Airbnb-vuokrauksen verotus:Pääomatulo vai yritys, ALV, vähennykset ja taloyhtiön säännöt

Airbnb-vuokrauksen verotus menee yksityishenkilöllä yleensä pääomatulona. Vero on 30 prosenttia ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia, ja se lasketaan tulosta, josta vuokrauksen kulut on vähennetty. Arvonlisäveroa maksetaan vain ammattimaisesta majoitustoiminnasta 13,5 prosentin kannalla, jos liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Alustat ilmoittavat tulosi Verohallinnolle DAC7-sääntöjen perusteella.

Miten Airbnb-vuokrausta verotetaan?

Verohallinnon mukaan saat verotettavaa tuloa aina, kun joku maksaa sinulle vuokraa. Tämä koskee myös satunnaista ja lyhytaikaista vuokrausta. Kun vuokraat omaa asuntoasi tai sijoitusasuntoa yksityishenkilönä Airbnb:n, Bookingin tai vastaavan alustan kautta, tulo on pääsääntöisesti pääomatuloa. Vero on 30 prosenttia ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia. Tulo verotetaan sinä vuonna, jona vuokra maksettiin sinulle. Vuodenvaihteen varauksissa ratkaisee siis se, milloin alusta tilitti rahat.

Verotettavaa on vuokratulo, josta on vähennetty vuokrauksen kulut. Ilmoitat tulon omassa veroilmoituksessasi vuokratulojen kohdassa, ja Verohallinto vertaa sitä alustan ilmoittamaan. Ensimmäisenä vuonna ennakkovero unohtuu helposti, ja keväällä tulee jäännösvero korkoineen. Lisää ennakkoveroa OmaVerossa heti, kun ensimmäiset varaukset tulevat. Ohjeet löydät artikkelista Ennakkovero, ja lomakkeen kohdat artikkelista Vero 7H.

Milloin lyhytaikainen vuokraus on elinkeinotoimintaa?

Rajaa ei ole määritelty euroina. Verotuksessa katsotaan kokonaisuutta. Kuinka monta asuntoa vuokraat? Onko toiminta jatkuvaa ja suunnitelmallista? Markkinoitko sitä yleisölle kuten hotelli, ja tarjoatko palveluita, joita tavallinen vuokranantaja ei tarjoa? Verohallinnon mukaan se, että toiminta on arvonlisäverotuksessa majoitustoimintaa, ei tee siitä automaattisesti elinkeinotoimintaa tuloverotuksessa.

Jos vuokraat kolmea asuntoa ympäri vuoden, hoidat siivoukset ja liinavaatteet ja markkinoit asuntoja omilla sivuillasi, toiminta alkaa näyttää liiketoiminnalta. Silloin on usein järkevää perustaa toiminimi tai osakeyhtiö. Kulut vähennetään elinkeinotoiminnan säännöillä, ja arvonlisävero hoituu kunnolla. Sivutoimisen yrittäjän vaihtoehdot löydät artikkelista Sivutoiminen yrittäjä.

Airbnb yrityksenä: miten aloitat?

Et tarvitse yritystä, jos vuokraat omaa kotiasi tai yhtä sijoitusasuntoa sivussa. Yritys kannattaa perustaa, kun asuntoja on useita, toiminta on jatkuvaa ja tarjoat hotellimaisia palveluja. Silloin vuokraus on elinkeinotoimintaa, jossa on kirjanpitovelvollisuus ja usein myös ALV-velvollisuus. Kannattavuudesta ja aloittamisesta kerron artikkelissa Airbnb yritys.

Ennen kuin siirrät asunnon yritykseen, tarkista taloyhtiön yhtiöjärjestys ja laske, mitä siirto maksaa. Asunto-osakkeen myynti omalle yhtiölle on luovutus. Siitä voi syntyä sinulle myyntivoittoveroa ja yhtiölle varainsiirtoveroa.

Pitääkö Airbnb-vuokrauksesta maksaa arvonlisäveroa?

Asunnon vuokraus on tavallisesti arvonlisäverotonta. Majoitustoiminta on poikkeus. Kun tarjoat kalustettuja huoneita tai asuntoja ammattimaisesti tilapäiseen majoitukseen ja toiminta muistuttaa hotellia, se on arvonlisäverollista. Rajanvedot ja palvelumaksun käsittelyn löydät artikkelista Airbnb ALV. Majoituspalvelun verokanta on 1.1.2026 alkaen 13,5 prosenttia.

Verohallinnon ohjeen mukaan yksityishenkilön oman kodin satunnainen vuokraus ei tyypillisesti ole arvonlisäverollista majoitusliiketoimintaa. Jos toiminta on liiketoimintaa, ALV-rekisteriin on hakeuduttava, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Vuoden 2025 alusta raja lasketaan kalenterivuodelta. Rekisteröitymättä voi olla vain, jos sekä kuluvan että edellisen kalenterivuoden liikevaihto on enintään 20 000 euroa. Alarajahuojennus poistui samalla, joten rajan alittaminen ei enää tuo osittaista palautusta. Lue lisää: ALV:n alaraja ja Arvonlisäveron laskeminen.

