Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö: mikä se on, ero asunto-osakeyhtiöön ja tavalliseen kiinteistöosakeyhtiöön
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö (KOy) on osakeyhtiö, joka omistaa rakennuksen ja jonka jokainen osake tuottaa oikeuden hallita tiettyä huoneistoa tai muuta tilaa, kuten liike-, toimisto- tai varastotilaa. Se toimii kuin asunto-osakeyhtiö, mutta alle puolet tiloista on asuntoja. Tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä osakkeet taas eivät anna hallintaoikeutta mihinkään tilaan. Tältä sivulta näet erot taulukkona, mitä lakia yhtiöön sovelletaan, miten yhtiö perustetaan ja mitä liiketilan omistaminen KOy:n osakkeina tarkoittaa yrittäjän kirjanpidossa ja verotuksessa.
Lyhyesti
- Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö omistaa rakennuksen, ja jokainen osake oikeuttaa hallitsemaan tiettyä tilaa. Tyypillisesti tilat ovat liike-, toimisto-, varasto- tai hallitiloja.
- Ero asunto-osakeyhtiöön: asunto-osakeyhtiössä yli puolet lattiapinta-alasta on asuntoja, keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä ei.
- Ero tavalliseen kiinteistöosakeyhtiöön: tavallisessa yhtiössä osakkeet eivät anna hallintaoikeutta mihinkään tilaan, vaan yhtiö vuokraa tilat ja saa vuokratulot itse.
- Yhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä osakeyhtiölain soveltamisesta. Ennen vuotta 1992 perustettuihin sovelletaan osakeyhtiölakia, ellei toisin määrätä.
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa ja jonka jokainen osake yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta tilaa. Määritelmä on asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 2 §:ssä. Nimessä on tavallisesti lyhenne KOy, esimerkiksi Keskinäinen Kiinteistö Oy Teollisuustie 5. Arkikielessä puhutaan usein vain kiinteistö oy:stä.
Mikä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö?
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on asunto-osakeyhtiön kaltainen yhtiö, jonka tilat ovat pääosin muuta kuin asuntoja. Yhtiö omistaa rakennuksen, mutta osakkaat hallitsevat osakkeillaan yksittäisiä huoneistoja, kuten liiketiloja, toimistoja, varastoja, autotalleja tai halliosuuksia. Osakas voi käyttää tilaa itse tai vuokrata sen omissa nimissään, ja yhtiön menot katetaan vastikkeilla.
Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä ei voi olla osakkeita, jotka eivät tuota hallintaoikeutta johonkin tilaan. Jos yhtiöllä on sellaisia osakkeita, se ei ole keskinäinen vaan tavallinen kiinteistöosakeyhtiö. Rakennuksessa voi olla myös asuntoja, kunhan ne eivät muodosta yli puolta huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta.
Mitä eroa on keskinäisellä ja tavallisella kiinteistöosakeyhtiöllä?
Ero on siinä, kuka hallitsee tiloja ja kenelle vuokratulot kuuluvat. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osakkeet tuottavat hallintaoikeuden tiettyyn tilaan, joten osakas vuokraa tilan itse ja saa vuokratulot. Tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä osakkeet eivät tuota hallintaoikeutta mihinkään tilaan: yhtiö vuokraa tilat ja saa vuokratulot, ja osakkaat hyötyvät osinkoina tai osakkeiden arvonnousuna.
| Asunto-osakeyhtiö | Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö | Tavallinen kiinteistöosakeyhtiö | |
|---|---|---|---|
| Tilat | Yli puolet lattiapinta-alasta asuntoja | Pääosin liike-, toimisto-, varasto- tai muita tiloja | Mitä tahansa |
| Osake tuottaa hallintaoikeuden | Kyllä, tiettyyn huoneistoon | Kyllä, tiettyyn huoneistoon tai tilaan | Ei |
| Sovellettava laki | Asunto-osakeyhtiölaki | Asunto-osakeyhtiölaki tai yhtiöjärjestyksen mukaan osakeyhtiölaki | Osakeyhtiölaki |
| Kuka vuokraa tilat | Osakas | Osakas | Yhtiö |
| Kenen tuloa vuokra on | Osakkaan | Osakkaan | Yhtiön |
| Vastike | Kyllä | Kyllä, yleensä | Ei vastikejärjestelmää |
| Varainsiirtovero osakekaupassa | 1,5 % | 1,5 % | 1,5 % |
| Tyypillinen käyttö | Kerrostalot, rivitalot | Liikekeskukset, hallit, toimistotalot, autotallit | Sijoituskiinteistöt, toimitalot |
Mitä eroa on keskinäisellä kiinteistöosakeyhtiöllä ja asunto-osakeyhtiöllä?
