Airbnb-vuokrauksen verotus: pääomatulo vai elinkeinotoiminta, ALV, vähennykset ja taloyhtiön säännöt
Lyhytaikainen vuokraus Airbnb:n tai Bookingin kautta on verotettavaa tuloa ensimmäisestä yöstä alkaen, ja alustat ilmoittavat tulot Verohallinnolle. Tässä käydään läpi, milloin vuokratulo on pääomatuloa ja milloin elinkeinotoimintaa, milloin majoituksesta tulee maksaa arvonlisäveroa, mitkä kulut saa vähentää, miten oman kodin vuokraaminen vaikuttaa myyntivoiton verovapauteen ja mitä taloyhtiö voi asiasta sanoa.
Lyhyesti
- Airbnb-tulo on yleensä pääomatuloa, jota verotetaan 30 prosentilla ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosentilla. Ilmoita tulot veroilmoituksella ja lisää ennakkoveroa heti ensimmäisenä vuonna.
- Vähennä välityspalkkiot, siivous, liinavaatteet ja vastikkeet. Jos vuokraat omaa kotiasi, yhteiset kulut vähennetään vuokrapäivien osuudella.
- Ammattimainen majoitustoiminta on ALV:n alaista, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Majoituksen verokanta on 13,5 %.
- Alustat ilmoittavat vuokratulosi Verohallinnolle. Tarkista myös taloyhtiön yhtiöjärjestys ja seuraa rakentamislain muutosta, joka rajoittaisi sijoitusasunnon lyhytvuokrauksen 90 päivään vuodessa.
Miten Airbnb-vuokrausta verotetaan?
Verohallinnon mukaan saat verotettavaa tuloa aina, kun joku maksaa sinulle vuokraa, myös satunnaisesta ja lyhytaikaisesta vuokrauksesta. Kun vuokraat omaa asuntoasi tai sijoitusasuntoa yksityishenkilönä Airbnb:n, Bookingin tai vastaavan alustan kautta, tulo on pääsääntöisesti pääomatuloa. Pääomatulon vero on 30 prosenttia ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia. Tulo verotetaan sinä vuonna, jona vuokra on maksettu sinulle. Vuodenvaihteen varauksissa ratkaisee siis se, milloin alusta tilitti rahat tilillesi.
Verotettavaa on vuokratulo, josta on vähennetty vuokraukseen liittyvät kulut. Tulo ilmoitetaan omassa veroilmoituksessa vuokratulojen kohdassa, ja Verohallinto vertaa ilmoittamaasi siihen, mitä alusta on kertonut. Ensimmäisenä vuonna moni unohtaa ennakkoveron, ja keväällä tulee jäännösvero korkoineen. Lisää ennakkoveroa OmaVerossa heti, kun ensimmäiset varaukset tulevat. Ohjeet ovat artikkelissa Ennakkovero.
Milloin lyhytaikainen vuokraus on elinkeinotoimintaa?
Rajaa ei määritellä euroina. Verotuksessa katsotaan toiminnan kokonaisuutta: kuinka monta asuntoa vuokraat, onko toiminta jatkuvaa ja suunnitelmallista, markkinoitko sitä yleisölle kuten hotelli, ja tarjoatko palveluita, joita tavallinen vuokranantaja ei tarjoa. Verohallinnon mukaan arvonlisäverotuksessa majoitustoiminnaksi katsottava toiminta ei myöskään automaattisesti ole tuloverotuksessa elinkeinotoimintaa.
Jos vuokraat kolmea asuntoa ympäri vuoden, hoidat siivoukset ja liinavaatteet ja markkinoit asuntoja omilla sivuillasi, toiminta alkaa näyttää liiketoiminnalta. Silloin järkevä ratkaisu on usein perustaa toiminimi tai osakeyhtiö, jolloin kulut vähennetään elinkeinotoiminnan säännöillä ja arvonlisävero hoidetaan kunnolla. Sivutoimisen yrittäjän vaihtoehdot on koottu artikkeliin Sivutoiminen yrittäjä.
