Kiinteistö Oy: mikä kiinteistöosakeyhtiö on, mitä KOy tarkoittaa ja miten sitä verotetaan

Kiinteistö Oy eli kiinteistöosakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka toimialana on omistaa ja hallinnoida kiinteistöä tai sillä olevaa rakennusta. Yritys voi omistaa toimitilansa suoraan, mutta kiinteistöosakeyhtiön kautta omistus on helpompi jakaa usealle omistajalle, rahoittaa ja myydä, koska kaupan kohteena ovat osakkeet eikä itse kiinteistö.

Mikä on Kiinteistö Oy?

Kiinteistö Oy on yhtiö, joka omistaa kiinteistön tai rakennuksen ja jonka osakkeenomistajat omistavat sen välillisesti osakkeiden kautta. Yhtiön nimessä on yleensä sana Kiinteistö Oy tai lyhenne KOy ja usein kiinteistön osoite, esimerkiksi KOy Teollisuustie 5. Samalla tavalla toimii asunto-osakeyhtiö, mutta sen tiloista yli puolet on asuntoja. Kun tilat ovat pääosin liike-, toimisto-, varasto- tai hallitiloja, yhtiö on kiinteistöosakeyhtiö.

Mitä tarkoittaa KOy ja mitä tarkoittaa kiinteistö?

KOy on lyhenne sanasta kiinteistöosakeyhtiö. Joskus näkee myös muodot Koy, Kiint. Oy tai Kiinteistö Oy, ja kaikki tarkoittavat samaa. Kiinteistö puolestaan tarkoittaa maanomistuksen yksikköä, joka on merkitty kiinteistörekisteriin omalla kiinteistötunnuksellaan. Kiinteistöön kuuluvat maapohja ja sillä olevat rakennukset. Kun kiinteistöosakeyhtiö omistaa kiinteistön, omistajan nimenä kiinteistörekisterissä ja lainhuudossa on yhtiö, ei osakkaat.

Miten löydät tietyn Kiinteistö Oy:n tiedot?

Tietyn Kiinteistö Oy:n perustiedot, kuten Y-tunnuksen, osoitteen, toimialan ja hallituksen jäsenet, löydät maksutta yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä YTJ:stä. Hae yhtiön nimellä tai osoitteella, koska kiinteistöyhtiöt on usein nimetty katuosoitteen mukaan. Tilinpäätöksen ja yhtiöjärjestyksen saat kaupparekisteristä, ja keskinäisen yhtiön osakkeiden omistajat ja panttaukset näkyvät Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisterissä, jos yhtiö on siirtynyt sinne.

Miten perustan kiinteistöyhtiön?

Kiinteistöyhtiö perustetaan kuten muukin osakeyhtiö: laaditaan perustamissopimus ja yhtiöjärjestys, merkitään osakkeet ja ilmoitetaan yhtiö kaupparekisteriin kolmen kuukauden kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta. Kiinteistöyhtiössä yhtiöjärjestys on tavallista tärkeämpi, koska siinä määrätään yhtiön kiinteistö, keskinäisessä yhtiössä osakeryhmät ja niiden tilat sekä vastikkeen perusteet.

Miten tavallista kiinteistö Oy:tä verotetaan?

Tavallinen kiinteistöosakeyhtiö on tavallinen osakeyhtiö, joka maksaa voitostaan 20 prosentin yhteisöveron. Vuokratulot ovat yhtiön tuloa, ja siitä vähennetään hoitokulut, korot, kiinteistövero ja rakennuksen poistot. Rakennuksesta saa verotuksessa poistaa enintään 7 % poistamattomasta hankintamenosta, jos kyse on varasto-, tehdas- tai myymälärakennuksesta, ja 4 %, jos kyse on toimisto- tai asuinrakennuksesta. Maapohjasta ei tehdä poistoja. Yleiset säännöt ovat artikkelissa osakeyhtiön verotus.

Kiinteistön vuokraus on arvonlisäverotonta, mutta yhtiö voi hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi niistä tiloista, joita vuokralainen käyttää jatkuvasti ALV-verolliseen toimintaan. Silloin yhtiö laskuttaa vuokran ALV:n kanssa ja saa vähentää rakentamisen ja korjausten ALV:n. Hakeutuminen kannattaa tehdä ennen isoa rakennus- tai korjaushanketta. Rakennusten poistoista tarkemmin: rakennuksen poistot.

Kannattaako toimitila omistaa kiinteistö Oy:n kautta?

Kiinteistö Oy:n kautta omistaminen kannattaa yleensä silloin, kun omistajia on useita, kun toimitila halutaan pitää erillään liiketoiminnan riskeistä tai kun kiinteistö aiotaan myöhemmin myydä. Osakekaupassa ostaja maksaa varainsiirtoveroa 1,5 %, kun suoraan kiinteistön kaupassa vero on 3 %. Toisaalta erillinen yhtiö tarkoittaa omaa kirjanpitoa, tilinpäätöstä ja veroilmoitusta joka vuosi.

Vertailu omistamisen ja vuokraamisen kustannuksista on artikkelissa yritys ja kiinteistöt, ja osakekaupan verosta artikkelissa varainsiirtovero. Jos konserniin tulee kiinteistöyhtiö ja nykyinen kirjanpitäjä hinnoittelee jokaisen yhtiön erikseen kalliisti, kilpailuta tilitoimisto minuutissa.

Kiinteistö Oy:n kirjanpito lyhyesti