Asuntosijoittajan kirjanpito: asuntokohtainen seuranta, kirjausesimerkit ja tuottolaskelma
Asuntosijoittajan kirjanpito pidetään asunto kerrallaan: henkilönä sijoittava tekee muistiinpanot jokaisen asunnon vuokrista ja kuluista ja ilmoittaa jokaisen kohteen erikseen, osakeyhtiön kautta sijoittava pitää kahdenkertaista kirjanpitoa, jossa vuokrat, vastikkeet, lainat ja osakkeiden hankintamenot kirjataan omille tileilleen. Tällä sivulla on asuntokohtaisen seurannan malli, kirjausesimerkit vuokrasta lainanlyhennykseen, asunnon oston kirjaus varainsiirtoveroineen ja kolmen asunnon tuottolaskelma, josta näet tuloksen ja kassavirran eron.
Lyhyesti
- Pidä kirjanpito asunto kerrallaan. Henkilönä se tarkoittaa muistiinpanoja kohteittain, yhtiössä omia tilejä tai kustannuspaikkoja jokaiselle asunnolle.
- Osakeyhtiö pitää aina kahdenkertaista kirjanpitoa. Vuokra, hoitovastike, pääomavastike, korko ja lyhennys kirjataan kukin eri tavalla.
- Yhtiössä rahastoitu pääomavastike ja varainsiirtovero lisätään osakkeiden hankintamenoon taseeseen. Tuloutettu vastike ja korot ovat kuluja.
- Asunto-osakkeista ei tehdä poistoja. Tulos ja kassavirta eroavat, koska lainanlyhennykset ja rahastoidut vastikkeet vievät rahaa mutta eivät ole kuluja.
Asuntosijoittajan kirjanpito eroaa yhden asunnon vuokranantajan muistiinpanoista siinä, että asuntoja on useampi ja niiden tuottoja halutaan verrata keskenään. Siksi kaikki kirjataan asunnoittain. Tämä sivu käsittelee sijoittajan kirjanpidon tekniikkaa: mitä seurataan, miten erät kirjataan ja miten luvuista lasketaan asunnon tuotto. Jos vuokraat yhtä asuntoa omissa nimissäsi, aloita artikkelista vuokranantajan kirjanpito. Henkilön ja osakeyhtiön verotusvertailu on artikkelissa asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta. Paperisia osakekirjoja koskee siirtymäaika, ks. osakekirjan sähköistäminen.
Henkilönä vai yhtiössä: mitä asuntosijoittajan kirjanpito vaatii?
Henkilönä sijoittava asuntosijoittaja ei ole kirjanpitovelvollinen, mutta hänen pitää tehdä vuokraustoiminnasta muistiinpanot ja ilmoittaa jokainen vuokrakohde veroilmoituksella erikseen. Osakeyhtiön kautta sijoittava on kirjanpitolain mukaan velvollinen pitämään kahdenkertaista kirjanpitoa ja laatimaan tilinpäätöksen, vaikka asuntoja olisi vain yksi.
Asuntokohtainen seuranta: mitä jokaisesta asunnosta kirjataan?
Jokaisella asunnolla on oma rivistönsä: vuokra, vastikkeet, korjaukset, laina ja hankintameno. Yhtiössä tämä tehdään joko asuntokohtaisilla tileillä tai yhdellä tilillä ja asuntokohtaisella kustannuspaikalla, jolloin raportti näyttää tuloksen asunnoittain. Henkilönä sama hoituu taulukossa, jossa jokaisella asunnolla on oma välilehti.
| Erä | Mistä tieto tulee | Miksi asunnoittain |
|---|---|---|
| Vuokrat ja muut vuokralaisen maksut | Tiliote, vuokrasopimus | Tyhjät kuukaudet ja vuokrarästit näkyvät heti |
| Hoitovastike ja vesi | Taloyhtiön vastikelasku | Hoitovastikkeen korotukset vaihtelevat taloyhtiöittäin |
| Pääomavastike, tuloutettu ja rahastoitu erikseen | Vastikelasku ja isännöitsijän tieto | Käsittely riippuu taloyhtiön päätöksestä |
| Vuosikorjaukset ja perusparannukset | Kuitit, urakkalasku | Perusparannus jaetaan, vuosikorjaus ei |
| Laina, korko ja lyhennys | Pankin lainaote | Velka kohdistetaan asuntoon, jota varten se otettiin |
| Hankintameno | Kauppakirja, varainsiirtoveron kuitti | Tarvitaan myyntivoiton laskemiseen |
Kirjausesimerkit: miten asuntosijoitusyhtiö kirjaa kuukauden tapahtumat?
