensimmäisen hyvän vuoden jälkeen.

LKV, vastaava hoitaja ja puolet välittäjistä: kuka saa tehdä mitä?

Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (1075/2000) edellyttää, että liikkeen vastaava hoitaja on LKV. Vastaava hoitaja vastaa siitä, että liikkeessä noudatetaan hyvää välitystapaa. Lisäksi jokaisessa toimipaikassa vähintään puolella välitystehtäviä tekevistä on oltava vastaavan hoitajan ammattipätevyys. Yhden hengen liikkeessä tämä tarkoittaa yksinkertaisesti, että sinun on oltava LKV itse.

Kun palkkaat ensimmäisen välittäjän ilman LKV-pätevyyttä, suhde on yksi yhteen ja ehto täyttyy. Toinen pätevyydetön välittäjä rikkoisi rajan. Vastaavan hoitajan vaihtuminen ilmoitetaan rekisteriin, ja siitäkin peritään maksu. Jos haluat toimia osana ketjua, selvitä ennen sopimusta, onko liike sinun nimissäsi rekisteröity vai toimitko toisen rekisteröidyn liikkeen lukuun, koska välitystoimintaa saa harjoittaa vain rekisteröity liike.

Mitä välitysliikkeen perustaminen maksaa?

Viranomais- ja pätevyysmaksut ovat muutamia satoja tai reilun tuhannen euron eriä. Suurimmat juoksevat kulut tulevat markkinoinnista, asuntoportaalien ilmoituksista, autosta ja välitysjärjestelmästä, ja ne maksetaan kuukausia ennen ensimmäistä palkkiota.

Vastuuvakuutus korvaa vahingon, jonka liike aiheuttaa toimeksiantajalle tai ostajalle esimerkiksi puutteellisella selonottovelvollisuudella. Muut yrittäjän vakuutukset, kuten YEL ja tapaturmavakuutus, ovat artikkelissa yrittäjän vakuutukset.

Välityspalkkion ALV ja jaksotus: milloin tulo kirjataan?

Asunnon tai kiinteistön myynti on arvonlisäverotonta, mutta välittäjän palvelu ei ole. Välityspalkkioon lisätään 25,5 %:n ALV, ja kuluttajalle hinta ilmoitetaan veron kanssa. Palkkioon on lain mukaan oikeus vasta, kun kauppa tai vuokrasopimus syntyy. Toimeksiantosopimuksen allekirjoitus ei siis vielä ole myyntiä.

Kirjanpidossa tämä tarkoittaa suoriteperustetta: palkkio on sen kuukauden tuloa, jona kauppa tehdään, ja ALV ilmoitetaan sen mukaan. Kauppahinnasta suoraan ostajan tai myyjän rahoista pidätetty palkkio kirjataan silti laskuna. Jos toimeksiantajalta laskutetaan ilmoituskuluja kaupasta riippumatta, ne ovat omaa myyntiään ja niihinkin lisätään ALV. Tilikauden vaihteessa kirjanpitäjä tarkistaa, että joulukuun kaupat ovat kuluvan vuoden tulossa, vaikka rahat tulevat tammikuussa. Erot maksu- ja suoriteperusteen välillä ovat artikkelissa maksuperusteinen vai suoriteperusteinen.

Rahanpesulaki: mitä välitysliikkeen pitää dokumentoida?

Välitysliike on rahanpesulain (444/2017) ilmoitusvelvollinen, ja Lupa- ja valvontavirasto valvoo sitä. Velvoitteet koskevat yhden hengen liikettä samalla tavalla kuin ketjua, ja virasto korostaa, ettei yleinen valmispohja riskiarvioksi riitä.

• Kirjallinen riskiarvio omasta toiminnasta: asiakkaat, kohteet, maksutavat ja alueet. Sen pohjalta kirjoitetaan sisäinen toimintaohje.
• Asiakkaan tunteminen: asiakas ja hänen edustajansa tunnistetaan ja henkilöllisyys todennetaan. Kun asiakas on yhtiö, selvitetään tosiasialliset edunsaajat, eli henkilöt, joilla on yli 25 % omistuksesta tai äänivallasta.
• Säilytys: henkilöllisyyden todentamiseen käytetyn asiakirjan tiedot tai kopio säilytetään viisi vuotta kauppakirjan tai vuokrasopimuksen tekemisestä.
• Riskiperusteisuus: tavallista suuremman riskin asiakkaalle tehdään tehostettu selvitys, esimerkiksi kun rahat tulevat ulkomailta tai maksaja ei ole ostaja.

Mihin välittäjän rahat vuotavat ensimmäisenä vuonna?

