Asuntoflippaus yrityksenä: toiminimi vai osakeyhtiö, verot, ALV ja laskettu esimerkki yhdestä kohteesta
Asuntoflippaus yrityksenä tarkoittaa asuntojen ostamista, remontoimista ja myymistä voitolla yhtiön tai toiminimen nimissä. Kun kauppaa tehdään toistuvasti ja voiton tavoittelemiseksi, se on verotuksessa elinkeinotoimintaa, ja asunnot ovat vaihto-omaisuutta. Asunnon myynti on arvonlisäverotonta, joten remontin ALV jää kuluksi. Tältä sivulta näet, milloin flippaus kannattaa tehdä osakeyhtiössä, mitä yksi kohde maksaa veroineen ja miten kirjanpito hoidetaan.
Lyhyesti
- Asuntoflippaus on asunnon ostamista, remontointia ja myymistä voitolla. Toistuvana ja voittoa tavoittelevana se on verotuksessa elinkeinotoimintaa, vaikka yritystä ei olisi perustettu.
- Asunnon myynti on arvonlisäverotonta. Siksi remontin ja välityspalkkion ALV jää flippaajalle kuluksi, eikä pelkkä flippaus edellytä ALV-rekisteröintiä.
- Ostaja maksaa varainsiirtoveroa 1,5 % asunto-osakkeen kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta, kiinteistöstä 3 %. Vero maksetaan jokaisesta kaupasta.
- Osakeyhtiössä voitosta maksetaan 20 %:n yhteisövero (2026), ja voitot voi sijoittaa seuraavaan kohteeseen ennen henkilökohtaista verotusta. Toiminimessä tulos verotetaan omana tulonasi samana vuonna.
- Kirjanpidossa asunnot ovat vaihto-omaisuutta: ostohinta, varainsiirtovero ja remontti kirjataan asunnon hankintamenoon ja vähennetään vasta, kun asunto myydään.
Yksi flipattu asunto elämässä on yksityishenkilön asuntokauppaa, jonka voitto verotetaan pääomatulona. Kun kohteita on useita vuodessa, toiminta on suunnitelmallista ja tavoitteena on voitto, Verohallinto voi katsoa sen elinkeinotoiminnaksi. Silloin yritysmuodon valinta, kirjanpito ja verosuunnittelu ratkaisevat, paljonko voitosta jää. Jos haluat vuokrata asuntoja pitkään, katso sen sijaan asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta.
Milloin asuntoflippaus on yritystoimintaa?
Asuntoflippaus on elinkeinotoimintaa, kun asuntoja ostetaan toistuvasti myytäväksi, toiminta on suunnitelmallista ja sillä tavoitellaan voittoa. Ratkaisevaa ei ole, onko Y-tunnusta, vaan toiminnan luonne kokonaisuutena: kohteiden määrä, omistusajat, remontoinnin laajuus, rahoitus ja se, toimiiko flippaaja kuin ammattilainen.
| Tunnusmerkki | Yksityinen asuntokauppa | Elinkeinotoiminta |
|---|---|---|
| Kohteita | Yksittäinen, satunnainen | Useita, toistuvasti |
| Omistusaika | Usein vuosia, asuttu tai vuokrattu | Kuukausia, ostettu myytäväksi |
| Tarkoitus | Asuminen tai sijoitus | Voitto myynnistä |
| Verotus | Luovutusvoitto pääomatulona 30 / 34 % | Elinkeinotulo: toiminimessä ansio- ja pääomatulo, yhtiössä 20 % |
| Kirjanpito | Ei kirjanpitovelvollisuutta | Kirjanpitovelvollinen, asunnot vaihto-omaisuutta |
Jos toiminta katsotaan jälkikäteen elinkeinotoiminnaksi, voitot verotetaan uudelleen, eikä yksityishenkilön edullisempia sääntöjä, kuten hankintameno-olettamaa, voi käyttää. Siksi järjestelmällinen flippaus kannattaa aloittaa suoraan yrityksenä, ja kirjanpito pitää pystyttää ennen ensimmäistä ostoa.
Toiminimi vai osakeyhtiö asuntoflippaukseen?
Osakeyhtiö on asuntoflippaukseen yleensä parempi, koska yksi kohde sitoo kymmeniä tuhansia euroja ja voitto tulee kerralla. Yhtiössä voitosta maksetaan 20 prosentin yhteisövero, ja loppu jää yhtiöön seuraavan kohteen omarahoitukseksi. Toiminimessä koko tulos verotetaan saman vuoden tulona, ja suuri voitto voi nousta korkealle progressiossa. Lisäksi toiminimessä vastaat veloista koko omaisuudellasi.