Pitääkö Airbnb-vuokrauksesta maksaa arvonlisäveroa?
Asunnon vuokraus on tavallisesti arvonlisäverotonta kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamista. Majoitustoiminta on poikkeus: kalustettujen huoneiden tai asuntojen ammattimainen tarjoaminen tilapäistä majoitusta tarvitseville on arvonlisäverollista, kun se muistuttaa hotellitoimintaa. Majoituspalvelun verokanta on 1.1.2026 alkaen 13,5 prosenttia.
Yksityishenkilön oman kodin satunnainen vuokraus ei Verohallinnon ohjeen mukaan tyypillisesti ole arvonlisäverollista majoitusliiketoimintaa. Jos toiminta on liiketoimintaa, ALV-rekisteriin on hakeuduttava, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Vuoden 2025 alusta raja lasketaan kalenterivuodelta, ja rekisteröitymättä voi olla vain, jos sekä kuluvan että edellisen kalenterivuoden liikevaihto on enintään 20 000 euroa. Aiempi alarajahuojennus poistui vuoden 2025 alusta, joten rajan alittaminen ei enää tuo osittaista palautusta. Rajasta enemmän artikkelissa ALV:n alaraja ja laskemisesta artikkelissa Arvonlisäveron laskeminen.
Mitä Airbnb-vuokrauksen tuloista saa vähentää?
Vähennyskelpoisia ovat kulut, jotka syntyvät vuokratulon hankkimisesta. Jos vuokraat asuntoa, jossa et itse asu, vuokraukseen liittyvät kulut vähennetään kokonaan. Jos vuokraat omaa kotiasi osan vuotta, suoraan vuokraukseen liittyvät kulut, kuten välityspalkkiot ja siivous, vähennetään kokonaan, mutta asunnon yleiset kulut vain vuokrapäivien osuudella.
| Kulu | Sijoitusasunto | Oma koti osan vuotta |
|---|---|---|
| Alustan välitys- ja palvelumaksut | Kokonaan | Kokonaan |
| Siivous, liinavaatteet, pesula | Kokonaan | Kokonaan |
| Kulutustarvikkeet vieraille | Kokonaan | Kokonaan |
| Hoitovastike, vesi, sähkö, netti | Kokonaan | Vuokrapäivien osuus |
| Kotivakuutus | Kokonaan | Vuokrapäivien osuus |
| Vuokrausta varten hankitut kalusteet | Poistona 25 % vuodessa | Vain vuokrausta varten hankitut |
| Asuntolainan korot | Vähennetään pääomatuloista | Vuokrapäivien osuus |
Kaikkea asuntoon käytettyä ei vähennetä heti. Vuosikorjaukset, kuten rikkoutuneen hanan vaihto tai pintojen maalaus entisen tasoiseksi, ovat vähennyskelpoisia. Perusparannus, joka nostaa asunnon tasoa, kuten keittiöremontti uusin kalustein, lisätään osakehuoneistossa asunnon hankintamenoon ja otetaan huomioon vasta myyntivoittoa laskettaessa. Oman asumisen kuluja ei vähennetä lainkaan, eikä myöskään sellaisia kalusteita, jotka on hankittu omaan käyttöön ja joita vieras vain sattuu käyttämään.
Mitä alusta kertoo verottajalle ja miten tulot ilmoitetaan?
EU:n DAC7-direktiivin perusteella digitaalisten alustojen ylläpitäjät ilmoittavat Verohallinnolle tiedot myyjistään ja vuokranantajistaan. Asuntojen vuokraukseen käytettävät alustat kertovat, kuka on vuokrannut, mitä kohdetta ja kuinka paljon rahaa alustan kautta on maksettu. Ilmoitus annetaan vuosittain seuraavan tammikuun loppuun mennessä, ja tiedot vaihdetaan myös EU-maiden kesken. Verohallinto saa siis tietää vuokratuloistasi, vaikka alusta olisi ulkomainen.
