Airbnb ALV: milloin Airbnb-vuokraus on arvonlisäverollista, mikä on verokanta ja miten Airbnb:n palvelumaksun ALV menee
Airbnb-vuokraus on arvonlisäverollista vain, kun kalustetun asunnon tai mökin lyhytaikainen vuokraus on liiketoimintaa, ja silloin majoituksen ALV on 13,5 prosenttia vuonna 2026; ALV-rekisteröinti on pakollinen, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Satunnainen oman kodin vuokraus ja pitkäaikainen vuokraus ovat verottomia. Lisäksi Airbnb:n majoittajalta perimään palvelumaksuun liittyy oma ALV:nsä. Tällä sivulla on, milloin ALV:tä maksetaan, mistä summasta ja miten tilitys kirjataan laskettuna esimerkkinä.
Lyhyesti
- Airbnb-vuokraus on ALV-verollista vain liiketoimintana: kalustettua tilaa vuokrataan tilapäiseen majoitukseen ammattimaisesti. Silloin kanta on 13,5 %.
- Satunnainen oman kodin vuokraus ja pitkäaikainen vuokraus ovat verottomia, eikä niistä makseta ALV:tä.
- ALV-rekisteröinti on pakollinen, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Sitä pienemmällä myynnillä se on vapaaehtoista.
- ALV lasketaan vieraan maksamasta majoituksen hinnasta siivousmaksuineen, ei Airbnb:n tilittämästä nettosummasta.
- Airbnb:n palvelumaksun ALV: ALV-rekisteröity majoittaja ilmoittaa sen itse käännettynä verona (AVL 9 § ja 65 §). Yksityishenkilölle, joka ei harjoita liiketoimintaa, Airbnb lisää maksuun Suomen 25,5 %:n ALV:n, ja se on hänelle kulu.
Osa opasta: ALV-opas yrittäjälle 2026
Airbnb-majoittajalla on arvonlisäverossa kaksi eri kysymystä. Ensimmäinen on, pitääkö omasta majoitusmyynnistä tilittää ALV:tä. Toinen on Airbnb:n palvelumaksu, johon liittyy oma ALV:nsä riippumatta siitä, oletko itse ALV-rekisterissä. Tämä sivu käsittelee molemmat. Vuokratulon tuloverotus on sivulla Airbnb-vuokrauksen verotus.
Onko Airbnb-vuokraus alvillista?
Airbnb-vuokraus on alvillista vain silloin, kun se on liiketoimintana harjoitettua majoitustoimintaa: kalustettua tilaa vuokrataan tilapäiseen majoitukseen päivä- tai viikkohinnalla, ammattimaisesti ja jatkuvasti. Silloin vuokraus rinnastuu hotellitoimintaan, ja sen ALV on 13,5 prosenttia vuonna 2026. Satunnainen oman kodin vuokraus ei Verohallinnon ohjeen mukaan tyypillisesti ole arvonlisäverollista liiketoimintaa.
| Tilanne | ALV | Miksi |
|---|---|---|
| Vuokraat omaa kotiasi muutaman viikonlopun vuodessa | Ei ALV:tä | Ei liiketoimintaa |
| Vuokraat kalustettua sijoitusasuntoa jatkuvasti lyhytaikaisesti, liikevaihto alle 20 000 € | Ei pakollista ALV:tä | Rekisteröinti vapaaehtoista rajan alla |
| Useita kalustettuja asuntoja tai mökkejä, liikevaihto yli 20 000 € | 13,5 % | Verollista majoitustoimintaa |
| Asunto vuokralla kuukausia tai toistaiseksi | Ei ALV:tä | Verotonta kiinteistön vuokrausta |
| ALV-rekisteröity yritys, jonka toimintaa majoitus on | 13,5 % | Myynti on osa verollista liiketoimintaa |
Rajan liiketoiminnan ja satunnaisen vuokrauksen välillä ratkaisevat samat tunnusmerkit kuin muussa majoituksessa. Ne on käyty läpi sivulla majoituksen ALV. Jos toiminta on liiketoimintaa, sitä varten kannattaa yleensä perustaa yritys: vaihtoehdot ovat sivulla Airbnb yritys.
