Varainsiirtovero 2026: 1,5 % asunnosta ja osakkeista, 3 % kiinteistöstä, maksuaika ja yrityskaupan vero
Varainsiirtovero on vuonna 2026 asunto-osakkeista ja kiinteistöyhtiön osakkeista 1,5 %, muista arvopapereista kuten osakeyhtiön osakkeista 1,5 % ja kiinteistöistä 3 % kauppahinnasta. Veron maksaa ostaja oma-aloitteisesti OmaVerossa: osakekaupoissa kahden kuukauden kuluessa kaupasta ja kiinteistökaupassa ennen lainhuudon hakemista. Tästä näet verokannat taulukkona, lasketut esimerkit, milloin vero maksetaan, mitä myöhästyminen maksaa, voiko veroon ottaa lainaa ja miten varainsiirtovero toimii yrityskaupassa ja yrityksen kirjanpidossa.
Lyhyesti
- Varainsiirtovero 2026: asunto-osake 1,5 % velattomasta hinnasta, osakeyhtiön osakkeet 1,5 %, kiinteistö 3 % kauppahinnasta.
- Veron maksaa ostaja oma-aloitteisesti OmaVerossa. Osakekaupoissa ilmoitus ja maksu 2 kuukauden kuluessa, kiinteistökaupassa ennen lainhuudon hakemista ja viimeistään 6 kuukaudessa.
- Ensiasunnon vapautus poistui 1.1.2024. Ensiasunnon ostaja maksaa nyt saman 1,5 % kuin muut.
- Pörssiosakkeista ei yleensä makseta varainsiirtoveroa, kun kauppa tehdään pankin tai sijoituspalveluyrityksen kautta. Uusien osakkeiden merkintä ei ole varainsiirto.
- Yrityksen ostaessa vero on osa hankintamenoa: se aktivoidaan osakkeiden tai kiinteistön arvoon eikä kirjata suoraan kuluksi.
Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan, kun kiinteistön tai arvopaperin omistus siirtyy kaupalla tai muulla vastikkeellisella luovutuksella. Vero on varainsiirtoverolaissa, ja sen maksaa ostaja. Lahjasta ja perinnöstä varainsiirtoveroa ei makseta, koska niistä maksetaan lahja- tai perintövero. Jos etsit ilmoittamisen ja maksamisen ohjetta, katso varainsiirtoveron maksaminen.
Mikä on varainsiirtovero 2026?
Vuonna 2026 varainsiirtovero on 1,5 % asunto-osakkeista, kiinteistöyhtiöiden osakkeista ja muista arvopapereista ja 3 % kiinteistöistä. Kiinteistöyhtiöitä ovat esimerkiksi keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt, joissa osake oikeuttaa hallitsemaan tiettyä tilaa. Liikeosakkeiden 1,5 % koskee kauppoja, joiden sitova sopimus on allekirjoitettu 12.10.2023 tai myöhemmin. Sitä ennen tehdyissä sopimuksissa vero oli 1,6 %.
| Mitä ostat | Varainsiirtovero 2026 | Veron peruste | Ilmoitus ja maksu |
|---|---|---|---|
| Asunto-osake (kerrostalo, rivitalo) | 1,5 % | Velaton hinta: kauppahinta + yhtiölainaosuus | 2 kk kaupasta, välittäjän kautta kaupanteossa |
| Kiinteistöyhtiön osake, esim. liiketila | 1,5 % | Velaton hinta | 2 kk kaupasta |
| Osakeyhtiön osakkeet (liikeosakkeet) | 1,5 % | Kauppahinta tai muu vastike | 2 kk kaupasta |
| Kiinteistö (omakotitalo tontteineen, mökki, maa) | 3 % | Kauppahinta tai muu vastike | Ennen lainhuudon hakemista, viimeistään 6 kk |
| Pörssiosake välittäjän kautta | Ei veroa yleensä | Ei ilmoitusta | |
| Uusmerkintä osakeannissa | Ei veroa | Ei ilmoitusta |
Varainsiirtovero 2025: samat prosentit kuin 2026
Varainsiirtovero oli vuonna 2025 sama kuin 2026: asunto-osakkeista, kiinteistöyhtiöiden osakkeista ja osakeyhtiön osakkeista 1,5 % ja kiinteistöistä 3 %. Viimeisin muutos tuli vuoden 2024 alussa, jolloin kiinteistöjen vero laski 4 prosentista 3 prosenttiin, asunto-osakkeiden 2 prosentista 1,5 prosenttiin ja ensiasunnon vapautus poistui. Jos teit osakekaupan vuonna 2025 ja varainsiirtoveroilmoitus jäi tekemättä, tee se OmaVerossa heti: myöhästymisestä seuraa myöhästymismaksu, veronkorotus ja viivästyskorko. Paperisia osakekirjoja koskee siirtymäaika, ks. osakekirjan sähköistäminen.
