Yritys ja kiinteistöt: vuokrata vai omistaa toimitila, mitä se maksaa ja miten se näkyy verotuksessa
Yrityksen kiinteistöasioissa ensimmäinen päätös on, vuokrataanko toimitila vai omistetaanko se. Vuokra on kokonaan vähennyskelpoinen kulu ja pitää pääoman vapaana, kun taas oma kiinteistö sitoo rahaa mutta tuo poistot ja arvonnousun. Omistusmuoto ratkaisee verotuksen: kiinteistön ostosta maksetaan 3 prosentin ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön liiketilaosakkeista 1,5 prosentin varainsiirtovero, ja rakennuksesta saa poistaa verotuksessa 4 tai 7 prosenttia vuodessa. Tällä sivulla on vertailu, laskettu esimerkki ja tarkistuslista toimitilan valintaan.
Lyhyesti
- Useimmille pienyrityksille vuokratila on järkevin: vuokra on kokonaan vähennyskelpoinen kulu, eikä pääomaa sidota.
- Oman toimitilan voi omistaa kiinteistönä (varainsiirtovero 3 %) tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeina (varainsiirtovero 1,5 %).
- Rakennuksen verotuksen enimmäispoisto on 7 % tehdas-, varasto-, myymälä- ja työpajarakennuksista ja 4 % toimistorakennuksista. Maapohjaa ei poisteta.
- Toimitilan vuokra on lähtökohtaisesti ALV:tön. ALV:tä maksetaan vain, jos vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi, ja silloin sen voi vähentää.
Yrityskiinteistöt eli yrityksen käyttämät toimitilat ovat useimmille pienyrityksille vuokrasopimus, ei omaisuuserä. Kun yritys kasvaa tai tarvitsee erityisen tilan, kuten verstaan, varaston tai vastaanoton, eteen tulee kysymys omistamisesta. Tämä sivu käy läpi, mitä vaihtoehdot maksavat, miten ne verotetaan ja kirjataan ja mitä toimitilaa valitessa kannattaa tarkistaa.
Vuokrata vai omistaa toimitila?
Vuokraaminen sopii, kun tilantarve voi muuttua tai kun yrityksen raha kannattaa käyttää liiketoimintaan. Omistaminen sopii, kun tila on pitkäaikainen, erityinen tai sitä on vaikea vuokrata, ja yrityksellä on vakaa kassavirta lainanhoitoon. Taloudellisesti ero näkyy siinä, mikä on kulua ja mikä sitoutuu taseeseen.
Kiinteistö vai kiinteistöosakeyhtiön osakkeet?
Omistettu toimitila on joko kiinteistö eli tontti ja rakennus tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä liiketilaa. Liikekeskusten ja kerrostalojen liiketilat ovat lähes aina osakkeita, erilliset hallit ja verstaat usein kiinteistöjä. Toimitila voi olla myös keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä.
| Asia | Kiinteistö | Kiinteistöosakeyhtiön osakkeet |
|---|---|---|
| Varainsiirtovero 2026 | 3 % kauppahinnasta | 1,5 % kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta |
| Poistot verotuksessa | Rakennuksesta 4 tai 7 %, maapohjasta ei | Osakkeista ei poistoja; yhtiö tekee poistot omassa kirjanpidossaan |
| Juoksevat kulut | Kiinteistövero, kunnossapito, vakuutukset itse | Yhtiövastike, joka on vähennyskelpoinen kulu |
| Korjaukset | Omistaja päättää ja maksaa | Yhtiö päättää, osakas maksaa vastikkeena |
| Kirjaus | Maa-alueet ja rakennukset | Muut osakkeet ja osuudet |
Paljonko oma toimitila maksaa verrattuna vuokraan?
Omistamisen kuukausikustannus ei ole lainan lyhennys, vaan korko, ylläpito ja sitoutuneen pääoman tuottovaatimus. Lyhennys on velan maksua, ei kulua. Alla oleva esimerkki näyttää, miten saman tilan vuosikulut ja verovähennykset muodostuvat kummassakin vaihtoehdossa.
Luvut ovat esimerkkejä. Lainan korko, rakennuksen ja maapohjan hintasuhde sekä ylläpito vaihtelevat paljon. Rakennuksen poistojen laskenta vuosittain on käyty läpi artikkelissa rakennusten poistot kirjanpidossa.
Pitääkö toimitilan vuokrasta maksaa ALV:tä?
