Airbnb yritys: kannattaako lyhytvuokraus yrityksenä, paljonko Airbnb ottaa ja miten aloitat
Airbnb-vuokrauksesta tulee yritystoimintaa, kun asuntoja on useita, vuokraus on jatkuvaa ja vieraille tarjotaan hotellimaisia palveluja; yhden asunnon sivuvuokraukseen yritystä ei tarvita. Airbnb vähentää tarjoajan tuloista palvelumaksun, joka on jaetussa mallissa yleensä 3 % ja yhden palvelumaksun mallissa yleensä 15,5 %. Laskimme, paljonko yksiön lyhytvuokraus tuottaa tavalliseen vuokraukseen verrattuna kummallakin mallilla, mitä kolmen asunnon toiminnassa tapahtuu, kun ALV-raja ylittyy, ja miten Airbnb-yritys perustetaan.
Lyhyesti
- Airbnb-vuokraus on yritystoimintaa, kun asuntoja on useita, toiminta on jatkuvaa ja tarjoat hotellimaisia palveluja. Yhden asunnon sivuvuokraus on yleensä pääomatuloa ilman yritystä.
- Airbnb ottaa tarjoajalta 3 % jaetussa palvelumaksussa tai 15,5 % yhden palvelumaksun mallissa, johon Airbnb siirtää vähitellen kaikki tarjoajat.
- Laskelmassamme yksiö tuottaa Airbnb:ssä verojen jälkeen noin 1 590 €/v enemmän kuin tavallinen vuokraus 3 %:n maksulla, mutta 15,5 %:n maksulla ero kutistuu noin 330 euroon.
- Kolmella asunnolla liikevaihto ylittää helposti 20 000 euron ALV-rajan. Jos hintoja ei nosteta, majoituksen 13,5 %:n ALV vie laskelmassamme noin 5 140 €/v myynnistä.
- Ennen yritystä: tarkista taloyhtiön yhtiöjärjestys ja seuraa rakentamislain esitystä, joka rajoittaisi sijoitusasunnon lyhytvuokrauksen 90 päivään vuodessa.
Airbnb-yritys tarkoittaa toiminimeä tai osakeyhtiötä, joka vuokraa kalustettuja asuntoja lyhytaikaisesti Airbnb:n, Bookingin tai vastaavien alustojen kautta. Moni aloittaa vuokraamalla omaa kotiaan tai yhtä sijoitusasuntoa ilman yritystä, ja yritys tulee ajankohtaiseksi vasta, kun asuntoja ja vieraita on niin paljon, että toiminta muistuttaa majoitusliiketoimintaa. Tällä sivulla lasketaan, milloin lyhytvuokraus kannattaa ja milloin yritys tarvitaan. Verotuksen yksityiskohdat ovat artikkelissa Airbnb-vuokrauksen verotus.
Tarvitseeko Airbnb-vuokraukseen yrityksen?
Ei tarvitse, jos vuokraat omaa kotiasi tai yhtä sijoitusasuntoa sivussa. Silloin vuokratulo on pääomatuloa, jonka ilmoitat omalla veroilmoituksellasi. Yritystoimintaa lyhytvuokraus on, kun toiminta on jatkuvaa, suunnitelmallista ja laajaa: useita asuntoja, ympärivuotinen vuokraus, oma markkinointi ja hotellimaiset palvelut, kuten siivous vierasvaihdossa, liinavaatteet ja aamiainen. Rajaa ei ole määritelty euroina, vaan kokonaisuus ratkaisee.
| Tilanne | Tyypillisesti | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|---|
| Oma koti vuokralla lomien ajan | Pääomatulo | Ei yritystä eikä kirjanpitoa, tulot veroilmoitukselle |
| Yksi sijoitusasunto Airbnb:ssä | Pääomatulo | Ei yritystä, mutta pidä kirjaa vuokrapäivistä ja kuluista |
| 2–3 asuntoa ympäri vuoden, siivous ja liinavaatteet | Usein elinkeinotoimintaa | Toiminimi tai osakeyhtiö, kirjanpito, mahdollisesti ALV |
| Useita asuntoja, oma verkkosivu, vastaanotto | Majoitusliiketoimintaa | Yritys, kirjanpito ja ALV-rekisteri, kun liikevaihto ylittää 20 000 € |
Paljonko Airbnb ottaa välistä?
