Asuntosijoittaja tilitoimisto: milloin tarvitset kirjanpitäjän ja miten valitset sen yhtiöllesi
Henkilönä vuokraava asuntosijoittaja ei tarvitse tilitoimistoa, koska kahdenkertaista kirjanpitoa ei pidetä: vuokratulot ja kulut ilmoitetaan omalla veroilmoituksella. Tilitoimisto tulee ajankohtaiseksi, kun asunnot ovat osakeyhtiössä. Silloin kirjanpitäjän pitää osata vuokrien täsmäytys asunnoittain, rahoitusvastikkeet, korjausten jako ja osingonjako. Tässä miten tunnistat oikean toimiston ja mitä se maksaa.
Lyhyesti
- Henkilönä vuokraava asuntosijoittaja ei pidä kirjanpitoa: vuokratulo on pääomatuloa, jonka vero on 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %.
- Tilitoimisto tarvitaan, kun asunnot ovat osakeyhtiössä. Silloin kirjanpito on kahdenkertainen ja tilinpäätös tehdään joka vuosi.
- Kysy toimistolta, miten se käsittelee rahoitusvastikkeet ja erottaa vuosikorjaukset perusparannuksista. Ne ovat asuntoyhtiön yleisimmät virheet.
- Taukossa muutaman asunnon yhtiön kirjanpito on 89 €/kk ja noin kymmenen asunnon yhtiön 109 €/kk (alv 0 %). Oman hintasi näet hintalaskurista.
Asuntosijoittaja tarvitsee tilitoimiston vasta, kun vuokra-asunnot ovat osakeyhtiön nimissä. Henkilönä vuokraava ilmoittaa vuokratulot ja kulut omalla veroilmoituksellaan, eikä kahdenkertaista kirjanpitoa tarvita. Yhtiössä kirjanpito, tilinpäätös ja veroilmoitus ovat pakollisia, ja oikea toimisto hinnoittelee pienen tositemäärän pienellä hinnalla. Oman yhtiösi hinnan näet hintalaskurista, ja nykyisen laskusi voit verrata tilitoimiston kilpailutuksessa.
Tarvitseeko asuntosijoittaja tilitoimiston?
Henkilönä vuokraava asuntosijoittaja ei tarvitse tilitoimistoa, mutta osakeyhtiönä sijoittava tarvitsee käytännössä aina vähintään tilinpäätöksen tekijän. Raja menee omistusmuodossa, ei asuntojen määrässä. Asuntojen ostamisesta ja myymisestä yrityksenä kerrotaan artikkelissa asuntoflippaus yrityksenä.
| Henkilönä | Osakeyhtiönä | |
|---|---|---|
| Kirjanpito | Ei kirjanpitovelvollisuutta, kuitit ja tiliotteet säilytetään | Kahdenkertainen kirjanpito, kirjanpitovelvollisuus |
| Vuokratulon vero | Pääomatuloa 30 %, yli 30 000 euron osalta 34 % | Yhteisövero 20 %, ja nostettaessa osingon vero |
| Vuosittain | Vuokratulot ja kulut veroilmoitukselle | Tilinpäätös, veroilmoitus ja osingonjaon päätös |
| ALV | Ei | Ei yleensä: asuinhuoneiston pitkäaikainen vuokraus on arvonlisäverotonta |
| Asunto-osakkeiden poistot | Ei | Ei. Kokonaisesta asuinrakennuksesta enintään 4 % menojäännöksestä |
Laskelma siitä, milloin yhtiö kannattaa, on artikkelissa asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta. Tämä sivu keskittyy siihen, miten valitset yhtiöllesi tilitoimiston.
Mitä asuntosijoitusyhtiön kirjanpito vaatii tilitoimistolta?
Asuntosijoitusyhtiön kirjanpito vaatii tilitoimistolta kolmea asiaa: vuokrien ja vastikkeiden kirjaamista asunnoittain, rahoitusvastikkeiden oikeaa käsittelyä ja korjausmenojen jakoa. Tapahtumia on vähän, mutta jokainen virhe näkyy verotuksessa monena vuonna. Kirjausesimerkit ovat artikkelissa asuntosijoittajan kirjanpito.
- Vuokrat asunnoittain. Jokaisen asunnon vuokrat, vastikkeet ja korjaukset kirjataan niin, että näet asuntokohtaisen tuoton. Muuten heikosti tuottava asunto jää huomaamatta.
