Airbnb tilitoimisto: milloin lyhytvuokraaja tarvitsee kirjanpitäjän ja mitä siltä pitää vaatia
Airbnb-vuokraaja tarvitsee tilitoimiston, kun vuokraus on elinkeinotoimintaa: asuntoja on useita, toiminta on jatkuvaa ja vieraille tarjotaan hotellimaisia palveluja. Yhtä asuntoa sivussa vuokraava ilmoittaa tulot omalla veroilmoituksellaan ilman kirjanpitoa. Yrityksenä kirjanpitäjän pitää osata purkaa alustan tilitys myynniksi ja palkkioiksi, majoituksen 13,5 %:n ALV ja käännetty vero alustan palvelumaksusta. Tässä miten valitset oikean toimiston.
Lyhyesti
- Yhtä asuntoa sivussa vuokraava ei tarvitse tilitoimistoa: tulo on pääomatuloa, joka ilmoitetaan veroilmoituksella.
- Kun vuokraus on ammattimaista majoitustoimintaa, tarvitaan yritys ja kirjanpito, ja yli 20 000 euron vuotuisella liikevaihdolla myynti on 13,5 %:n ALV:n alaista.
- Kysy toimistolta, kirjaako se alustan tilityksen bruttomyyntinä ja palkkiona ja laskeeko se käännetyn ALV:n ulkomaisen alustan palvelumaksusta.
- Taukossa muutaman asunnon toiminimen kirjanpito on 69 €/kk ja usean asunnon osakeyhtiön 109 €/kk (alv 0 %). Oman hintasi näet hintalaskurista.
Airbnb tilitoimisto on tarpeen vasta, kun lyhytvuokraus on yritystoimintaa. Silloin oikea kirjanpitäjä osaa kolme asiaa, joita tavallinen pienyrityksen kirjanpito ei vaadi: alustojen tilitysten purun, majoituksen arvonlisäverotuksen ja ulkomaisen palvelumaksun käännetyn ALV:n. Ennen toimiston valintaa kannattaa kuitenkin selvittää, tarvitsetko yritystä lainkaan. Oman hintasi näet hintalaskurista, ja nykyisen laskusi voit verrata tilitoimiston kilpailutuksessa.
Tarvitseeko Airbnb-vuokraaja tilitoimiston?
Airbnb-vuokraaja tarvitsee tilitoimiston vain, jos vuokraus on elinkeinotoimintaa. Omaa kotia tai yhtä sijoitusasuntoa sivussa vuokraava yksityishenkilö ilmoittaa vuokratulot ja niihin liittyvät kulut veroilmoituksella, eikä hänellä ole kirjanpitovelvollisuutta. Kannattavuutta yrityksenä on arvioitu artikkelissa Airbnb yritys.
| Tilanne | Mitä se tarkoittaa | Tarvitaanko tilitoimisto? |
|---|---|---|
| Oma koti vuokralla lomien ajan | Pääomatuloa, vero 30 % (yli 30 000 euron osalta 34 %), yleisistä kuluista vuokrapäivien osuus | Ei |
| Yksi sijoitusasunto lyhytvuokralla | Pääomatuloa, kulut vähennetään veroilmoituksella | Ei yleensä |
| Useita asuntoja, jatkuva toiminta, siivous ja liinavaatteet | Elinkeinotoimintaa: yritys, kirjanpito, usein ALV-rekisteröinti | Kyllä |
| Majoitusyhtiö, omat työntekijät | Kirjanpito, ALV, palkat ja tulorekisteri | Kyllä |
Jos olet rajalla, lue ensin Airbnb-vuokrauksen verotus. Alustat ilmoittavat vuokranantajien tiedot ja maksetut summat Verohallinnolle DAC7-sääntöjen perusteella, joten tulojen pitää täsmätä riippumatta siitä, onko sinulla yritys.
Mitä Airbnb-yrityksen kirjanpito vaatii tilitoimistolta?