Pitääkö Airbnb-vuokrasta maksaa ALV?
Airbnb-vuokrasta maksetaan ALV:tä vain, jos olet arvonlisäverovelvollinen. Liiketoimintana vuokraavan on rekisteröidyttävä, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Rajan alla rekisteröinti on vapaaehtoista, ja ilman rekisteröintiä et lisää hintoihin ALV:tä etkä tilitä sitä.
Vapaaehtoinen rekisteröinti voi kannattaa, jos kalustat tai remontoit kohteita, koska silloin hankintojen ALV on vähennyskelpoinen siltä osin kuin tilat ovat verollisen majoituksen käytössä. Jos käytät asuntoa myös itse, yhteisten kulujen ALV jaetaan käytön mukaan. Rekisteröinnin vaiheet ovat sivulla ALV-rekisteröinti.
Mistä summasta Airbnb-vuokrauksen ALV lasketaan?
ALV lasketaan siitä hinnasta, jonka vieras maksaa majoituksesta, eli yöhinnoista ja majoituksen yhteydessä veloitetusta siivousmaksusta. Majoittaja myy majoituksen Airbnb:ssä omissa nimissään, joten hän maksaa ALV:n koko majoituksen hinnasta, ja Airbnb:n majoittajalta perimä palvelumaksu on majoittajan kulu eikä pienennä veron perustetta.
| Erä | ALV 2026 | Kuka tilittää |
|---|---|---|
| Yöhinnat | 13,5 % | Majoittaja |
| Loppusiivous ja liinavaatteet majoituksen yhteydessä | 13,5 % | Majoittaja |
| Aamiainen, jos tarjoat | 13,5 %, eriteltävä | Majoittaja |
| Erikseen maksettu sauna tai palju | 25,5 % | Majoittaja |
| Vieraan palvelumaksu | Ei majoittajan myyntiä | Airbnb |
| Majoittajan palvelumaksu | Majoittajan ostama palvelu | Airbnb tai majoittaja käännettynä verona |
Airbnb:n palvelumaksun ALV
Airbnb perii ohjeensa mukaan ALV:n majoittajan palvelumaksusta maissa, jotka verottavat sähköisesti tarjottavia palveluja. Jos olet ALV-rekisterissä ja lisäät ALV-tunnisteen tilisi Verot-kohtaan, Airbnb ei välttämättä peri ALV:tä, vaan arvioit veron itse ja ilmoitat sen omassa ALV-ilmoituksessasi.
Suomalaiselle ALV-rekisteröidylle majoittajalle tämä tarkoittaa käännettyä verovelvollisuutta: Airbnb on ulkomainen myyjä, ja yritykselle myydyn palvelun myyntimaa on Suomi (AVL 65 §), joten veron maksaa ostaja (AVL 9 §). Ilmoitat palvelumaksusta 25,5 prosentin veron maksettavaksi ja vähennät saman summan ostojen verona, jos palvelumaksu liittyy verolliseen majoitukseen. Lopputulos on nolla euroa, mutta molemmat rivit pitää ilmoittaa. ALV-laskut löytyvät Airbnb-tililtä.
Yksityishenkilö, joka vuokraa satunnaisesti eikä harjoita liiketoimintaa, ei ole elinkeinonharjoittaja eikä käännetty verovelvollisuus koske häntä. Airbnb lisää silloin palvelumaksuun Suomen 25,5 prosentin ALV:n, ja vero on majoittajalle lopullinen kulu. Jos vuokraus on liiketoimintaa mutta myynti jää 20 000 euron rajan alle, tilanne on toinen: vähäisen toiminnan vapautus (AVL 3 §) koskee vain myyntiä, ja ulkomaiselta myyjältä ostetun palvelun veron maksaa laissa elinkeinonharjoittajana toimiva ostaja, vaikka se ei olisi ALV-rekisterissä. Kun oma myynti ei ole arvonlisäverollista, vähennysoikeutta ei ole, ja vero jää kuluksi. Tarkista tällainen tilanne kirjanpitäjältä tai Verohallinnosta.