Lähtökohtaisesti ei. Kiinteistön käyttöoikeuden luovutus eli toimitilan vuokra on arvonlisäverolain mukaan veroton. Vuokranantaja voi kuitenkin hakeutua verovelvolliseksi vuokrauksesta, kun vuokralainen käyttää tilaa jatkuvasti ALV:n vähennykseen oikeuttavaan toimintaan. Silloin vuokraan lisätään 25,5 % ALV, jonka ALV-rekisteröity vuokralainen saa vähentää.
| Tilanne | ALV vuokrassa | Mitä vuokralaiselle jää |
|---|---|---|
| Vuokranantaja ei ole hakeutunut | Ei ALV:tä | Vuokra on kulu sellaisenaan |
| Vuokranantaja on hakeutunut, vuokralainen ALV-rekisterissä | 25,5 % | ALV vähennetään, kulu on veroton vuokra |
| Vuokranantaja on hakeutunut, vuokralaisen toiminta ALV:tön (esim. terveydenhoito) | Hakeutuminen ei yleensä ole mahdollista | Vuokra ilman ALV:tä |
Omistajalle ALV-ratkaisu on vielä tärkeämpi. Jos rakennat tai peruskorjaat omaa kiinteistöä ALV-vähennyksin, vähennyksiä tarkistetaan 10 vuoden ajan, jos käyttö muuttuu ALV:ttömäksi tai kiinteistö myydään. Arvonlisäveron vähennysoikeudesta yleisesti kerrotaan artikkelissa ALV-vähennysoikeus.
Miten yrityksen kiinteistö kirjataan kirjanpitoon?
Ostettu kiinteistö kirjataan taseen pysyviin vastaaviin kahdelle tilille: maa-alueet ja rakennukset. Jako on tärkeä, koska maapohjasta ei tehdä poistoja. Kiinteistöosakeyhtiön osakkeet kirjataan muihin osakkeisiin ja osuuksiin. Hankintamenoon luetaan kauppahinta, varainsiirtovero ja kaupan välittömät kulut, kuten kiinteistönvälittäjän palkkio ja lainhuudatus. Osakkeiden ja kiinteistöjen kaupasta maksetaan varainsiirtovero, jonka prosentit vaihtelevat kohteen mukaan.
- Vuokralla: vuokra kirjataan kuukausittain vuokrakuluihin. Vakuus on saaminen taseessa, ei kulu.
- Kiinteistö: rakennus poistetaan vuosittain, maapohja ei. Kiinteistövero, vakuutukset, lämmitys ja kunnossapito ovat kuluja.
- Osakkeet: hoitovastike on kulu. Rahoitusvastike aktivoidaan yleensä osakkeiden hankintamenoon, jos yhtiö aktivoi sillä katettavat menot.
- Vuosikorjaus vai perusparannus: tavanomainen korjaus on kulu, uutta lisäävä perusparannus aktivoidaan ja poistetaan.
- Myynti: luovutushinnan ja verotuksessa poistamatta olevan hankintamenon erotus on veronalaista tuloa tai vähennyskelpoista luovutustappiota.
Jos yritys vuokraa omistamaansa tilaa ulos, vuokratulojen kirjaus on oma aiheensa: ks. vuokranantajan kirjanpito. Kotona työskentelevän yrittäjän tilakuluista kerrotaan artikkelissa työhuonevähennys.
Mitä toimitilaa valitessa kannattaa tarkistaa?
- Sopimuksen kesto ja irtisanominen. Liikehuoneiston vuokralain mukaan toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisaika on vuokranantajalle 6 kuukautta ja vuokralaiselle 3 kuukautta, ellei toisin sovita. Määräaikaista sopimusta ei yleensä voi irtisanoa kesken.
- Vuokran korotukset. Onko vuokra sidottu indeksiin, ja mikä on korotusten alaraja.
- ALV. Onko vuokranantaja hakeutunut verovelvolliseksi, ja sopiiko se oman toimintasi ALV-asemaan.
- Muutostyöt. Kuka maksaa sisustuksen ja muutokset, ja pitääkö tila palauttaa alkuperäiseen kuntoon.
- Kulut vuokran päälle. Sähkö, vesi, siivous, jätehuolto ja yhteiskäyttötilat.
- Kasvuvara. Mahtuuko toiminta tilaan seuraavat vuodet, vai kannattaako sopia lisätilasta etukäteen.
- Käyttötarkoitus. Sallitaanko tilassa juuri sinun toimintasi, esimerkiksi ravintola, verstas tai vastaanotto.
Kuka voi omistaa yrityksen kiinteistön?