Miten varainsiirtovero lasketaan? Esimerkit
Varainsiirtovero lasketaan kertomalla veron peruste verokannalla. Asunto-osakkeessa peruste on velaton hinta, eli kauppahintaan lisätään asuntoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta, vaikka lainaosuus jäisi maksettavaksi vastikkeina. Osakeyhtiön osakkeissa ja kiinteistöissä peruste on kauppahinta tai muu vastike.
Verohallinnon sivuilla on myös varainsiirtoverolaskuri. Ilmoitus tehdään, vaikka vero jäisi alle 10 euron.
Milloin varainsiirtovero maksetaan?
Asunto-osakkeen ja muiden osakkeiden varainsiirtovero ilmoitetaan ja maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kun kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän kautta, vero maksetaan jo kaupanteossa. Kiinteistön varainsiirtovero maksetaan ennen kuin lainhuutoa haetaan, ja lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.
- 11. KauppakirjaMääräaika alkaa sitovan kauppakirjan allekirjoituksesta, ei omistusoikeuden siirtymisestä.
- 22. Ilmoitus OmaVerossaOstaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen. Välittäjän kautta tehdyssä asuntokaupassa välittäjä voi tehdä ilmoituksen puolestasi.
- 33. MaksuMaksa vero ilmoituksen yhteydessä saamillasi maksutiedoilla määräpäivään mennessä.
- 44. Lainhuuto tai omistuksen rekisteröintiKiinteistökaupassa lainhuutoa haetaan vasta, kun vero on maksettu. Osakekaupassa yhtiö merkitsee omistuksen osakasluetteloon.
Mitä tapahtuu, jos varainsiirtovero myöhästyy?
Jos varainsiirtovero myöhästyy, Verohallinto voi määrätä myöhästymismaksun tai veronkorotuksen, ja myöhästyneelle verolle lasketaan viivästyskorkoa, joka on vuonna 2026 9,5 %. Kiinteistökaupassa veroa korotetaan lisäksi 20 % jokaiselta alkavalta kuuden kuukauden jaksolta, jos lainhuutoa ei haeta ajoissa, enintään veron kaksinkertaiseksi.
| Seuraamus | Määrä |
|---|---|
| Myöhästymismaksu (enintään 60 päivää myöhässä) | 50 € henkilöasiakas, 100 € yritys |
| Veronkorotus | Yleensä 10 % verosta, vähintään 75 € henkilöasiakas, 150 € yritys |
| Viivästyskorko | 9,5 % vuonna 2026 |
| Lainhuudon hakeminen myöhässä | Vero korotetaan 20 % jokaiselta alkavalta 6 kk:n jaksolta, enintään 100 % |
Pitääkö ensiasunnosta maksaa varainsiirtovero?
Pitää. Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024, joten ensiasunnon ostaja maksaa nykyään saman 1,5 % asunto-osakkeesta tai 3 % kiinteistöstä kuin muutkin. Vapautus voi koskea vain kauppoja, joiden sitova sopimus on tehty ennen 1.1.2024 ja joissa vanhan lain ehdot täyttyvät.
Voiko varainsiirtoveroon ottaa lainaa?