Mitä Airbnb-vuokrauksen tuloista saa vähentää?

Voit vähentää kulut, jotka syntyvät vuokratulon hankkimisesta. Jos vuokraat asuntoa, jossa et itse asu, vuokrauksen kulut vähennetään kokonaan. Jos vuokraat omaa kotiasi osan vuotta, suorat kulut vähennetään kokonaan, mutta asunnon yleiset kulut vain vuokrapäivien osuudella.

• Alustan välitys- ja palvelumaksut, siivous, liinavaatteet, pesula ja vieraiden kulutustarvikkeet: aina kokonaan.
• Hoitovastike, vesi, sähkö, netti ja kotivakuutus: sijoitusasunnossa kokonaan, oman kodin vuokrauksessa vuokrapäivien osuus.
• Vuokrausta varten hankitut kalusteet: sijoitusasunnossa poistona 25 % vuodessa. Oman kodin vuokrauksessa vain vuokrausta varten hankitut.
• Asuntolainan korot: sijoitusasunnossa vähennetään pääomatuloista, oman kodin vuokrauksessa vuokrapäivien osuus.

Jos oma koti on vuokralla 40 päivää vuodessa, yleisistä kuluista vähennetään 40/365 eli noin 11 %.

Kaikkea asuntoon käytettyä ei vähennetä heti. Vuosikorjaukset ovat vähennyskelpoisia, esimerkiksi rikkoutuneen hanan vaihto tai pintojen maalaus entisen tasoiseksi. Perusparannus nostaa asunnon tasoa, kuten keittiöremontti uusin kalustein. Se lisätään osakehuoneistossa hankintamenoon ja otetaan huomioon vasta, kun myyntivoittoa lasketaan. Oman asumisen kuluja et voi vähentää. Et myöskään voi vähentää omaan käyttöön hankittuja kalusteita, vaikka vieras käyttäisi niitä.

Airbnb verotus ja vähennykset: kolme jakoperustetta

Airbnb-verotuksessa vähennykset jakautuvat kahteen ryhmään. Suorat kulut vähennetään kokonaan, yleiset kulut vain siltä osin kuin ne kohdistuvat vuokraukseen. Verohallinnon ohjeen mukaan yleiset kulut suhteutetaan vuokra-aikaan ja vuokratun osan pinta-alaan. Jos omistat asunnon yhdessä toisen kanssa, vähennät vain omistusosuutesi mukaisen osan.

• Vuokra-aika: oma koti tai mökki on vuokralla osan vuotta. Jos se on vuokralla 8 viikkoa, yleisistä kuluista vähennetään 8/52 eli noin 15 %.
• Pinta-ala: vuokraat vain osaa asunnosta, esimerkiksi yhtä huonetta. Jos puolet asunnosta on vuokralla kuukauden, vähennät puolet yhden kuukauden vastikkeesta.
• Omistusosuus: asunto on yhteisomistuksessa, esimerkiksi puolison kanssa. Jos omistat 50 %, ilmoitat puolet tuloista ja puolet kuluista.
• Ei jakoa: suorat kulut, joita ei olisi ilman vuokrausta, kuten alustan palvelumaksu, vieraiden siivous ja liinavaatteiden pesu.

Jakoperusteita voi joutua yhdistämään (Verohallinto, Lyhytaikainen ja satunnainen vuokraus, tarkistettu 13.10.2026). Kirjaa jakoperuste itsellesi kuukausittain, esimerkiksi vuokratut yöt kalenterista. Sitä ei liitetä veroilmoitukseen, mutta Verohallinto voi pyytää selvityksen jälkikäteen. Säilytä kuitit vähintään niin kauan kuin verotusta voidaan oikaista. Oikaisuvaatimuksen aika on kolme vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta.

Mitä moni Airbnb-majoittaja unohtaa vähentää?

• Pysäköintipaikan vastike vuokra-ajan osuudella, jos paikka on vieraiden käytössä.
• Vieraille tarjotut palvelut, kuten suoratoistopalvelu tai netti, vuokraukseen kohdistuvalla osuudella.
• Kotivakuutuksen vuokra-ajan osuus ja erillinen vuokranantajan vakuutus kokonaan.
• Matkat kohteeseen avainten luovutusta, siivousta tai huoltoa varten, kun vuokraat muuta kuin omaa kotiasi.
• Pintaremontit eli vuosikorjaukset maksuvuonna. Tasoa nostava perusparannus ei ole vähennys.
• Tulonhankkimislainan korot vähennetään erikseen kaikista pääomatuloista, ei vuokratulon kuluna. Tarkista, että lainan käyttötarkoitus on veroilmoituksella oikein.

Omaa työtä ei voi vähentää. Jos siivoat itse, siivouksen arvo ei ole kulu. Vain toiselle maksettu siivous tai pesula on vähennyskelpoinen.

Entä jos kuluja on enemmän kuin tuloja?