Toimitilan voi omistaa yritys itse, yrittäjä henkilökohtaisesti tai erillinen kiinteistöyhtiö. Jos yrittäjä omistaa tilan itse ja vuokraa sen osakeyhtiölleen, vuokran pitää olla markkinatasoa. Vuokra on yhtiölle kulu ja omistajalle henkilökohtaista vuokratuloa. Ylisuuri vuokra voidaan verotuksessa katsoa peitellyksi osingoksi. Toiminimiyrittäjän oma kiinteistö voi kuulua elinkeinotoiminnan varoihin, jos se on pääasiassa yrityksen käytössä.
Rahoitusvaihtoehdot, kuten pankkilaina, Finnvera ja leasing, on koottu artikkeliin yrityksen rahoitus.
Usein kysytyt
Kannattaako yrityksen ostaa vai vuokrata toimitila?+
Useimmille pienyrityksille vuokraaminen, koska vuokra on kokonaan vähennyskelpoinen kulu ja raha jää liiketoimintaan. Omistaminen kannattaa harkita, kun tila on pitkäaikainen tai erityinen ja kassavirta riittää lainanhoitoon.
Paljonko varainsiirtovero on toimitilasta?+
Kiinteistöstä 3 prosenttia kauppahinnasta. Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeista, kuten liiketilaosakkeista, 1,5 prosenttia kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta (2026).
Paljonko toimitilasta saa tehdä poistoja?+
Verotuksessa enintään 7 prosenttia menojäännöksestä tehdas-, varasto-, myymälä- ja työpajarakennuksista ja 4 prosenttia toimistorakennuksista. Maapohjasta ei tehdä poistoja.
Onko toimitilan vuokrassa ALV?+
Lähtökohtaisesti ei. ALV:tä maksetaan vain, jos vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi. Silloin ALV-rekisteröity vuokralainen vähentää sen ALV-ilmoituksellaan.
Voiko yrittäjä vuokrata omistamansa tilan omalle osakeyhtiölleen?+
Voi. Vuokran on oltava markkinatasoa: se on yhtiölle vähennyskelpoinen kulu ja yrittäjälle vuokratuloa. Ylisuuri vuokra voidaan katsoa peitellyksi osingoksi.
Mikä on liiketilan vuokrasopimuksen irtisanomisaika?+
Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa vuokranantajalla 6 kuukautta ja vuokralaisella 3 kuukautta, ellei sopimuksessa ole sovittu toisin. Määräaikainen sopimus päättyy yleensä vasta sovittuna päivänä.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
Rakennusten poistot kirjanpidossa ja verotuksessa: 4, 7 ja 20 %, poistosuunnitelma, perusparannukset ja maatilan rakennukset
Rakennusten poistot tehdään kirjanpidossa suunnitelman mukaan rakennuksen taloudellisena pitoaikana. Verotuksessa elinkeinoverolain 34 § sallii rakennuskohtaisesti poistamatta olevasta hankintamenosta enintään 7 prosenttia tehdas-, varasto-, myymälä- ja talousrakennuksista, 4 prosenttia asuin- ja toimistorakennuksista ja 20 prosenttia kevyistä rakennelmista vuodessa. Maapohjaa ei poisteta lainkaan.
Vuokranantajan kirjanpito: muistiinpanot vuokratuloista ja kuluista, pohja ja laskettu esimerkki
Yksityishenkilönä vuokraava vuokranantaja ei ole kirjanpitovelvollinen, mutta Verohallinnon mukaan hänen pitää tehdä vuokraustoiminnasta muistiinpanot, joista näkyvät verotuksessa tarvittavat tulot, kulut ja tositteet, ja säilyttää ne kuitteineen 6 vuotta verovuoden lopusta. Tällä sivulla on vuokranantajan kirjanpidon malli kuukausitasolla, kalusteluettelo ja poistolaskelma, laskettu esimerkki yhden asunnon vuodesta veroilmoitukselle asti sekä raja, jonka jälkeen tarvitset oikean kirjanpidon.
Rahoitus yritykselle 2026: mistä yritys saa rahaa, mitä yrityslaina maksaa ja kymmenen vaihtoehtoa aloittavalle ja toimivalle yritykselle
Yritysten rahoitus on oman rahan, tulorahoituksen ja ulkopuolisen rahan yhdistelmä: säästöt, myyntitulot, pankkilaina Finnveran takauksella, avustukset, leasing, factoring ja sijoittajien pääoma. Suomen Pankin mukaan uusien yrityslainojen keskikorko oli elokuussa 2026 4,39 %, ja Finnveran alkutakaus kattaa aloittavalla yrittäjällä enintään 80 % lainasta.