Välitysliikkeen virheet eivät yleensä ole isoja yksittäin, mutta ne kohdistuvat suuriin summiin. Nämä tulevat vastaan tyypillisimmin ensimmäisen tilinpäätöksen tai viranomaisvalvonnan yhteydessä:

• Toiminta alkaa ennen rekisteröintiä. Välitystoimintaa saa harjoittaa vain rekisteröity liike. Ennen merkintää tehdystä toimeksiannosta voi seurata riita palkkiosta ja valvontatoimia.
• Riskiarvio puuttuu tai on geneerinen. Asiakkaan tuntemisen tai riskiarvion laiminlyönnistä voidaan määrätä oikeushenkilölle 1 000-100 000 euron ja luonnolliselle henkilölle 500-10 000 euron rikemaksu. Vakavista laiminlyönneistä voi seurata seuraamusmaksu.
• ALV puuttuu palkkiosta. Jos palkkio on sovittu kuluttajan kanssa "sisältäen kaiken", vero maksetaan silti sen sisältä. 7 000 euron palkkiosta tilitettävä vero on 1 422 €, jos sitä ei lisätty päälle.
• Palkkio väärälle tilikaudelle. Maksuperusteinen kirjaus siirtää joulukuun kaupat seuraavalle vuodelle, ja verotus oikaisee tuloksen jälkikäteen.
• ALV-ilmoitus myöhässä. Myöhästymismaksu on 3 € päivältä, enintään 135 €, ja yli 45 päivää myöhässä siihen lisätään 2 % ilmoitetusta verosta. Isoissa palkkiokuukausissa tämä prosenttiosuus kasvaa nopeasti.

Kirjanpitäjä ei laadi riskiarviotasi, mutta estää kirjanpidon puolen virheet: kauppakirjat ja palkkiolaskut täsmäytetään kuukausittain, ALV-ilmoitukset lähtevät ajallaan ja tilikauden vaihteen kaupat jaksotetaan oikealle vuodelle.

Kiinteistönvälittäjä: toiminimi vai osakeyhtiö?

Toiminimi on halvin ja nopein tapa aloittaa, ja toiminimen tulos verotetaan omana tulonasi. Välittäjän tulot ovat kuitenkin epätasaisia: kaksi hyvää kuukautta voi tuoda saman verran kuin puoli vuotta muuten. Osakeyhtiössä voit maksaa itsellesi tasaista palkkaa ja jättää ylimääräisen voiton yhtiöön, mikä tasaa verotusta. Osakeyhtiö rajaa myös henkilökohtaista vastuuta sopimusvelvoitteista, vaikka ammatillinen vastuu ja vastuuvakuutuksen tarve pysyvät.

Koska rekisteröinti ei siirry toiminimeltä yhtiölle, yritysmuoto kannattaa laskea omilla luvuillasi ennen rekisteri-ilmoitusta. Yleinen vertailu on artikkelissa toiminimi vai osakeyhtiö.

Mitä välitysliikkeen kirjanpito maksaa?

Välitysliikkeen kirjanpidossa on vähän tositteita mutta isoja yksittäisiä summia, joten kiinteä kuukausihinta sopii siihen hyvin. Alla vertailu tyypilliseen tilitoimistoon ja itse tehtyyn kirjanpitoon.

Kiinteistönvälittäjä yrittäjäksi: muistilista

• Suorita LKV-koe tai varmista, että vastaavaksi hoitajaksi tulee LKV-pätevä henkilö.
• Valitse yritysmuoto ennen rekisteri-ilmoitusta, koska rekisteröinti ei siirry yritykseltä toiselle.
• Tee perustamisilmoitus YTJ:hin ja rekisteröidy ALV-rekisteriin.
• Avaa yrityksen pankkitili ja pidä kaikki liikkeen rahat sillä.
• Ota vastuuvakuutus: pienelle liikkeelle vähintään 50 000 € vakuutusmäärä ja enintään 1 000 € omavastuu.
• Tee rekisteri-ilmoitus Lupa- ja valvontavirastoon sähköisesti (1 113 €) ja odota merkintää ennen ensimmäistä toimeksiantoa.
• Kirjoita rahanpesulain riskiarvio ja toimintaohje omaan toimintaasi.
• Rakenna asiakkaan tuntemisen prosessi ja säilytä tunnistustiedot viisi vuotta.
• Tee toimeksiantosopimuspohja, jossa palkkio ja ALV näkyvät erikseen.
• Valitse kirjanpitäjä ja sovi kuukausihinta ennen ensimmäistä toimeksiantoa, jotta palkkiot jaksottuvat ja ALV menee oikein alusta.
• Varaa kassaan käyttöpääomaa vähintään kolmeksi kuukaudeksi, koska palkkiot tulevat vasta kaupoista.

Ensimmäinen tilinpäätös ja eteenpäin

Ensimmäisen vuoden jälkeen välitysliikkeen kirjanpito on rutiinia: kaupat ja palkkiolaskut, kulut, ALV-ilmoitus ja pankin täsmäytys kuukausittain. Tilinpäätöksessä tarkistetaan, että tilikauden vaihteen kaupat ovat oikealla vuodella, ja lasketaan, riittävätkö ennakkoverot. Asiantuntijayrittäjän verotuksen yleiset kysymykset, kuten palkan ja osingon suhde, ovat artikkelissa konsultin verotus, ja asiantuntijapalvelujen kirjanpito on koottu sivulle konsultointi ja asiantuntijapalvelut. Jos tarjoat myös kursseja, esimerkiksi asuntosijoittajille, katso koulutuksen ALV.

Kirjoittaja

Matti Keränen

Kirjanpitäjä, Tauko kirjanpito

Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.