Voi. Varainsiirtovero on ostajan oma kulu, ja pankit rahoittavat sen tavallisesti osana asuntolainaa tai yrityskaupan rahoitusta, kun vakuudet riittävät. Verohallinto ei jousta määräajasta lainan takia, joten varmista rahoitus ennen kaupantekoa. Asuntolainassa sovi pankin kanssa, että laina kattaa kauppahinnan lisäksi varainsiirtoveron ja muut kaupan kulut.
Varainsiirtovero yrityskaupassa ja yrityksen kirjanpidossa
Kun ostat osakeyhtiön osakkeet, maksat varainsiirtoveroa 1,5 % kauppahinnasta. Kun ostat yrityksen liiketoiminnan eli sen koneet, varaston ja asiakkuudet, veroa ei makseta irtaimesta omaisuudesta. Siksi yrityskaupan muoto vaikuttaa veroon: osakekaupassa ostaja maksaa varainsiirtoveron, liiketoimintakaupassa ei, mutta liiketoimintakaupassa tulee arvonlisäveroon ja poistoihin liittyviä kysymyksiä. Laskuesimerkit ja ilmoittaminen ovat sivulla varainsiirtovero osakekaupassa.
Kirjanpidossa yrityksen maksama varainsiirtovero aktivoidaan osaksi hankintamenoa. Kiinteistön ostossa se jaetaan maa-alueelle, josta ei tehdä poistoja, ja rakennukselle, josta tehdään. Osakkeiden ostossa se lisätään osakkeiden hankintamenoon, joka vähennetään vasta, kun osakkeet myydään. Myyjän näkökulma on artikkelissa yrityksen myynti ja verotus, ja kiinteistön hankinta yhtiöön artikkelissa kiinteistö yrityksen nimiin. Jos kauppa tehdään sukupolvenvaihdoksena, lue myös sukupolvenvaihdos.
Jos yrityksesi kirjanpitäjä ei ole aiemmin hoitanut yrityskauppaa tai kiinteistöhankintaa, kilpailuta tilitoimisto ennen kauppaa. Väärin kirjattu varainsiirtovero näkyy vasta vuosien päästä poistoissa tai myyntivoiton verotuksessa.
Mistä varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa?
- Pörssiosakkeet, kun kauppa tehdään pankin tai sijoituspalveluyrityksen kautta.
- Uusmerkintä: kun yhtiö laskee liikkeeseen uusia osakkeita, kyse ei ole omistuksen siirrosta.
- Lahja ja perintö: niistä maksetaan lahja- tai perintövero, ei varainsiirtoveroa.
- Rajoitetusti verovelvolliset molemmin puolin: jos sekä myyjä että ostaja ovat ulkomaisia, osakekaupasta ei makseta veroa eikä tehdä ilmoitusta.
- Pakkohuutokauppa: ostaja ei vastaa aiemmista veroista.
Ositus ja perinnönjako voivat olla verovapaita tai verollisia sen mukaan, miten tasinko tai jako-osuus maksetaan. Erityistilanteissa voit pyytää Verohallinnolta lausunnon ennen kauppaa.
Usein kysytyt
Mikä oli varainsiirtovero 2025?+
Sama kuin 2026: asunto-osakkeista ja osakeyhtiön osakkeista 1,5 % ja kiinteistöistä 3 %. Ostaja ilmoittaa ja maksaa veron OmaVerossa, osakekaupoissa kahden kuukauden kuluessa.
Mikä on varainsiirtovero 2026?+
Asunto-osakkeista ja kiinteistöyhtiöiden osakkeista 1,5 %, osakeyhtiön osakkeista ja muista arvopapereista 1,5 % ja kiinteistöistä 3 %. Asunto-osakkeessa vero lasketaan velattomasta hinnasta.
Milloin varainsiirtovero maksetaan?+
Osakekaupoissa kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta, välittäjän kautta tehdyssä asuntokaupassa jo kaupanteossa. Kiinteistökaupassa ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa on haettava kuudessa kuukaudessa.
Pitääkö osakkeista maksaa varainsiirtovero?+
Osakeyhtiön osakkeista pitää, 1,5 % kauppahinnasta. Pörssiosakkeista ei yleensä, kun kauppa tehdään pankin tai sijoituspalveluyrityksen kautta. Uusien osakkeiden merkinnästä ei makseta veroa.