Pitääkö Airbnb-tulot ilmoittaa verottajalle?
Pitää. Airbnb-tulot ilmoitetaan aina tuloverotuksessa, vaikka vuokraus ei olisi arvonlisäverollista: yksityishenkilön vuokratulo pääomatulona ja yrityksen myynti elinkeinotulona. Alustat ilmoittavat lisäksi EU:n DAC7-säännösten perusteella majoittajien tiedot Verohallinnolle, joten tulot näkyvät verottajalle joka tapauksessa.
ALV ja tulovero ovat eri asioita. ALV-rekisteröity majoittaja ilmoittaa majoitusmyynnin ALV:n kausiveroilmoituksella verokausittain, ja tuloksen veroilmoituksella kerran vuodessa. Tulojen ilmoittaminen ja vähennykset ovat sivulla Airbnb-vuokrauksen verotus, ja tilitysten kirjaus sivulla Airbnb kirjanpito.
Saako yritys vähentää Airbnb-majoituksen ALV:n?
Yritys saa vähentää Airbnb-majoituksen ALV:n vain, jos majoittaja on ALV-rekisterissä ja tositteessa on eritelty majoituksen arvonlisävero. Yksityishenkilön vuokraamassa asunnossa ALV:tä ei ole, joten vähennettävää ei ole. Vieraan palvelumaksusta Airbnb antaa oman ALV-laskun, kun maksuun on lisätty ALV:tä.
Kuitin haku, yrityksen tiedot ja kirjaus on käyty läpi sivulla Airbnb-kuitti yritykselle. Hotellimajoituksen vähennysoikeuden rajat, kuten edustus, ovat samat kuin sivulla hotellimajoituksen ALV.
Mikä on hotelliaamiaisen ALV vuonna 2026?
Hotelliaamiaisen ALV on 13,5 prosenttia vuonna 2026, ja sama koskee Airbnb-majoittajan tarjoamaa aamiaista. Aamiainen on Verohallinnon ohjeen mukaan erillinen ravintolapalvelu, joten ALV-rekisteröidyn majoittajan pitää eritellä se, vaikka se sisältyisi yöhintaan. Jos aamiaisella ei ole omaa hintaa, veron perusteena voi käyttää ravintoedun arvoa 8,80 euroa.
Yleisimmät virheet Airbnb:n ALV:ssä
- Myynti kirjataan nettona eli Airbnb:n tilittämänä summana, jolloin ALV jää liian pieneksi.
- Palvelumaksun käännetty ALV jää ilmoittamatta, kun ALV-tunniste on lisätty tilille.
- Siivousmaksu jätetään ALV:n ulkopuolelle, vaikka se on osa majoituksen myyntiä.
- Vanha 14 %:n kanta jää käyttöön vuoden 2026 varauksissa.
- 20 000 euron raja seurataan väärin: raja koskee kalenterivuoden liikevaihtoa ilman ALV:tä.
Jos Airbnb-tilitysten kirjaaminen vie viikonloppusi, kilpailuta tilitoimisto tai katso oma hintasi kirjanpidolle, jossa ALV-ilmoitukset sisältyvät kuukausihintaan.
Usein kysytyt
Onko Airbnb-vuokraus alvillista?+
Vain jos se on liiketoimintaa ja olet ALV-rekisterissä. Silloin kanta on 13,5 % vuonna 2026. Satunnainen oman kodin vuokraus ja pitkäaikainen vuokraus ovat verottomia.
Milloin Airbnb-majoittajan pitää rekisteröityä ALV-velvolliseksi?+
Kun liiketoimintana harjoitetun majoituksen liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Rajan alla rekisteröinti on vapaaehtoista.