Airbnb vähentää tarjoajan tuloista palvelumaksun. Airbnb:n ohjeen mukaan käytössä on kaksi mallia: jaetussa palvelumaksussa useimmat tarjoajat maksavat 3 % ja vieras maksaa oman palvelumaksunsa (14,1–16,5 %) päälle, ja yhden palvelumaksun mallissa koko maksu vähennetään tarjoajalta, useimmilla 15,5 %. Airbnb kertoo siirtävänsä kaikki tarjoajat vähitellen yhden palvelumaksun malliin, ja malli on jo pakollinen esimerkiksi kiinteistönhallintaohjelmistoa käyttäville.
| Malli | Tarjoajan maksu | Vieraan maksu | Tarjoajalle jää 1 000 euron varauksesta |
|---|---|---|---|
| Jaettu palvelumaksu | Yleensä 3 % | 14,1–16,5 % varauksen päälle | 970 € |
| Yksi palvelumaksu | Yleensä 15,5 % (14–16 %) | Ei erillistä maksua | 845 € |
Yhden palvelumaksun mallissa voit nostaa yöhintaa, koska vieras ei maksa erillistä maksua, mutta sinä kannat koko maksun. Yritykselle palvelumaksu on vähennyskelpoinen kulu. ALV-rekisteröityneen yrityksen pitää huomata, että ulkomaisen alustan palvelumaksusta lasketaan käännetty arvonlisävero.
Kannattaako Airbnb? Laskelma yksiöstä
Lyhytvuokraus tuottaa yleensä enemmän bruttotuloa kuin tavallinen vuokraus, mutta siivous, tarvikkeet, alustan maksu ja oma työ syövät eron. Laskimme saman yksiön tuoton kolmella tavalla. Kaikki hinnat ja kulut ovat esimerkin oletuksia, eivät markkinatietoa: tee sama laskelma oman asuntosi luvuilla.
| €/kk | Tavallinen vuokraus | Airbnb, maksu 3 % | Airbnb, maksu 15,5 % |
|---|---|---|---|
| Vuokratulo | 650 | 1 200 (15 yötä × 80 €) | 1 200 |
| Alustan palvelumaksu | 0 | −36 | −186 |
| Siivous (5 vierasta × 45 €) | 0 | −225 | −225 |
| Liinavaatteet ja tarvikkeet | 0 | −40 | −40 |
| Sähkö ja netti | 0 (vuokralainen maksaa) | −60 | −60 |
| Hoitovastike | −150 | −150 | −150 |
| Tulos kuukaudessa | 500 | 689 | 539 |
| Tulos vuodessa | 6 000 | 8 268 | 6 468 |
| Pääomatulon vero 30 % | −1 800 | −2 480 | −1 940 |
| Verojen jälkeen vuodessa | 4 200 | 5 788 | 4 528 |
Lyhytvuokraus tuottaa laskelmassa 3 %:n maksulla noin 1 590 euroa vuodessa enemmän kuin tavallinen vuokraus, mutta 15,5 %:n maksulla enää noin 330 euroa. Siihen ei ole laskettu omaa työtä: viisi vierasvaihtoa kuukaudessa, viestit ja hinnoittelu. Jos siivoat itse, tulos paranee 225 eurolla kuukaudessa, mutta silloin teet työn itse. Lisäksi kalustetun asunnon kuluminen on nopeampaa, ja oman kodin vuokraaminen voi katkaista myyntivoiton verovapauteen vaadittavan kahden vuoden asumisen.
Airbnb yrityksenä: ALV ja kolmen asunnon laskelma
Kun Airbnb-toiminta on liiketoimintaa, ALV-rekisteriin pitää hakeutua, jos liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Majoituksen arvonlisäverokanta on 13,5 %. Kolmella edellisen laskelman kaltaisella asunnolla liikevaihto on 3 × 14 400 = 43 200 euroa vuodessa, joten raja ylittyy selvästi.