Voiko varainsiirtoveroon ottaa lainaa?+
Voi. Pankit rahoittavat varainsiirtoveron yleensä osana asuntolainaa tai yrityskaupan rahoitusta. Verohallinnon määräaika on silti sama, joten rahoitus kannattaa sopia ennen kauppaa.
Kuka maksaa varainsiirtoveron?+
Ostaja. Jos ostaja on ulkomainen ja myyjä suomalainen, myyjän on perittävä vero ostajalta ja tilitettävä se, ellei toisin sovita.
Maksetaanko ensiasunnosta varainsiirtovero?+
Maksetaan. Ensiasunnon vapautus poistui 1.1.2024. Vanhaa vapautusta voi soveltaa vain, jos sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024 ja muut ehdot täyttyvät.
Onko varainsiirtovero vähennyskelpoinen?+
Yrityksessä vero kuuluu osakkeiden tai kiinteistön hankintamenoon, joka vähennetään poistoina tai myynnin yhteydessä. Yksityishenkilöllä se lisätään hankintamenoon, ja se pienentää myöhemmin mahdollista luovutusvoittoa.
Kirjoittaa Taukon blogiin veroista, arvonlisäverosta ja palkoista: mitä yrittäjän pitää tehdä, milloin ja paljonko se maksaa.
Lue seuraavaksi
Yrityksen myynti ja vero 2026: paljonko veroa menee osakekaupassa, liiketoimintakaupassa ja toiminimen myynnissä
Yrityksen myynnistä menee veroa 30 % luovutusvoitosta ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %, kun myyt osakeyhtiön osakkeet henkilönä, ja hankintameno-olettaman ansiosta vero on käytännössä 18–27,2 % kauppahinnasta. Yrityksen omistajanvaihdos tehdään joko osakekauppana, jossa omistaja myy osakkeensa, tai liiketoimintakauppana, jossa yritys myy liiketoimintansa, ja valittu malli ratkaisee, paljonko myynnistä menee veroa. Toiminimen myyminen on aina liiketoiminnan kauppa. Osakekaupassa myyjänä olet sinä ja voitto on pääomatuloa. Liiketoimintakaupassa myyjä on yhtiö, ja rahat pitää vielä saada yhtiöstä ulos. Toiminimen myynti verotetaan elinkeinotulona. Tässä omistajanvaihdoksen vaiheet, kolme kauppamallia euroesimerkein sekä kirjanpidon valmistelu ostajan tarkastusta varten.
Yritys ja kiinteistöt: vuokrata vai omistaa toimitila, mitä se maksaa ja miten se näkyy verotuksessa
Yrityksen kiinteistöasioissa ensimmäinen päätös on, vuokrataanko toimitila vai omistetaanko se. Vuokra on kokonaan vähennyskelpoinen kulu ja pitää pääoman vapaana, kun taas oma kiinteistö sitoo rahaa mutta tuo poistot ja arvonnousun. Omistusmuoto ratkaisee verotuksen: kiinteistön ostosta maksetaan 3 prosentin ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön liiketilaosakkeista 1,5 prosentin varainsiirtovero, ja rakennuksesta saa poistaa verotuksessa 4 tai 7 prosenttia vuodessa. Tällä sivulla on vertailu, laskettu esimerkki ja tarkistuslista toimitilan valintaan.
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta: osakeyhtiö vai oma nimi, verot, kirjanpito ja laskelma
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta tarkoittaa käytännössä osakeyhtiötä: henkilönä vuokratulosta maksetaan 30 tai 34 prosentin pääomatuloveroa, osakeyhtiössä 20 prosentin yhteisöveroa ja lisäksi osingon vero, kun rahaa nostetaan. Toiminimi tai henkilöyhtiö ei yleensä muuta vuokratulon verotusta. Tässä vertaillaan vaihtoehtoja laskelmalla, käydään läpi asunnon siirto yhtiöön, rahoitusvastikkeet, korot ja poistot sekä se, mitä yhtiö maksaa vuodessa kirjanpitona ja tilinpäätöksenä.