Lyhytvuokrausyrityksen kirjanpito vaatii tilitoimistolta neljä asiaa: alustan tilitysten purkua, majoituksen ALV:n, ulkomaisen palvelumaksun käännetyn veron ja kalusteiden poistot. Jokaisessa virhe toistuu jokaisessa tilityksessä.
| Lyhytvuokrauksen erityispiirre | Mitä tilitoimisto tekee | Mitä tapahtuu, jos se tehdään väärin |
|---|---|---|
| Alusta tilittää vuokran palkkiot vähennettyinä | Kirjaa bruttomyynnin ja palkkion erikseen | Myynti ja ALV jäävät liian pieniksi |
| Majoituksen ALV 13,5 % | Seuraa 20 000 euron rajaa ja ilmoittaa myynnin oikealla kannalla | Rekisteröinti myöhästyy, ja vero maksetaan takautuvasti |
| Ulkomaisen alustan palvelumaksu | Laskee käännetyn ALV:n, kun yritys on ALV-rekisterissä | ALV-ilmoitukselta puuttuu vero, joka olisi vähennetty samassa ilmoituksessa |
| Kalusteet ja varustelu | Poistaa enintään 25 % vuodessa tai kirjaa enintään 1 200 euron hankinnat pienhankintoina | Kulu kirjataan väärälle vuodelle |
| Useampi alusta ja suoravaraukset | Täsmäyttää jokaisen kanavan tilitykset pankkiin | DAC7-ilmoitukset ja kirjanpito eivät täsmää |
Miten alustan tilitys kirjataan?
Alustan tilitys kirjataan kahtena eränä: vieraan maksama hinta myynniksi ja alustan pidättämä palkkio kuluksi. Pelkän pankkiin tulleen summan kirjaaminen on lyhytvuokrauksen yleisin kirjanpitovirhe.
Mitä tilitoimistolta kannattaa kysyä ennen sopimusta?
Kysy jokaiselta ehdokkaalta samat kysymykset. Hyvä toimisto vastaa niihin konkreettisesti ja kertoo, miten varaukset vaikuttavat hintaan.
- Lasketaanko jokainen varaus tositteeksi, vai käsitelläänkö alustan tilitys yhtenä raporttina?
- Kirjaatteko tilityksen bruttomyyntinä ja palkkiona, ja miten käännetty ALV lasketaan?
- Seuraatteko 20 000 euron ALV-rajaa, ja kerrotteko ajoissa, kun se lähestyy?
- Miten siivous, liinavaatteet ja tarvikkeet jaetaan asunnoittain, jotta näen kunkin asunnon tuoton?
- Kuuluvatko kalusteiden poistot ja ALV-ilmoitukset kuukausihintaan?
- Mitä tilinpäätös ja veroilmoitus maksavat, ja kuka on nimetty kirjanpitäjäni?
Paljonko tilitoimisto maksaa Airbnb-yritykselle?
Perinteisessä tilitoimistossa pienyrityksen kirjanpito maksaa tavallisesti 60–120 €/kk toiminimelle ja 80–170 €/kk osakeyhtiölle, ja tilinpäätös laskutetaan erikseen. Lyhytvuokrauksessa hinnan ratkaisee se, laskeeko toimisto jokaisen varauksen tositteeksi. Taukossa hinta seuraa kuitteja, laskuja ja tilityksiä, ei varauksia.
| Esimerkki | Oletukset | Tauko, alv 0 % |
|---|---|---|
| Lyhytvuokraus, toiminimi | 2–3 asuntoa, alle 30 tositetta kuussa, ei palkansaajia | 69 €/kk |
| Majoitusyhtiö oy | Useita asuntoja, 30–60 tositetta, ALV-rekisterissä, siivous ostopalveluna | 109 €/kk |
| Majoitusyhtiö oy, oma siivoushenkilöstö | 60–100 tositetta, kolme palkansaajaa | 129 € + palkat 57 € = 186 €/kk |
Tarkemmat esimerkit ovat sivulla Airbnb-kirjanpidon hinta. Jos vuokraat asuntoja pitkäaikaisesti, kirjanpito on yksinkertaisempaa, ja sen valinnasta kerrotaan artikkelissa asuntosijoittaja tilitoimisto. Mökkiyrityksen ja B&B:n tarpeet ovat artikkelissa majoitusyrityksen tilitoimisto.
Toiminimi vai osakeyhtiö lyhytvuokraukseen?
Toiminimi riittää, kun asuntoja on muutama ja tulos käytetään omaan elämiseen. Osakeyhtiö kannattaa yleensä, kun voittoa jää yritykseen uusien asuntojen ostamiseen tai lainojen lyhentämiseen, koska yhteisövero on 20 %. Yhtiön kirjanpito ja tilinpäätös maksavat enemmän, joten laske ero ennen yhtiöittämistä. Vertailu on artikkelissa toiminimi vai osakeyhtiö.