Rahan nostaminen yhtiöstä verotetaan erikseen palkkana tai osinkona, joten yhtiö on edullisin, kun voittoja sijoitetaan uusiin kohteisiin. Osingon verotus on avattu artikkelissa osakeyhtiön osinko, ja yritysmuodon valinta yleisesti artikkelissa toiminimi vai osakeyhtiö.
Miten asuntoflippauksen ALV toimii?
Asunto-osakkeen ja kiinteistön myynti on arvonlisäverotonta. Koska myynnistä ei makseta ALV:tä, siihen kohdistuvien ostojen ALV:tä ei voi vähentää: remonttitarvikkeiden, urakoitsijoiden ja välittäjän laskujen 25,5 prosentin ALV on flippaajalle kulu. Pelkästään asuntoja myyvän yrityksen ei tarvitse rekisteröityä ALV-velvolliseksi.
Paljonko yhdestä flippauskohteesta jää? Laskettu esimerkki
Alla yksi kohde osakeyhtiössä ja vertailuksi sama kauppa yksityishenkilönä. Luvut ovat havainnollistus, eivät markkinahintoja. Ne näyttävät, miten varainsiirtovero, verollinen remontti ja myyntikulut syövät myyntivoittoa.
Esimerkki näyttää, kuinka ohut marginaali on: 40 000 euron hintaero kutistuu alle 10 000 euroon ennen veroja. Jos myynti venyy kuudesta kuukaudesta vuoteen, vastikkeet ja korot kaksinkertaistuvat, ja 5 prosentin pudotus myyntihinnassa vie koko voiton.
Miten asuntoflippauksen kirjanpito hoidetaan?
Myytäväksi ostettu asunto on yrityksen vaihto-omaisuutta. Ostohinta, varainsiirtovero ja ostoon liittyvät kulut sekä remontin kulut kirjataan asunnon hankintamenoon, ja hankintameno vähennetään kuluna vasta sinä vuonna, kun asunto myydään. Tilinpäätöksessä myymätön asunto on taseessa hankintamenoon tai sitä alempaan todennäköiseen myyntihintaan.
| Erä | Kirjaus | Milloin vähennetään |
|---|---|---|
| Kauppahinta ja varainsiirtovero | Vaihto-omaisuuden hankintameno | Myyntivuonna |
| Remontti, tarvikkeet ja urakat (sis. ALV) | Vaihto-omaisuuden hankintameno | Myyntivuonna |
| Hoitovastikkeet omistusaikana | Kulu | Maksuvuonna |
| Lainan korot | Rahoituskulu | Maksuvuonna |
| Välityspalkkio myynnissä | Myynnin kulu | Myyntivuonna |
| Myymätön asunto tilikauden lopussa | Taseessa vaihto-omaisuutena | Arvo enintään todennäköinen myyntihinta |
Pidä jokaiselle kohteelle oma kustannuspaikka tai projekti kirjanpidossa. Silloin näet kohteen todellisen katteen, ja tilinpäätöksessä keskeneräisten kohteiden hankintamenot ovat valmiina. Kuitit kannattaa tallentaa kohteittain jo remontin aikana, koska ne ovat hankintamenon tosite.
Mitä asuntoflippausyrityksen perustaminen vaatii?
- 11. Laske kohteen kate verollisenaOstohinta, varainsiirtovero 1,5 %, remontti ALV:n kanssa, vastikkeet, korot, myyntikulut ja realistinen myyntiaika.
- 22. Valitse yritysmuotoJos voitot sijoitetaan seuraaviin kohteisiin, osakeyhtiö on yleensä parempi. Kokeiluun yhdellä kohteella toiminimi on kevyempi.
- 33. Perusta ja rekisteröiYTJ-perustamisilmoitus ja ennakkoperintärekisteri. ALV-rekisteriä ei tarvita, jos myyt vain asuntoja.
- 44. Järjestä rahoitusPankki katsoo yhtiön omarahoitusta ja omistajan takausta. Uudella yhtiöllä ei ole historiaa, joten varaudu vakuuksiin.
- 55. Pystytä kirjanpito ennen ensimmäistä ostoaVaihto-omaisuustilit, kohdekohtaiset kustannuspaikat ja tositteiden tallennus.
Osakeyhtiön perustamisen vaiheet ovat artikkelissa osakeyhtiön perustaminen. Jos yrityksesi alkaa myös vuokrata asuntoja, sopiva tilitoimisto on eri asia kuin pelkän flippauksen: katso tilitoimisto asuntosijoittajalle.
Yleisimmät virheet asuntoflippauksessa
- Remontin hinta lasketaan ilman ALV:tä, vaikka sitä ei saa vähentää.
- Varainsiirtovero unohtuu yhtiölainan osuudesta. Vero lasketaan myös ostajan vastattavaksi siirtyvästä yhtiölainasta.