- Rahoitusvastikkeet. Taloyhtiön tulouttamat rahoitusvastikkeet vähennetään maksuvuonna. Rahastoidut lisätään asunnon hankintamenoon ja huomioidaan vasta myytäessä.
- Korjaukset. Vuosikorjaus, kuten maalaus tai kodinkoneen vaihto, on kulu heti. Perusparannus, joka nostaa asunnon tasoa, käsitellään eri tavalla. Rajanveto kannattaa kirjata ylös tositteen yhteyteen.
- Lainat. Lainanlyhennys ei ole kulu, korot ovat. Kun yhtiöllä on useita lainoja, kirjanpitäjä täsmäyttää pankin lainaotteet vuoden lopussa.
Montako tositetta asuntosijoitusyhtiöllä on kuukaudessa?
Karkea arvio on kolme tai neljä tositetta asuntoa kohden kuukaudessa: vuokrasuoritus, vastikelasku, lainaerä ja silloin tällöin korjaus tai isännöitsijän lasku. Taukossa hinta määräytyy tositemäärästä, joten asuntojen määrä kertoo hintaportaan.
| Asuntoja | Tositteita kuussa (arvio) | Tauko, alv 0 % |
|---|---|---|
| 1–3 | 5–12 | 89 €/kk |
| 4–7 | 15–28 | 89 €/kk |
| 8–15 | 30–60 | 109 €/kk |
| Kokonainen kerrostalo ja palkka omistajalle | 60–100 | 129 € + palkka 19 € = 148 €/kk |
Mitä tilitoimistolta kannattaa kysyä ennen sopimusta?
Kysy jokaiselta ehdokkaalta samat kysymykset ja pyydä vastaus euroina. Asuntoyhtiössä tärkeintä on vuosihinta, koska tilinpäätös voi olla kolmannes vuoden kokonaiskulusta.
- Lasketaanko jokainen vuokrasuoritus omaksi tositteekseen, vai kirjataanko vuokrat tiliotteelta?
- Näenkö tuoton asunnoittain kuukausittain vai vasta tilinpäätöksessä?
- Miten käsittelette tuloutetut ja rahastoidut rahoitusvastikkeet?
- Kuka päättää, onko korjaus vuosikorjaus vai perusparannus, ja kirjataanko perustelu?
- Mitä tilinpäätös, veroilmoitus ja osingonjaon päätös maksavat yhteensä?
- Lasketteko ennen vuodenvaihdetta, kannattaako nostaa osinkoa vai jättää varat lainojen lyhentämiseen?
Paljonko tilitoimisto maksaa asuntosijoittajalle?
Perinteisessä tilitoimistossa osakeyhtiön kirjanpito maksaa tavallisesti 80–170 €/kk, ja tilinpäätös ja veroilmoitus laskutetaan erikseen. Taukon hintatutkimuksessa erikseen laskutetun tilinpäätöksen mediaani oli osakeyhtiöllä noin 323 € vuodessa (alv 0 %). Asuntoyhtiössä tapahtumia on vähän, joten kuukausihinnan pitäisi olla haarukan alapäässä.
Esimerkiksi kolmen asunnon yhtiö maksaa Taukossa 1 068 € vuodessa kuukausimaksuina ja tilinpäätöksen erikseen. Jos asuntojen yhteenlaskettu nettovuokra on 15 000 € vuodessa, kirjanpito ja tilinpäätös vievät siitä noin kymmenesosan. Tarkemmat esimerkit ovat sivulla asuntosijoittajan kirjanpidon hinta.
Lyhytvuokraus, osakkeet ja muut sijoitukset samassa yhtiössä
Jos yhtiö vuokraa asuntoja lyhytaikaisesti hotellin tapaan, toiminta voi muuttua arvonlisäverolliseksi majoitukseksi, ja kirjanpidosta tulee työläämpää. Lue silloin Airbnb tilitoimisto. Jos yhtiö sijoittaa myös osakkeisiin, samaan kirjanpitoon tulevat arvopaperien hankintamenot ja osingot, ja niiden valinnasta kerrotaan artikkelissa sijoitusyhtiö tilitoimisto.