Alustan ilmoittama summa ei kuitenkaan ole valmis veroilmoitus. Siitä puuttuvat kulusi, ja joissain tapauksissa summa sisältää siivousmaksuja tai muita eriä, jotka pitää käsitellä oikein. Pidä siksi omaa kirjaa: jokaisen vuokrauksen päivämäärät, saatu vuokra, alustan palkkio sekä kuitit kuluista. Kun vuokraat omaa kotiasi, vuokrapäivien määrä on se luku, jolla yhteiset kulut jaetaan, joten se pitää pystyä osoittamaan. Kirjanpito tuloista ja kuluista kannattaa säilyttää vähintään niin kauan kuin verotusta voidaan oikaista.
Verohallinto on kertonut valvovansa alustatalouden tuloja aktiivisesti. Jos huomaat, että aiempien vuosien vuokratuloja on jäänyt ilmoittamatta, korjaa ne OmaVerossa oma-aloitteisesti. Oma-aloitteinen korjaus on lähes aina edullisempi kuin se, että Verohallinto löytää puuttuvat tulot itse ja määrää veronkorotuksen.
Katkaiseeko Airbnb-vuokraus oman asunnon verovapaan myynnin?
Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet asunut asunnossa vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Verohallinnon ohjeen mukaan lyhytaikainen vuokraus katkaisee asumisen ja voi siten vaikuttaa siihen, onko myyntivoitto verovapaa. Asiasta on keskusteltu julkisuudessa, ja valtiovarainministeriö on pitänyt tulkintaa tiukkana, mutta ratkaiseva on voimassa oleva laki ja ohje.
Jos aiot myydä asunnon parin vuoden sisällä, laske ennen ensimmäistä varausta, mitä verovapauden menettäminen voisi maksaa. Muutaman viikonlopun vuokratulo voi olla pienempi kuin myyntivoitosta maksettava vero.
Tarvitseeko Airbnb-vuokraukseen taloyhtiön luvan?
Asunto-osakeyhtiön huoneistoa saa käyttää yhtiöjärjestyksessä määrättyyn tarkoitukseen, joka on yleensä asuminen. Satunnainen vuokraus ei oikeuskäytännössä tyypillisesti muuta huoneiston käyttötarkoitusta, mutta laaja ja ammattimainen majoitustoiminta voi olla yhtiöjärjestyksen vastaista. Silloin taloyhtiö voi antaa varoituksen ja, jos toiminta jatkuu, ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Ammattimainen majoituskäyttö voi vaatia myös yhtiöjärjestyksen muutosta ja rakennuslupaa.
Hallitus antoi 30.4.2026 eduskunnalle esityksen rakentamislain muuttamisesta. Esityksen mukaan asemakaava-alueella olevaa asuntoa, joka ei ole vakituisessa tai tilapäisessä asuinkäytössä, voisi vuokrata alle neljän viikon jaksoissa enintään 90 päivää kalenterivuodessa ilman rakennuslupaa. Kunta voisi nostaa rajan 180 päivään. Omistajan pitäisi pitää kirjaa vuokrapäivistä. Nämä kohdat on esitetty tulemaan voimaan 1.1.2027, ja lopullinen sisältö ratkeaa eduskuntakäsittelyssä.
Tavallinen tilitoimisto ei yleensä katso lyhytvuokrausta kokonaisuutena: vuokratulot jäävät veroilmoituksen liitteeksi, eikä kukaan kysy, onko toiminta jo liiketoimintaa tai kannattaisiko asunnot siirtää yhtiöön. Taukossa oma kirjanpitäjäsi vastaa arkisin alle tunnissa ja neuvonta kuuluu hintaan, joten voit kysyä ennen kuin teet päätöksen. Jos toiminta laajenee yritykseksi, aloitus on 15 minuutin puhelu tai video. Katso hinta.