Jos kulut ylittävät tulot, tappio vähennetään muista pääomatuloista samana vuonna. Jos muita pääomatuloja ei ole, syntyy pääomatulolajin alijäämä. Osa siitä hyvitetään ansiotulojen verosta alijäämähyvityksenä, ja loput vähennetään tulevien vuosien pääomatuloista. Tulot pitää ilmoittaa silloinkin, kun veroa ei jää maksettavaksi.

Mitä alusta kertoo verottajalle ja miten tulot ilmoitetaan?

EU:n DAC7-direktiivin perusteella digitaaliset alustat ilmoittavat Verohallinnolle tiedot myyjistään ja vuokranantajistaan. Vuokra-alustat kertovat, kuka on vuokrannut, mitä kohdetta ja kuinka paljon rahaa alustan kautta on maksettu. Ilmoitus annetaan vuosittain seuraavan tammikuun loppuun mennessä, ja tiedot vaihdetaan myös EU-maiden kesken. Verohallinto saa siis tiedon, vaikka alusta olisi ulkomainen. Samat säännöt koskevat Patreonin ja Twitchin kaltaisten tilausalustojen tuloja.

Alustan ilmoittama summa ei ole valmis veroilmoitus. Siitä puuttuvat kulusi, ja joskus summassa on siivousmaksuja tai muita eriä, jotka pitää käsitellä oikein. Pidä siksi omaa kirjaa: jokaisen vuokrauksen päivät, saatu vuokra, alustan palkkio ja kuitit. Kun vuokraat omaa kotiasi, vuokrapäivien määrällä jaetaan yhteiset kulut, joten sinun pitää pystyä osoittamaan se.

Verohallinto on kertonut valvovansa alustatalouden tuloja aktiivisesti. Jos aiempien vuosien vuokratuloja on jäänyt ilmoittamatta, korjaa ne itse OmaVerossa. Oma-aloitteinen korjaus tulee lähes aina halvemmaksi kuin se, että Verohallinto löytää tulot ja määrää veronkorotuksen. Sama valvonta koskee Etsy-, Tori- ja Vinted-myyntiä.

Katkaiseeko Airbnb-vuokraus oman asunnon verovapaan myynnin?

Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Korkein hallinto-oikeus linjasi ratkaisussa KHO 2021:75, että lyhytaikainenkin vuokraus katkaisee yhtäjaksoisen asumisen, ja Verohallinto noudattaa samaa tulkintaa. Valtiovarainministeriö on selvittänyt lievennystä, jossa satunnainen vuokraus ei katkaisisi asumisaikaa, mutta lakia ei ole muutettu.

Jos aiot myydä asunnon parin vuoden sisällä, laske ennen ensimmäistä varausta, mitä verovapauden menettäminen voisi maksaa. Muutaman viikonlopun vuokratulo voi jäädä pienemmäksi kuin myyntivoiton vero.

Tarvitseeko Airbnb-vuokraukseen taloyhtiön luvan?

Huoneistoa saa käyttää yhtiöjärjestyksessä määrättyyn tarkoitukseen, joka on yleensä asuminen. Oikeuskäytännössä satunnainen vuokraus ei tyypillisesti muuta käyttötarkoitusta, mutta laaja ja ammattimainen majoitustoiminta voi olla yhtiöjärjestyksen vastaista. Silloin taloyhtiö voi antaa varoituksen. Jos toiminta jatkuu, se voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Ammattimainen majoituskäyttö voi vaatia myös yhtiöjärjestyksen muutoksen ja rakennusluvan.

Hallitus antoi 30.4.2026 eduskunnalle esityksen rakentamislain muuttamisesta. Sen mukaan asemakaava-alueen asuntoa, joka ei ole vakituisessa tai tilapäisessä asuinkäytössä, voisi vuokrata alle neljän viikon jaksoissa enintään 90 päivää kalenterivuodessa ilman rakennuslupaa. Kunta voisi nostaa rajan 180 päivään, ja omistajan pitäisi pitää kirjaa vuokrapäivistä. Omaa vakituista kotia ja loma-asuntoja raja ei koskisi. Voimaantuloksi on esitetty 1.1.2027, mutta ympäristöministeriön mukaan käsittely on viivästynyt ja eduskunta voi siirtää sitä. Lakia ei ollut hyväksytty lokakuun alussa 2026.

Tavallinen tilitoimisto ei yleensä katso lyhytvuokrausta kokonaisuutena. Vuokratulot jäävät veroilmoituksen liitteeksi, eikä kukaan kysy, onko toiminta jo liiketoimintaa tai kannattaisiko asunnot siirtää yhtiöön. Taukossa neuvonta kuuluu hintaan, joten voit kysyä kirjanpitäjältä ennen päätöstä. Katso hinta. Hintaesimerkkejä: Airbnb-kirjanpidon hinta ja majoitusyrityksen kirjanpidon hinta.

Kirjoittaja

Pekka Saarinen

Tauko kirjanpito

Kirjoittaa Taukon blogiin veroista, arvonlisäverosta ja palkoista: mitä yrittäjän pitää tehdä, milloin ja paljonko se maksaa.