Rajan laskeminen ja rekisteröinnin ajoitus on selitetty artikkelissa ALV:n alaraja. Alustan tilitysten kirjaaminen myynniksi ja palkkioiksi on artikkelissa Airbnb tilitoimisto.
Toiminimi vai osakeyhtiö Airbnb-yritykseksi?
Toiminimi on kevyt aloittaa ja sopii, kun asuntoja on muutama ja tulos käytetään omaan elämiseen. Osakeyhtiö kannattaa yleensä, kun voittoa jää yhtiöön uusien asuntojen ostamiseen tai lainojen lyhentämiseen, koska yhteisövero on 20 %, kun taas yksityishenkilön pääomatulon vero on 30–34 % ja toiminimen tulos verotetaan osin ansiotulona. Vuoden 2027 yhteisöveron alennus 18 prosenttiin on vasta hallituksen esitys.
Vertailu laskelmineen on artikkelissa toiminimi vai osakeyhtiö. Jos lyhytvuokraus on palkkatyön ohella, katso myös sivutoiminen yrittäjä.
Miten aloittaa Airbnb-yritys?
- 11. Tarkista taloyhtiö ja kaavoitusYhtiöjärjestys määrää huoneiston käyttötarkoituksen. Laaja majoitustoiminta voi vaatia yhtiöjärjestyksen muutoksen tai rakennusluvan.
- 22. Laske kannattavuusYöhinta, realistinen käyttöaste myös hiljaisina kuukausina, alustan maksu, siivous ja ALV. Vertaa tavalliseen vuokraukseen.
- 33. Valitse yritysmuotoToiminimi muutamalle asunnolle, osakeyhtiö kun voittoa jää kasvuun.
- 44. Tee perustamisilmoitusYTJ:ssä, ja valitse samalla ennakkoperintärekisteri ja tarvittaessa ALV-rekisteri.
- 55. VakuutuksetAirbnb:n mukaan sen AirCover-turva ei korvaa koti- ja vastuuvakuutusta. Kerro vakuutusyhtiölle majoitustoiminnasta.
- 66. Järjestä kirjanpitoAlustan tilitykset, palkkiot ja kulut kirjataan kuukausittain, ja vuokrapäivät kannattaa kirjata asunnoittain.
Hallitus antoi 30.4.2026 esityksen, jonka mukaan asemakaava-alueen sijoitusasuntoa saisi vuokrata alle neljän viikon jaksoissa enintään 90 päivää kalenterivuodessa ilman rakennuslupaa, ja kunta voisi nostaa rajan 180 päivään. Esitys ei ollut hyväksytty lokakuussa 2026. Jos se hyväksytään, ympärivuotinen Airbnb-yritys asuinhuoneistossa vaatisi rakennusluvan, joten ota asia mukaan kannattavuuslaskelmaan. Tarkemmin: Airbnb-vuokrauksen verotus. Mökkien ja B&B-yritysten kirjanpidosta kerrotaan artikkelissa majoitusyrityksen kirjanpito.
Usein kysytyt
Tarvitseeko Airbnb-vuokraukseen yrityksen?+
Ei, jos vuokraat omaa kotiasi tai yhtä asuntoa sivussa: tulo on pääomatuloa. Kun asuntoja on useita, vuokraus on jatkuvaa ja tarjoat hotellimaisia palveluja, toiminta on elinkeinotoimintaa, ja toiminimi tai osakeyhtiö on silloin selkeä ratkaisu.
Paljonko Airbnb ottaa välistä?+
Jaetussa palvelumaksussa tarjoaja maksaa yleensä 3 % ja vieras oman maksunsa päälle. Yhden palvelumaksun mallissa koko maksu vähennetään tarjoajalta, useimmilla 15,5 %. Airbnb siirtää kaikki tarjoajat vähitellen yhden palvelumaksun malliin.