Osakeyhtiön kirjanpidossa jokainen tapahtuma kirjataan kahdelle tilille. Asuinhuoneiston vuokraus on arvonlisäverotonta, joten vuokrissa ja vastikkeissa ei ole ALV:tä. Esimerkit ovat yhden asunnon (asunto A) kuukaudelta.
| Tapahtuma | Debet | Kredit | Summa |
|---|---|---|---|
| Vuokra tulee tilille | Pankkitili | Vuokratuotot, asunto A | 800 € |
| Hoitovastike ja vesi taloyhtiölle | Hoitovastikkeet, asunto A | Pankkitili | 210 € |
| Pääomavastike, taloyhtiö tulouttaa | Pääomavastikkeet (kulu), asunto A | Pankkitili | 90 € |
| Pääomavastike, taloyhtiö rahastoi | Asunto-osakkeet, asunto A (tase) | Pankkitili | 90 € |
| Lainan erä: korko | Korkokulut | Pankkitili | 250 € |
| Lainan erä: lyhennys | Lainat rahoituslaitoksilta (tase) | Pankkitili | 750 € |
| Vuokravakuus vuokralaiselta | Vakuustili tai pankkitili | Saadut vuokravakuudet (velka) | 1 600 € |
Tavallisin virhe on kirjata koko lainan erä kuluksi. Vain korko on kulu, lyhennys pienentää velkaa taseessa. Toinen virhe on kirjata rahastoitu pääomavastike kuluksi: se kuuluu osakkeiden hankintamenoon, eikä sitä vähennetä ennen kuin asunto myydään.
Asunnon osto ja myynti kirjanpidossa
Ostettu asunto-osake kirjataan taseeseen pysyviin vastaaviin hankintamenoonsa. Hankintamenoon kuuluvat kauppahinta ja ostajan maksama varainsiirtovero, joka on asunto-osakkeesta 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Velaton hinta on kauppahinta lisättynä asuntoon kohdistuvalla yhtiölainaosuudella. Asunto-osakkeista ei tehdä poistoja, koska osakkeet eivät kulu. Kalusteista ja laitteista poisto tehdään erikseen.
Tuottolaskelma: tulos ja kassavirta asunnoittain
Kun kirjanpito on pidetty asunnoittain, tuottolaskelma syntyy suoraan siitä. Laskelmassa kannattaa erottaa kaksi lukua: tulos, josta maksetaan vero, ja kassavirta, joka kertoo, paljonko rahaa jää käteen lyhennysten ja rahastoitujen vastikkeiden jälkeen. Taulukon luvut ovat laskennallisia vuositason lukuja kolmesta asunnosta.
| Vuodessa | Asunto A | Asunto B | Asunto C |
|---|---|---|---|
| Vuokrat | 9 600 € | 8 400 € | 11 400 € |
| Hoitovastikkeet ja vesi | −2 520 € | −2 280 € | −3 120 € |
| Tuloutetut pääomavastikkeet | −1 080 € | 0 € | −600 € |
| Korjaukset ja muut kulut | −400 € | −1 300 € | −250 € |
| Korot | −3 000 € | −2 400 € | −3 600 € |
| Tulos ennen veroja | 2 600 € | 2 420 € | 3 830 € |
| Lainan lyhennykset | −9 000 € | −6 000 € | −7 200 € |
| Rahastoidut pääomavastikkeet | 0 € | −1 200 € | 0 € |
| Kassavirta ennen veroja | −6 400 € | −4 780 € | −3 370 € |
Laskelmasta näkyy, miksi tulos ja tilin saldo eivät täsmää: lyhennykset kasvattavat omistusosuutta asunnosta, mutta ne vievät rahaa joka kuukausi. Asunto B näyttää kirjanpidossa kannattavalta, mutta sen taloyhtiö rahastoi vastikkeet, joten osa rahasta menee hankintamenoon. Tämä on laskentatapa, ei sijoitussuositus: asunnon kannattavuus riippuu myös arvonmuutoksesta, remonttitarpeista ja omasta riskinkantokyvystä.
| Tunnusluku | Kaava | Mihin sitä käytetään |
|---|---|---|
| Bruttovuokratuotto | Vuosivuokra / velaton hinta | Asuntojen nopea vertailu ilman kuluja |
| Nettovuokratuotto | (Vuosivuokra − hoitovastikkeet ja hoitokulut) / velaton hinta | Vertailu kulujen jälkeen, ennen rahoitusta |
| Kassavirta | Vuokrat − kaikki maksut, myös lyhennykset ja rahastoidut vastikkeet | Riittääkö vuokra kattamaan lainan |
Vuoden lopussa: tilinpäätös tai veroilmoitus
Yhtiössä vuoden asuntokohtaiset kirjaukset kootaan tilinpäätökseksi ja veroilmoitukseksi 6B, ja taseeseen tehdään tase-erittely, jossa jokaisen asunnon hankintameno ja laina näkyvät erikseen. Henkilönä vuoden summat siirretään OmaVeron vuokratulokohtiin kohde kerrallaan, ja korot tarkistetaan esitäytetyn ilmoituksen kohdasta Velan korot. Asuntokohtainen tase-erittely on myös se paperi, jota pankki pyytää, kun rahoitat seuraavaa asuntoa.
