Rakennuksen poistot: poistoprosentti omistajan mukaan, 30 vuoden poistotaulukko ja korjausmenot

Rakennuksen poistot tarkoittavat rakennuksen hankintamenon vähentämistä verotuksessa vähitellen usean vuoden aikana. Poistoa ei lasketa alkuperäisestä hinnasta vaan joka vuosi siitä, mitä on vielä poistamatta. Siksi euromäärä pienenee vuosi vuodelta, ja rakennus ei poistu kokonaan koskaan, vaan vasta kun se myydään, puretaan tai tuhoutuu.

Yrityksen kirjanpidon näkökulma, kuten poistosuunnitelma, poistoero ja rakennuksen myynti, on käyty läpi artikkelissa rakennusten poistot kirjanpidossa. Tämä sivu vastaa kysymykseen, paljonko omasta rakennuksesta voi poistaa, kun omistaja on yritys, maatila tai vuokraa saava yksityishenkilö.

Mikä on rakennuksen poistoprosentti?

Rakennuksen poistoprosentti on enimmäismäärä, jonka saa vähentää vuodessa poistamatta olevasta hankintamenosta. Laki ei pakota käyttämään enimmäismäärää: pienemmänkin poiston saa tehdä. Prosentti riippuu omistajasta ja rakennuksen käyttötarkoituksesta.

Kiinteistön poistot verotuksessa: mistä osista poistoja saa?

Kiinteistön poistot tehdään verotuksessa osittain: kauppahinta jaetaan maapohjaan, rakennuksiin, rakennelmiin ja kiinteistön koneisiin, ja jokaista osaa käsitellään omalla tavallaan. Maapohjasta ei tehdä poistoja lainkaan, koska elinkeinoverolaki pitää maa-aluetta kulumattomana käyttöomaisuutena. Sen hankintameno vähennetään vasta, kun kiinteistö myydään.

Jos kauppakirjassa ei ole eritelty, paljonko hinnasta kohdistuu maahan ja paljonko rakennukseen, jako pitää tehdä perustellusti. Yleinen tapa on jakaa kauppahinta kiinteistöverotuksen verotusarvojen suhteessa tai käyttää arvioijan lausuntoa. Mitä suurempi osuus kohdistetaan rakennukseen, sitä suuremmat poistot, joten jakoa on hyvä pystyä perustelemaan verotarkastuksessa.

Kun yrittäjä saa rakennuksen lahjana tai perintönä ja ottaa sen yrityksen käyttöön, poistot tehdään elinkeinoverolain mukaan todennäköisestä luovutushinnasta saantohetkellä tai sitä alemmasta todennäköisestä luovutushinnasta käyttöönottohetkellä, ei esimerkiksi myöhemmin noussesta markkina-arvosta. Kun yrityksen toimitilarakennus myydään, myyntivoiton verotusta voi lykätä jälleenhankintavarauksella, jos luovutushinta käytetään uuden toimitilan hankintaan myyntivuonna tai kahtena seuraavana vuonna ja varaus tehdään myös kirjanpidossa.

Paljonko rakennuksesta voi tehdä poistoja? 30 vuoden taulukko

Taulukko näyttää, paljonko 100 000 euron rakennuksen hankintamenosta on vielä poistamatta, kun joka vuosi tehdään enimmäispoisto. Ensimmäisen vuoden poisto on suoraan prosentti hankintamenosta: 4 000, 7 000 tai 20 000 euroa.

Kahdenkymmenen vuoden jälkeen asuinrakennuksesta on poistamatta vielä 44 prosenttia. Tämä on tärkeää, kun mietit rakennuksen ostamista yhtiöön: verovaikutus jakautuu vuosikymmenille. Yhtiön vuosittainen veronsäästö on poisto kertaa 20 % yhteisövero, eli 7 000 euron poistosta 1 400 euroa.

Rakennuksen poisto, kun vuokraat omakotitaloa yksityishenkilönä

Kun vuokraat omistamaasi omakotitaloa tai muuta kokonaista rakennusta yksityishenkilönä, voit vähentää vuokratulosta rakennuksen poiston, asuinrakennuksesta enintään 4 % poistamatta olevasta hankintamenosta. Verohallinnon vuokratulo-ohjeen mukaan poisto pitää vaatia itse veroilmoituksella, maapohjasta poistoa ei tehdä ja poistoon tarvitaan luotettava selvitys rakennuksen hankintamenosta.

Vuokralle annetusta asunto-osakkeesta poistoja ei tehdä, koska omistat osakkeet etkä rakennusta. Asunto-osakkeen vuokratulosta vähennetään sen sijaan yhtiö- ja rahoitusvastikkeet ja vuosikorjaukset. Sijoitusasuntoja yhtiön kautta omistavalle: asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta.

Taloyhtiön rakennusten poistot

Asunto-osakeyhtiö poistaa omistamansa rakennuksen samalla tavalla kuin muukin yhteisö: asuinrakennuksesta enintään 4 % poistamatta olevasta hankintamenosta vuodessa. Aktivoidut perusparannukset, kuten putkiremontti tai julkisivun uusiminen, lisätään rakennuksen menojäännökseen tai kirjataan omaksi poistettavaksi eräkseen, ja ne poistetaan useamman vuoden aikana.

Taloyhtiössä poistojen tärkein tehtävä on tasata tulosta. Taloyhtiö ei tavoittele voittoa, joten sen talous pyritään pitämään lähellä nollatulosta: jos vastikkeita kertyy enemmän kuin kuluja, poistoilla voidaan estää verotettavan ylijäämän syntyminen. Osakkailta perityt rahoitusvastikkeet voidaan myös rahastoida, jolloin ne kirjataan taseeseen eivätkä kasvata tulosta. Poistot, rahastointi ja asuintalovaraus ovat eri keinoja, ja niitä kannattaa suunnitella yhdessä isännöitsijän tai tilintarkastajan kanssa.