- Myyntiaika arvioidaan liian lyhyeksi. Jokainen lisäkuukausi maksaa vastikkeet ja korot.
- Flippausta tehdään yksityishenkilönä toistuvasti, ja se katsotaan jälkikäteen elinkeinotoiminnaksi.
- Remontin kuluja kirjataan suoraan kuluiksi, vaikka ne kuuluvat vaihto-omaisuuden hankintamenoon.
- Kotitalousvähennystä yritetään hakea myytävän asunnon remontista. Vähennys koskee vain omassa käytössä olevaa asuntoa.
Usein kysytyt
Tarvitseeko asuntoflippaukseen yrityksen?+
Ei välttämättä, mutta toistuva ja suunnitelmallinen asuntojen ostaminen myytäväksi on verotuksessa elinkeinotoimintaa, vaikka yritystä ei olisi perustettu. Silloin yritys on yleensä selkein tapa järjestää kirjanpito ja verotus.
Kannattaako flippaus tehdä osakeyhtiössä?+
Yleensä kyllä, jos voitot sijoitetaan seuraaviin kohteisiin. Yhtiössä voitosta maksetaan 20 prosentin yhteisövero, ja loppu jää yhtiön käyttöön. Toiminimessä tulos verotetaan omana tulonasi samana vuonna.
Maksetaanko asuntoflippauksesta ALV:tä?+
Ei. Asunto-osakkeen ja kiinteistön myynti on arvonlisäverotonta. Siksi remontin ja välityksen ALV jää kuluksi, eikä sitä voi vähentää.
Paljonko varainsiirtovero on flippauksessa?+
Asunto-osakkeesta 1,5 prosenttia kauppahinnasta ja ostajan vastattavaksi siirtyvästä yhtiölainaosuudesta, kiinteistöstä 3 prosenttia. Vero maksetaan jokaisesta ostosta.
Miten flippausasunto kirjataan kirjanpitoon?+
Vaihto-omaisuudeksi. Ostohinta, varainsiirtovero ja remontin kulut kirjataan asunnon hankintamenoon, joka vähennetään myyntivuonna. Vastikkeet ja korot ovat omistusajan kuluja.
Miten asuntoflippauksen voittoa verotetaan yksityishenkilönä?+
Yksittäisen kaupan voitto on luovutusvoittoa, jota verotetaan pääomatulona 30 prosentilla ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosentilla. Toistuva flippaus voidaan kuitenkin katsoa elinkeinotoiminnaksi.
Saako flippauksen remontista kotitalousvähennyksen?+
Ei. Kotitalousvähennys koskee omassa tai omaisen käytössä olevaa asuntoa, ei myytäväksi ostettua kohdetta.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta: osakeyhtiö vai oma nimi, verot, kirjanpito ja laskelma
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta tarkoittaa käytännössä osakeyhtiötä: henkilönä vuokratulosta maksetaan 30 tai 34 prosentin pääomatuloveroa, osakeyhtiössä 20 prosentin yhteisöveroa ja lisäksi osingon vero, kun rahaa nostetaan. Toiminimi tai henkilöyhtiö ei yleensä muuta vuokratulon verotusta. Tässä vertaillaan vaihtoehtoja laskelmalla, käydään läpi asunnon siirto yhtiöön, rahoitusvastikkeet, korot ja poistot sekä se, mitä yhtiö maksaa vuodessa kirjanpitona ja tilinpäätöksenä.
Kirjailijan kirjanpito: milloin sitä tarvitaan, miten kustantajan tilitys ja omakustanne kirjataan
Kirjailija ei aina tarvitse kirjanpitoa. Jos tulot ovat pelkkiä kustantajan tekijänoikeuskorvauksia, maksaja pidättää veron ja riittää, että pidät kirjaa omista kuluistasi. Kun mukaan tulee luentoja, kursseja, omakustanne tai yritystöitä, toiminimen kirjanpito alkaa kannattaa. Tässä artikkelissa käydään läpi molemmat tilanteet ja näytetään, miten kustantajan tilitys, kirjailijavierailut ja omakustanteen kirjavarasto kirjataan.
Kioskin kirjanpito 2026: Z-raportti, Veikkaus, pantit ja kaksi verokantaa kirjausesimerkein
Kioskin kirjanpito on päivittäistä kassan purkamista kolmeen osaan: oma myynti verokannoittain (ruoka, makeiset ja alkoholittomat juomat 13,5 %, tupakka, nikotiinituotteet ja alkoholi 25,5 % vuonna 2026), Veikkauksen pelirahat, jotka ovat velkaa Veikkaukselle, ja pantit. Tässä artikkelissa ne käydään läpi debet- ja kredit-kirjauksina, lasketaan kioskin kuukauden ALV ja katsotaan, missä kioskin kirjanpito tavallisesti menee pieleen.