Sijainnilla ei ole merkitystä. Vuokrat, vastikkeet ja lainat näkyvät pankin tiliotteelta, ja isännöitsijän laskut tulevat sähköisesti. Tärkeämpää on, että kirjanpitäjä on hoitanut asuntoyhtiöitä ennen ja vastaa, kun mietit seuraavaa asuntokauppaa.
Usein kysytyt
Tarvitseeko yksityinen asuntosijoittaja tilitoimistoa?+
Ei. Henkilönä vuokraava ilmoittaa vuokratulot ja kulut omalla veroilmoituksellaan pääomatulona, eikä kahdenkertaista kirjanpitoa tarvita. Kuitit ja tiliotteet kannattaa säilyttää.
Paljonko asuntosijoitusyhtiön kirjanpito maksaa?+
Taukossa muutaman asunnon yhtiö maksaa 89 €/kk ja noin kymmenen asunnon yhtiö 109 €/kk (alv 0 %). Tilinpäätös ja veroilmoitus laskutetaan erikseen, tilitoimistoissa tavallisesti 200–400 € vuodessa.
Maksaako asuntosijoitusyhtiö ALV:tä?+
Ei yleensä. Asuinhuoneiston pitkäaikainen vuokraus on arvonlisäverotonta, joten yhtiö ei ole ALV-rekisterissä eikä vähennä ostojensa ALV:tä.
Miten rahoitusvastike kirjataan yhtiössä?+
Taloyhtiön tulouttama rahoitusvastike vähennetään maksuvuonna. Rahastoitu rahoitusvastike lisätään asunnon hankintamenoon ja otetaan huomioon vasta myytäessä.
Voiko asuntosijoitusyhtiö tehdä poistoja?+
Asunto-osakkeista ei tehdä poistoja. Jos yhtiö omistaa kokonaisen asuinrakennuksen, siitä voidaan tehdä poistoja enintään 4 % menojäännöksestä.
Mitä tilitoimistolta pitää kysyä asuntoyhtiötä varten?+
Lasketaanko jokainen vuokrasuoritus tositteeksi, näkyykö tuotto asunnoittain, miten rahoitusvastikkeet ja korjaukset käsitellään ja mikä on vuosihinta tilinpäätöksineen.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta: osakeyhtiö vai oma nimi, verot, kirjanpito ja laskelma
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta tarkoittaa käytännössä osakeyhtiötä: henkilönä vuokratulosta maksetaan 30 tai 34 prosentin pääomatuloveroa, osakeyhtiössä 20 prosentin yhteisöveroa ja lisäksi osingon vero, kun rahaa nostetaan. Toiminimi tai henkilöyhtiö ei yleensä muuta vuokratulon verotusta. Tässä vertaillaan vaihtoehtoja laskelmalla, käydään läpi asunnon siirto yhtiöön, rahoitusvastikkeet, korot ja poistot sekä se, mitä yhtiö maksaa vuodessa kirjanpitona ja tilinpäätöksenä.
Kiinteistönvälittäjä tilitoimisto: kirjanpitäjä välitysliikkeelle, jonka tulot tulevat kaupoista ja kulut joka kuukausi
Kiinteistönvälittäjälle sopiva tilitoimisto kirjaa välityspalkkion sille kuukaudelle, jona kauppa syntyy, laskee välittäjien provisiopalkat oikein ja ennakoi epätasaista kassaa, kun markkinointikulut juoksevat ennen kauppaa. Rahanpesulain velvoitteet ovat välitysliikkeen omia, mutta kirjanpidon pitää tukea niitä. Tässä mitä välitysliikkeen kirjanpito vaatii tilitoimistolta, mitä kysyä ja mitä palvelu maksaa.
Kauppa tilitoimisto: näin valitset kirjanpitäjän kivijalkakaupalle, jossa kassa ja varasto ratkaisevat
Kaupalle sopiva tilitoimisto kirjaa myynnin kassan päiväraportista, täsmäyttää käteisen ja korttitilitykset pankkiin ja kirjaa varaston muutoksen inventaarion pohjalta. Asiakkaiden määrä ei saa nostaa hintaa, koska päivän myynti on kirjanpidossa yksi tosite. Tältä sivulta näet, mitä kysyä ennen sopimusta, mitkä ovat kaupan kirjanpidon tavallisimmat virheet ja mitä palvelu maksaa. Erikoiskauppojen omat sivut on linkitetty alempana.