Taloyhtiön osakas ei tee poistoja asunnostaan, koska hän omistaa osakkeet eikä rakennusta. Tämä koskee myös sijoitusasuntoa: poistot tehdään taloyhtiön kirjanpidossa, ei osakkaan verotuksessa.

Mitä ovat poistot ja arvonalentumiset?

Poisto jakaa rakennuksen hankintamenon kuluksi vuosittain sen käyttöajalle. Arvonalentuminen on kertaluonteinen lisäkirjaus, joka tehdään, kun rakennuksen arvo on pysyvästi pudonnut alle kirjanpitoarvon, esimerkiksi tulipalon, vesivahingon tai käytöstä poistumisen vuoksi. Tuloslaskelmassa molemmat esitetään samalla rivillä Poistot ja arvonalentumiset.

Verotuksessa vastaava keino on lisäpoisto: jos rakennuksen käypä arvo on vahingon tai muun syyn vuoksi pienempi kuin poistamaton hankintameno, poistamaton osa voidaan alentaa käyvän arvon suuruiseksi. Lisäpoisto vaatii selvityksen arvon alenemisesta. Laskettu esimerkki rakennuksen myynnistä ja tuhoutumisesta on artikkelissa rakennusten poistot kirjanpidossa.

Voiko rakennuksen poistot jättää tekemättä kirjanpidossa?

Verotuksessa voi: poistoprosentit ovat enimmäismääriä, ja tekemättä jäänyt poisto jää menojäännökseen seuraaville vuosille. Kirjanpidossa kahdenkertaista kirjanpitoa pitävä yritys tekee poistot poistosuunnitelman mukaan tuloksesta riippumatta, eikä huonona vuonna poistoa saa jättää pois vain tuloksen parantamiseksi. Verotuksessa ei myöskään voi vähentää enempää kuin kirjanpidossa on poistettu.

Pienyrityksen kannattaa siksi sopia poistosuunnitelmasta jo rakennuksen hankintavuonna. Kun suunnitelma ja verotuksen poistot vastaavat toisiaan, kirjanpito pysyy yksinkertaisena eikä poistoeroa tarvita. Yleiset säännöt koneiden ja kaluston poistoista ovat artikkelissa poistot kirjanpidossa.

Korjausmenot: kulu heti vai poistoon?

Rakennuksen korjaus on joko vuosikorjaus, joka vähennetään kuluna heti, tai perusparannus, joka lisätään rakennuksen poistamattomaan hankintamenoon ja poistetaan samalla prosentilla kuin rakennus. Raja kulkee siinä, palauttaako korjaus rakennuksen entiseen kuntoon vai parantaako se sitä alkuperäisestä.

Jos korjaus on vuosikorjaus, verovaikutus tulee kerralla. Jos se on perusparannus, vaikutus jakautuu vuosikymmenille. Siksi samaan remonttiin sisältyvät osat kannattaa eritellä laskuille: korjattava osa ja uusi parannus. Rajanvedosta kerrotaan artikkelissa korjauskulujen aktivointi taseeseen.

Miten poisto vaikuttaa tulokseen?

Poisto pienentää tilikauden tulosta ja verotettavaa tuloa, mutta se ei vie rahaa kassasta, koska raha maksettiin jo rakennusta ostettaessa. Yhtiölle 7 000 euron poisto tarkoittaa 1 400 euron pienempää yhteisöveroa. Toiminimelle vaikutus riippuu yrittäjän marginaaliverosta, ja vuokranantajalle poisto pienentää pääomatulon veroa 30 tai 34 prosentilla.

Poiston saa jättää tekemättä tai tehdä pienempänä. Se kannattaa, jos yritys on tappiollinen tai tulos on pieni: poistamaton osa siirtyy seuraaville vuosille eikä katoa. Ks. poistot verotuksessa.

Paljonko poistoeroa voi purkaa?

Poistoeroa voi purkaa enintään sen verran kuin sitä on aiemmin kertynyt. Poistoero syntyy, kun yhtiö tekee verotuksessa suuremman poiston kuin kirjanpidon suunnitelman mukainen poisto. Myöhemmin, kun suunnitelman mukainen poisto on suurempi kuin verotuksen poisto, kertynyttä poistoeroa puretaan, ja purku lisää verotettavaa tuloa. Poistoero on käytännössä osakeyhtiön työkalu. Laskettu esimerkki on artikkelissa rakennusten poistot kirjanpidossa.

Milloin rakennuksen menojäännöksen voi poistaa kokonaan?

Yrityksen rakennuksen koko poistamaton hankintameno vähennetään sinä vuonna, jona rakennus myydään, puretaan, tuhoutuu tai menetetään muusta syystä. Samana vuonna kauppahinta tai vakuutuskorvaus on veronalaista tuloa. Maatilalla enintään 1 000 euron poistamaton hankintameno vähennetään kerralla.

Koneiden ja kaluston yhteistä menojäännöstä koskevat omat sääntönsä, kuten 1 200 euron pienhankinnat. Ne on selitetty artikkelissa poistot.

Mitkä ovat rakennusten poistot maataloudessa?

Maatilan rakennukset poistetaan maatilatalouden tuloverolain mukaan: talousrakennuksista, kuten navetoista, konehalleista ja varastoista, enintään 10 %, asuin- ja toimistorakennuksista 6 % ja kasvihuoneista ja kevyistä rakennelmista 20 % poistamattomasta hankintamenosta. Prosentit ovat suurempia kuin elinkeinotoiminnassa, joten sama halli poistuu maatilalla nopeammin. Ks. maatalouden kirjanpito.