Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta: kannattaako, verot, kirjanpito ja laskelma

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta kannattaa yleensä silloin, kun vuokratoiminnan voitto on suuri ja se käytetään lainojen lyhentämiseen ja uusiin asuntoihin. Yhtiö maksaa voitosta 20 prosentin veron, kun henkilö maksaa 30 tai 34 prosenttia. Jos voitto nostetaan heti omaan käyttöön, osingon vero ja yhtiön kirjanpitokulut syövät edun usein kokonaan.

Henkilönä vai osakeyhtiössä: mitä eroa verotuksessa on?

Henkilön vuokratulo on pääomatuloa, ja Verohallinnon mukaan siitä vähennetään hoitovastikkeet, vesimaksut, korjauskulut ja lainan korot. Osakeyhtiössä vuokratulo kuuluu elinkeinotoiminnan tulolähteeseen, koska osakeyhtiöllä ei ole erillistä henkilökohtaista tulolähdettä. Asuinhuoneiston vuokraus on arvonlisäverotonta kummassakin tapauksessa, joten hankintojen ALV:tä ei voi vähentää.

Laskennallinen esimerkki: 3 asuntoa ja 30 000 euroa vuokratuloa

Toinen tapa katsoa samaa asiaa on lainanlyhennys. Lyhennykset eivät ole vähennyskelpoisia, joten ne maksetaan verotetusta rahasta. Jos lainaa lyhennetään 15 000 euroa vuodessa, henkilönä tarvitaan 30 prosentin verolla noin 21 430 euron voitto ennen veroja. Yhtiössä 20 prosentin verolla riittää 18 750 euroa. Erotus, noin 2 680 euroa vuodessa, on yhtiön todellinen etu kasvuvaiheessa, ja siitä vähennetään kirjanpidon kulut.

Ero kasvaa, kun voittoa on enemmän. Henkilöllä pääomatulovero nousee 34 prosenttiin 30 000 euron jälkeen, mutta yhtiön kulut pysyvät lähes samoina.

Mitä maksaa, kun omat asunnot siirretään yhtiöön?

Asunnon siirto omasta omistuksesta omaan yhtiöön on verotuksessa kauppa, myös silloin kun asunto annetaan yhtiölle osakkeita vastaan. Siitä seuraa kaksi veroa:

• Luovutusvoiton vero myyjälle. Voitto on kauppahinta miinus hankintameno, ja se verotetaan pääomatulona. Henkilö voi käyttää hankintameno-olettamaa: 20 % kauppahinnasta, tai 40 %, jos asunto on omistettu vähintään 10 vuotta.
• Varainsiirtovero ostajalle. Asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Asunto-osakkeen vero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja asuntoon kohdistuvasta yhtiölainaosuudesta yhteensä.

Kolmen asunnon velaton hinta 450 000 euroa tarkoittaa 6 750 euron varainsiirtoveroa, ja jos asunnot ovat nousseet arvossa, myyjä maksaa lisäksi luovutusvoiton veron. Kauppahinnan pitää vastata käypää arvoa. Siksi siirto kannattaa harkita tarkkaan, ja usein järkevämpää on ostaa vain uudet asunnot yhtiön nimiin ja pitää vanhat henkilökohtaisesti.

Miten rahoitusvastikkeet, korot ja poistot käsitellään?

Rahoitusvastikkeet

Rahoitusvastikkeen vähennysoikeus riippuu taloyhtiön kirjanpidosta. Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, vuokranantaja vähentää ne vuokratuloista maksuvuonna. Jos taloyhtiö rahastoi ne, niitä ei vähennetä vuokratuloista, vaan ne lisätään asunnon hankintamenoon ja otetaan huomioon vasta myyntivoittoa laskettaessa. Sama jako näkyy yhtiön kirjanpidossa: tuloutettu vastike on kulu, rahastoitu aktivoidaan osakkeiden hankintamenoon.

Korot

Vuokra-asunnon lainan korot ovat vähennyskelpoisia sekä henkilöllä että yhtiöllä. Lyhennykset eivät ole kulua kummassakaan. Tässä on yhtiön käytännön etu: lyhennykset maksetaan 20 prosentilla verotetusta voitosta, henkilönä 30 tai 34 prosentilla verotetusta.

Poistot

Asunto-osakkeista ei tehdä poistoja, koska osakkeet eivät kulu. Tämä koskee sekä henkilöä että osakeyhtiötä. Jos yhtiö omistaa kokonaisen kiinteistön, rakennuksesta voidaan tehdä verotuksessa poistoja, asuinrakennuksista enintään 4 prosenttia menojäännöksestä vuodessa. Lisää artikkelissa Poistot kirjanpidossa.

Mitä asuntosijoitusyhtiön kirjanpito sisältää?

Henkilönä riittää, että kulut ja vuokrat ovat muistissa veroilmoitusta varten. Osakeyhtiö on kirjanpitovelvollinen, ja jokainen vuokra, vastike, korko ja lyhennys kirjataan tositteen perusteella. Tapahtumia on kuitenkin vähän ja ne toistuvat samanlaisina joka kuukausi, joten kirjanpito on yksinkertaista.

• Vuokratulot asunnoittain, jotta näet jokaisen asunnon tuoton erikseen.
• Hoito- ja rahoitusvastikkeet eroteltuina, koska rahoitusvastikkeen käsittely riippuu taloyhtiön tuloutuksesta.
• Lainat pankin vuosi-ilmoituksen mukaan: korot kuluksi, lyhennykset taseeseen.
• Korjaukset jaettuna vuosikorjauksiin ja perusparannuksiin.
• Vuokravakuudet velkana vuokralaiselle, ei tulona.
• Tilinpäätös ja veroilmoitus 6B joka vuosi, myös silloin kun asunnot ovat tyhjillään.

Henkilönä vuokratuloista haetaan ennakkovero tai muutetaan verokorttia, jotta vero ei tule kerralla jäännösverona. Yhtiö maksaa omaa ennakkoveroaan yhteisöverona. Kummassakin tapauksessa vuokratulot on ilmoitettava viimeistään veroilmoituksella, vaikka kulujen jälkeen veroa ei jäisi maksettavaksi.

Miten rahat saa yhtiöstä omaan käyttöön?

Pääasiassa osinkona. Listaamattoman yhtiön osingosta 8 prosenttia osakkeiden matemaattisesta arvosta on kevyesti verotettua: 150 000 euroon asti siitä 25 % on veronalaista pääomatuloa, eli vero on noin 7,5 %. Sen ylittävä osa verotetaan pääosin ansiotulona. Asuntoyhtiössä nettovarallisuus kasvaa, kun lainoja lyhennetään, joten kevyesti verotettu osinko kasvaa vuosi vuodelta.

Yhtiön asunto ei voi olla omistajan omassa käytössä ilmaiseksi. Jos asut tai lomailet yhtiön asunnossa, siitä on maksettava käypä vuokra tai etu verotetaan.

Milloin osakeyhtiö sopii asuntosijoittajalle?

Jos sinulla on jo toimintayhtiö, sijoitukset voidaan myös koota holdingyhtiöön. Yhtiön perustaminen on käyty läpi artikkelissa Osakeyhtiön perustaminen, ja kirjanpidon hintataso on koottu sivulle osakeyhtiön kirjanpidon hinta.

Kirjoittaja

Matti Keränen

Kirjanpitäjä, Tauko kirjanpito

Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.