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja asunto-osakeyhtiö toimivat samalla periaatteella, mutta asunto-osakeyhtiössä yli puolet huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaiden hallitsemiksi asuinhuoneistoiksi. Jos asuntoja on vähemmän, yhtiö on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Asunto-osakeyhtiöön sovelletaan aina asunto-osakeyhtiölakia, keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sitä tai osakeyhtiölakia.
Käytännön ero näkyy esimerkiksi siinä, että keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia vapaammin kunnossapitovastuusta. Jos jokainen osakas hallitsee omaa halliaan tai erillistä rakennusta, yhtiöjärjestykseen voidaan kirjata, että osakas vastaa tilastaan kokonaan.
Mitä lakia keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan?
Keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä, että siihen sovelletaan kokonaan tai osittain osakeyhtiölakia. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa ja yhtiö on perustettu ennen vuotta 1992, siihen sovelletaan osakeyhtiölakia. Sovellettava laki kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestyksestä aina ennen osakkeiden ostoa.
Valinnalla on merkitystä, koska vain asunto-osakeyhtiölaki sääntelee yhtiövastiketta, osakkaan muutostöitä, huoneiston hallintaanottoa ja kunnossapitovastuun jakoa. Jos yhtiöön sovelletaan osakeyhtiölakia, nämä asiat on kirjattava yhtiöjärjestykseen, muuten yhtiö ei voi esimerkiksi periä vastiketta. Osakeyhtiölain keskeiset säännöt löydät artikkelista osakeyhtiölaki.
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö yrittäjän kirjanpidossa ja verotuksessa
Kun yritys omistaa liike- tai hallitilan keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeina, osakkeet ovat taseessa pysyvien vastaavien sijoituksia, eikä niistä tehdä poistoja. Hoitovastike on vuosikulu. Rahoitusvastikkeen käsittely riippuu siitä, miten kiinteistöyhtiö itse kirjaa sen: jos yhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, osakas vähentää ne kuluna, ja jos yhtiö rahastoi ne, osakas lisää ne osakkeiden hankintamenoon.
| Erä | Käsittely osakkaana olevan yrityksen kirjanpidossa |
|---|---|
| Osakkeiden kauppahinta | Taseeseen pysyviin vastaaviin, ei poistoja |
| Varainsiirtovero 1,5 % | Osaksi osakkeiden hankintamenoa |
| Hoitovastike | Kuluksi vuosittain |
| Rahoitusvastike, yhtiö tulouttaa | Kuluksi |
| Rahoitusvastike, yhtiö rahastoi | Osakkeiden hankintamenoon |
| Oman tilan peruskorjaus, jonka osakas maksaa itse | Pitkävaikutteinen meno, poistetaan vaikutusaikanaan |
| Vuokratulo, jos osakas vuokraa tilan | Osakkaan liiketuloa |
| Osakkeiden myyntivoitto | Osakkaan veronalaista tuloa |
Arvonlisäverotuksessa kiinteistön käyttöoikeuden luovutus on lähtökohtaisesti verotonta. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö voi kuitenkin hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi niistä tiloista, joita osakkaat käyttävät ALV-verolliseen toimintaan. Silloin yhtiö voi vähentää rakentamisen ja korjausten ALV:n ja laskuttaa vastikkeen ALV:n kanssa, ja osakas vähentää sen omassa ALV-ilmoituksessaan.
Pohdi myös, kannattaako tila omistaa vai vuokrata. Vertailu laskelmineen on artikkelissa yritys ja kiinteistöt, ja varainsiirtoveron maksaminen artikkelissa varainsiirtovero.