Hallitus antoi 30.4.2026 esityksen, jolla asemakaava-alueen asunnon lyhytvuokraus rajattaisiin 90 päivään vuodessa ilman rakennuslupaa. Jos esitys hyväksytään, vuokrapäivistä pitää pitää kirjaa asunnoittain, ja sama kirjanpitäjä voi seurata ne kirjanpidon rinnalla.
Usein kysytyt
Tarvitseeko Airbnb-vuokraaja kirjanpitoa?+
Ei, jos vuokraat omaa kotiasi tai yhtä asuntoa yksityishenkilönä. Tulo on pääomatuloa, joka ilmoitetaan veroilmoituksella. Kirjanpito tarvitaan, kun vuokraus on elinkeinotoimintaa.
Paljonko Airbnb-yrityksen kirjanpito maksaa?+
Taukossa muutaman asunnon toiminimi maksaa 69 €/kk ja usean asunnon osakeyhtiö 109 €/kk (alv 0 %). Tilinpäätös ja veroilmoitus laskutetaan erikseen.
Mikä on Airbnb-vuokrauksen ALV?+
Ammattimainen majoitustoiminta on 13,5 %:n ALV:n alaista, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Yksityishenkilön satunnainen vuokraus ei yleensä ole arvonlisäverollista.
Miten Airbnb-tilitys kirjataan?+
Vieraan maksama hinta kirjataan myynniksi ja alustan palkkio kuluksi. Pelkän tilitetyn summan kirjaaminen pienentää myyntiä ja ALV:tä virheellisesti.
Kertooko Airbnb tuloistani verottajalle?+
Kertoo. Alustat ilmoittavat vuokranantajien tiedot ja maksetut summat Verohallinnolle DAC7-sääntöjen perusteella vuosittain.
Pitääkö Airbnb-tilitoimiston olla samalla paikkakunnalla?+
Ei. Tilitykset, laskut ja tiliotteet siirtyvät sähköisesti. Tärkeämpää on, että kirjanpitäjä tuntee majoituksen ALV:n ja alustojen tilitykset.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
Airbnb-vuokrauksen verotus: pääomatulo vai yritys, ALV, vähennykset ja taloyhtiön säännöt
Lyhytaikainen vuokraus Airbnb:n tai Bookingin kautta on verotettavaa tuloa ensimmäisestä yöstä alkaen, ja alustat ilmoittavat tulot Verohallinnolle. Tässä käydään läpi, milloin vuokratulo on pääomatuloa ja milloin elinkeinotoimintaa, milloin majoituksesta tulee maksaa arvonlisäveroa, mitkä kulut saa vähentää, miten oman kodin vuokraaminen vaikuttaa myyntivoiton verovapauteen ja mitä taloyhtiö voi asiasta sanoa.
IT-yritys tilitoimisto: kirjanpitäjä IT-palveluyritykselle, jolla on projekteja, ylläpitosopimuksia ja ulkomaisia pilvipalveluja
IT-yritykselle sopiva tilitoimisto osaa kolme asiaa, jotka tavalliselta palveluyritykseltä puuttuvat: ennakkoon laskutettujen ylläpito- ja lisenssisopimusten jaksotuksen, ulkomaisten pilvipalvelujen käännetyn ALV:n ja EU-asiakkaiden laskut. Lisäksi kirjanpidosta pitää nähdä projektien kate ja se, mikä osa kehitystyöstä voi oikeuttaa T&K-vähennykseen. Tässä mitä vaatia tilitoimistolta, mitä kysyä ja mitä palvelu maksaa.
IT-konsultti tilitoimisto: kirjanpitäjä freelancerille ja yhden hengen IT-yhtiölle, joka laskuttaa välittäjän kautta
IT-konsultille sopiva tilitoimisto on edullinen ja nopea: tositteita on vähän, usein yksi myyntilasku kuussa konsulttivälittäjälle tai suoraan asiakkaalle, ja muutama ohjelmistotilaus. Kirjanpitäjän arvo on siinä, että ulkomaiset ohjelmistolaskut, laitehankinnat, EU-asiakkaat ja palkan ja osingon suhde menevät oikein. Tässä mitä IT-konsultin kirjanpito vaatii, mitä kysyä ja kuinka suuri osa laskutuksesta sen pitäisi viedä.