Pitääkö vuokrasta maksaa ALV?+
Pitkäaikaisesta asunnon vuokrasta ei koskaan. Lyhytaikaisesta majoituksesta vain, jos se on liiketoimintaa ja vuokraaja on ALV-rekisterissä.
Mistä summasta Airbnb-vuokrauksen ALV lasketaan?+
Vieraan maksamasta majoituksen hinnasta siivousmaksuineen. Airbnb:n majoittajalta perimä palvelumaksu ei pienennä veron perustetta, vaan se on majoittajan kulu.
Miten Airbnb:n palvelumaksun ALV menee?+
ALV-rekisteröity majoittaja lisää ALV-tunnisteen tililleen, ilmoittaa palvelumaksun veron itse käännettynä verona ja vähentää sen, jos maksu liittyy verolliseen toimintaan. Satunnaisesti vuokraavalta yksityishenkilöltä Airbnb perii Suomen 25,5 %:n ALV:n, ja se on hänelle kulu.
Pitääkö Airbnb-tulot ilmoittaa verottajalle?+
Pitää. Yksityishenkilö ilmoittaa vuokratulon pääomatulona ja yritys myynnin elinkeinotulona. Alustat ilmoittavat majoittajien tiedot Verohallinnolle DAC7-säännösten perusteella.
Mikä on hotelliaamiaisen ALV vuonna 2026?+
13,5 %. Aamiainen on erillinen palvelu, joten ALV-rekisteröidyn majoittajan pitää eritellä se.
Kirjoittaa Taukon blogiin veroista, arvonlisäverosta ja palkoista: mitä yrittäjän pitää tehdä, milloin ja paljonko se maksaa.
Lue seuraavaksi
Airbnb-vuokrauksen verotus: pääomatulo vai yritys, ALV, vähennykset ja taloyhtiön säännöt
Lyhytaikainen vuokraus Airbnb:n tai Bookingin kautta on verotettavaa tuloa ensimmäisestä yöstä alkaen, ja alustat ilmoittavat tulot Verohallinnolle. Tässä käydään läpi, milloin vuokratulo on pääomatuloa ja milloin elinkeinotoimintaa, milloin majoituksesta tulee maksaa arvonlisäveroa, mitkä kulut saa vähentää, miten oman kodin vuokraaminen vaikuttaa myyntivoiton verovapauteen ja mitä taloyhtiö voi asiasta sanoa.
Majoituksen ALV 2026: majoituspalvelujen arvonlisävero on 13,5 %, ja näin verotetaan mökit, hotellit ja oheispalvelut
Majoituksen ALV on 1.1.2026 alkaen 13,5 prosenttia: alennettua verokantaa sovelletaan hotellin, mökin, B&B:n, leirintäalueen ja muun tilapäisen majoituksen myyntiin, kun toimintaa harjoitetaan liiketoimintana. Pitkäaikainen asunnon vuokraus on sen sijaan arvonlisäverotonta kiinteistön vuokrausta. Tällä sivulla on, milloin majoitus on verollista, mitä verokantaa käytetään siivoukseen, aamiaiseen, saunaan ja liinavaatteisiin, laskettu esimerkki mökkiyrittäjälle ja miten ALV-raja ja varausalustat vaikuttavat.
Airbnb kirjanpito: mikä on myyntisi, miten tilitys kirjataan ja miten seuraat jokaista asuntoa
Airbnb-kirjanpidossa ratkaisevaa on, mikä summa on sinun myyntiäsi. Se riippuu Airbnb:n palvelumaksun mallista: jaetussa mallissa vieras maksaa oman palvelumaksunsa Airbnb:lle, yhden maksun mallissa koko palkkio vähennetään sinulta. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten Airbnb-tilitys puretaan kirjanpitoon, miten siivousmaksut, peruutukset ja vahinkokorvaukset kirjataan, miten vuodenvaihde hoidetaan ja miten näet jokaisen asunnon tuoton erikseen.