- Täsmäytä lainat pankin vuosi-ilmoitukseen: korot kuluiksi, lyhennykset velan vähennykseksi.
- Pyydä isännöitsijöiltä tieto pääomavastikkeiden tuloutuksesta jokaisesta taloyhtiöstä.
- Erottele korjaukset vuosikorjauksiin ja perusparannuksiin ennen tilinpäätöstä.
- Tarkista vuokrarästit ja kirjaa saamatta jääneet vuokrat, viivästyskorot ja käytetyt vakuudet. Koron laskemisesta kerrotaan artikkelissa vuokra viivästyskorko.
Milloin asuntosijoittaja tarvitsee tilitoimiston ja mitä siltä kannattaa kysyä, on koottu artikkeliin asuntosijoittaja tilitoimisto. Lomakkeen kohdat henkilösijoittajalle ovat artikkelissa vero 7H.
Usein kysytyt
Pitääkö asuntosijoittajan pitää kirjanpitoa?+
Henkilönä sijoittava ei ole kirjanpitovelvollinen, mutta hänen pitää tehdä vuokraustoiminnasta muistiinpanot ja säilyttää ne kuitteineen 6 vuotta. Osakeyhtiön kautta sijoittava pitää aina kahdenkertaista kirjanpitoa ja laatii tilinpäätöksen.
Miten lainan lyhennys kirjataan?+
Lyhennys kirjataan velan vähennykseksi taseeseen, ei kuluksi. Vain korko on kulu. Pankin lainaote kertoo erän jaon korkoon ja lyhennykseen.
Miten rahastoitu pääomavastike kirjataan yhtiössä?+
Se lisätään asunto-osakkeiden hankintamenoon taseeseen. Taloyhtiön tulouttama pääomavastike kirjataan kuluksi.
Tehdäänkö asunto-osakkeista poistoja?+
Ei. Asunto-osakkeet merkitään taseeseen hankintamenoon, eikä niistä tehdä poistoja. Poistot tehdään kalusteista ja laitteista sekä itse omistetun kiinteistön rakennuksesta.
Kuuluuko varainsiirtovero asunnon hankintamenoon?+
Kuuluu. Ostajan maksama varainsiirtovero, asunto-osakkeesta 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta, lisätään osakkeiden hankintamenoon.
Miksi asunto on voitollinen, mutta tilillä ei ole rahaa?+
Koska lainanlyhennykset ja rahastoidut pääomavastikkeet eivät ole kuluja, mutta ne maksetaan joka kuukausi. Tulos voi olla positiivinen ja kassavirta samaan aikaan negatiivinen.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta: osakeyhtiö vai oma nimi, verot, kirjanpito ja laskelma
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta tarkoittaa käytännössä osakeyhtiötä: henkilönä vuokratulosta maksetaan 30 tai 34 prosentin pääomatuloveroa, osakeyhtiössä 20 prosentin yhteisöveroa ja lisäksi osingon vero, kun rahaa nostetaan. Toiminimi tai henkilöyhtiö ei yleensä muuta vuokratulon verotusta. Tässä vertaillaan vaihtoehtoja laskelmalla, käydään läpi asunnon siirto yhtiöön, rahoitusvastikkeet, korot ja poistot sekä se, mitä yhtiö maksaa vuodessa kirjanpitona ja tilinpäätöksenä.
Asuntosijoittaja tilitoimisto: milloin tarvitset kirjanpitäjän ja miten valitset sen yhtiöllesi
Henkilönä vuokraava asuntosijoittaja ei tarvitse tilitoimistoa, koska kahdenkertaista kirjanpitoa ei pidetä: vuokratulot ja kulut ilmoitetaan omalla veroilmoituksella. Tilitoimisto tulee ajankohtaiseksi, kun asunnot ovat osakeyhtiössä. Silloin kirjanpitäjän pitää osata vuokrien täsmäytys asunnoittain, rahoitusvastikkeet, korjausten jako ja osingonjako. Tässä miten tunnistat oikean toimiston ja mitä se maksaa.
Eliminointi: mitä eliminointi tarkoittaa kirjanpidossa ja konsernitilinpäätöksessä
Eliminointi on konsernitilinpäätöksen vaihe, jossa konserniyhtiöiden väliset erät, kuten sisäinen myynti, sisäiset saamiset ja velat, sisäiset osingot ja emoyhtiön omistus tytäryhtiössä, poistetaan yhteenlasketuista luvuista, jotta konserni näyttää yhdeltä yritykseltä. Ilman eliminointeja sama euro näkyisi kahteen kertaan. Tällä sivulla näet viisi eliminointityyppiä, lasketut esimerkit ja sen, milloin pienyrittäjä tarvitsee eliminointeja.