Miten aloittaa Airbnb-vuokraus?+
Tarkista taloyhtiön yhtiöjärjestys ja vakuutukset, laske kannattavuus realistisella käyttöasteella, luo ilmoitus alustalle ja pidä kirjaa vuokrapäivistä, tuloista ja kuluista. Yrityksen perustat, kun toiminta laajenee useampaan asuntoon.
Kannattaako Airbnb verrattuna tavalliseen vuokraukseen?+
Laskelmassamme yksiö tuotti verojen jälkeen noin 1 590 euroa vuodessa enemmän 3 %:n palvelumaksulla, mutta 15,5 %:n maksulla vain noin 330 euroa enemmän, eikä omaa työtä ollut laskettu. Tulos riippuu eniten käyttöasteesta.
Pitääkö Airbnb-asunto siivota?+
Kyllä, jokaisen vieraan jälkeen. Siivouksen voi tehdä itse tai ostaa, ja ostettu siivous on vuokratulosta vähennettävä kulu. Siivouksen voi myös veloittaa vieraalta erillisenä maksuna, joka on silloin osa vuokratuloa.
Onko Airbnb-vuokraus laillista?+
On, kun tulot ilmoitetaan verotuksessa ja vuokraus sopii taloyhtiön yhtiöjärjestykseen. Laaja ammattimainen majoitustoiminta voi vaatia käyttötarkoituksen muutoksen. Hallituksen esitys rajoittaisi sijoitusasunnon lyhytvuokrauksen 90 päivään vuodessa ilman rakennuslupaa, mutta se ei ollut hyväksytty lokakuussa 2026.
Pitääkö Airbnb-yrityksen maksaa ALV:tä?+
Kun lyhytvuokraus on majoitusliiketoimintaa ja liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Majoituksen verokanta on 13,5 %. Yksityishenkilön satunnainen vuokraus ei yleensä ole arvonlisäverollista.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
Airbnb-vuokrauksen verotus: pääomatulo vai yritys, ALV, vähennykset ja taloyhtiön säännöt
Lyhytaikainen vuokraus Airbnb:n tai Bookingin kautta on verotettavaa tuloa ensimmäisestä yöstä alkaen, ja alustat ilmoittavat tulot Verohallinnolle. Tässä käydään läpi, milloin vuokratulo on pääomatuloa ja milloin elinkeinotoimintaa, milloin majoituksesta tulee maksaa arvonlisäveroa, mitkä kulut saa vähentää, miten oman kodin vuokraaminen vaikuttaa myyntivoiton verovapauteen ja mitä taloyhtiö voi asiasta sanoa.
Joogastudion kirjanpito 2026: sarjakortit, kausikortit, verkkotunnit ja retriittien ALV
Joogastudion kirjanpidossa suurin osa myynnistä tulee etukäteen: sarjakortteina, kausikortteina ja retriittien varausmaksuina. ALV ilmoitetaan maksukuukautena, mutta tuloksi myynti kirjataan sitä mukaa kuin tunnit pidetään. Ohjattu joogatunti on 13,5 %:n ALV:llä vuonna 2026, nauhoitetut tallenteet ja opettajakoulutus 25,5 %:n. Tässä artikkelissa sarjakortin kirjaus käyttökerroittain, kausikortin jaksotus ja retriitin verokannat.
HoReCa-ala: mitä HoReCa tarkoittaa, paljonko alalla tienaa ja mitä alan yrittäjän pitää tietää
HoReCa-ala on hotelli-, ravintola- ja kahvila- tai catering-alan yhteisnimi (Hotel, Restaurant, Café), ja Tilastokeskuksen mukaan majoitus- ja ravitsemistoiminnassa työskenteli vuonna 2024 noin 45 000 kokoaikaista palkansaajaa, joiden kokonaisansion mediaani oli 2 720 euroa kuukaudessa. Termiä käyttävät erityisesti tukkukaupat, henkilöstövuokrausyritykset ja alan oppilaitokset. Alla mitä HoReCa kattaa toimialaluokituksessa, ansiot alaryhmittäin, alan verokannat vuonna 2026 ja muistilista yrittäjälle, joka perustaa tai pyörittää ravintolaa, kahvilaa tai majoitusyritystä.