Usein kysytyt
Pitääkö Airbnb-tulot ilmoittaa verottajalle?+
Pitää. Kaikki vuokratulot ovat verotettavaa tuloa, myös satunnaisista ja lyhyistä vuokrauksista. Alustat ilmoittavat tulot Verohallinnolle vuosittain, joten ilmoittamaton tulo huomataan.
Paljonko Airbnb-tuloista menee veroa?+
Yksityishenkilön vuokratulo on pääomatuloa, jonka vero on 30 prosenttia ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia. Vero lasketaan tulosta, josta vuokraukseen liittyvät kulut on vähennetty.
Tarvitseeko Airbnb-vuokrauksesta maksaa ALV:tä?+
Yksityishenkilön satunnainen vuokraus ei yleensä ole arvonlisäverollista. Ammattimainen majoitustoiminta on ALV:n alaista 13,5 prosentin verokannalla, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa.
Mitä Airbnb-vuokrauksesta saa vähentää?+
Alustan palvelumaksut, siivouksen, liinavaatteet, tarvikkeet sekä vastikkeet ja muut asunnon kulut. Oman kodin vuokrauksessa yleiset kulut vähennetään vuokrapäivien osuudella.
Ilmoittaako Airbnb vuokratulot verottajalle?+
Kyllä. Digitaaliset alustat ilmoittavat EU:n DAC7-sääntöjen perusteella myyjiensä ja vuokranantajiensa tulot Verohallinnolle vuosittain tammikuun loppuun mennessä.
Menetänkö oman asunnon verovapauden, jos vuokraan sitä Airbnb:ssä?+
Voit menettää. Verohallinnon ohjeen mukaan lyhytaikainen vuokraus katkaisee asumisen, jolloin kahden vuoden yhtäjaksoinen asumisaika voi katketa. Laske vaikutus ennen kuin vuokraat, jos myynti on lähellä.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
ALV-alaraja 20 000 euroa: milloin pitää rekisteröityä ja kannattaako se tehdä vapaaehtoisesti
Arvonlisäverovelvollisuuden alaraja on 20 000 euroa kalenterivuodessa, ja alarajahuojennus on poistunut. Tässä selkeästi: mitä rajaan lasketaan, mitä tapahtuu kun se ylittyy kesken vuoden, milloin vapaaehtoinen rekisteröinti kannattaa ja mitä pienyrittäjän EU-järjestelmä tarkoittaa.
Matkalasku: mitä siihen kirjataan, miten se hyväksytään ja miten yrittäjä maksaa itselleen verovapaat korvaukset oikein
Matkalasku on osakeyhtiön tapa maksaa omistajalle ja työntekijöille verovapaat kilometrikorvaukset, päivärahat ja matkakulut. Tässä mitä matkalaskussa pitää olla, miten se eroaa toiminimen lisävähennyksestä, milloin se tehdään ja maksetaan, tulorekisteri-ilmoitus, kuitit ja ajopäiväkirja liitteinä, yleiset virheet ja miten matkalasku syntyy itsestään sovelluksessa.
Edustuskulut, neuvottelukulut ja markkinointikulut: 50 %, 100 % vai 0 %, ja miten kirjanpitäjä erottaa ne kuitista
Asiakaslounas, pikkujoulut, lahjat, messumatka ja avajaistarjoilu: kaikki ovat kuluja, mutta ne vähennetään eri tavalla. Edustuskuluista 50 % ilman ALV-vähennystä, neuvottelukulut ja markkinointi kokonaan ALV mukaan lukien, henkilökunnan virkistys kokonaan tietyin ehdoin. Tässä rajanveto esimerkein, mitä kuittiin pitää kirjoittaa ja yhden hengen yhtiön erityisasema.