Miten perustetaan keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö?
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö perustetaan laatimalla kirjallinen perustamissopimus ja yhtiöjärjestys, jotka kaikki perustajaosakkaat allekirjoittavat. Perustamisesta on ilmoitettava kaupparekisteriin YTJ:n sähköisessä asioinnissa kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta, muuten perustaminen raukeaa. Yhtiö syntyy, kun se merkitään kaupparekisteriin.
- 1YhtiöjärjestysMäärää tarkoitus, osakeryhmät ja niiden tuottamat tilat, vastikeperusteet, kunnossapitovastuu ja sovellettava laki.
- 2PerustamissopimusPerustajat merkitsevät osakkeet ja allekirjoittavat sopimuksen. Yhtiöjärjestys liitetään sopimukseen.
- 3Ilmoitus kaupparekisteriinPerustamisilmoitus YTJ:ssä kolmen kuukauden kuluessa. Yhtiö syntyy rekisteröinnillä.
- 4Osakehuoneistorekisteri1.1.2019 jälkeen perustettujen yhtiöiden osakkeet ovat Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisterissä, eikä paperisia osakekirjoja anneta.
Perustettu yhtiö on kirjanpitovelvollinen, laatii tilinpäätöksen ja pitää yhtiökokouksen kuten muutkin osakeyhtiöt. Isännöinnistä ja kirjanpidosta vastaa tavallisesti isännöitsijä tai tilitoimisto. Jos mietit, mitä oman yrityksesi kirjanpito maksaa samalla, katso oma hintasi.
Mitä keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeen ostajan pitää tarkistaa?
- Yhtiöjärjestys: mitä tilaa osakkeet tuottavat, käyttötarkoitus, vastikeperusteet ja sovelletaanko asunto-osakeyhtiölakia vai osakeyhtiölakia.
- Kunnossapitovastuu: vastaako yhtiö vai osakas tilan sisäpuolesta, katosta tai lämmityksestä.
- Isännöitsijäntodistus ja tilinpäätös: yhtiölainat, tulevat korjaukset ja vastikerästit.
- Lunastuslauseke: onko muilla osakkailla tai yhtiöllä oikeus lunastaa myytävät osakkeet.
- ALV-asema: onko yhtiö hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi ja koskeeko se ostamaasi tilaa.
- Varainsiirtovero: 1,5 % velattomasta kauppahinnasta, maksetaan kahden kuukauden kuluessa kaupasta.
Usein kysytyt
Mikä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö?+
Osakeyhtiö, joka omistaa rakennuksen ja jonka jokainen osake oikeuttaa hallitsemaan tiettyä huoneistoa tai muuta tilaa. Tilat ovat tavallisesti liike-, toimisto-, varasto- tai hallitiloja, ja alle puolet lattiapinta-alasta on asuntoja.
Mitä eroa on keskinäisellä ja tavallisella kiinteistöosakeyhtiöllä?+
Keskinäisessä yhtiössä osakkeet tuottavat hallintaoikeuden tiettyyn tilaan, ja osakas saa vuokratulot. Tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä osakkeet eivät tuota hallintaoikeutta, vaan yhtiö vuokraa tilat ja saa vuokratulot itse.
Mikä on tavallinen kiinteistöosakeyhtiö?+
Tavallinen eli ei-keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka toiminta on kiinteistön omistamista ja vuokraamista. Siihen sovelletaan osakeyhtiölakia, ja vuokratulot ovat yhtiön tuloa.
Mikä on ero kiinteistöyhtiön ja asunto-osakeyhtiön välillä?+
Asunto-osakeyhtiössä yli puolet huoneistojen lattiapinta-alasta on asuntoja, ja siihen sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä tilat ovat pääosin muuta kuin asuntoja.
Miten perustetaan kiinteistöosakeyhtiö?+
Laaditaan perustamissopimus ja yhtiöjärjestys, jotka perustajat allekirjoittavat, ja tehdään perustamisilmoitus kaupparekisteriin YTJ:ssä kolmen kuukauden kuluessa. Yhtiö syntyy rekisteröinnillä.
Paljonko varainsiirtovero on kiinteistöosakeyhtiön osakkeista?+
Varainsiirtovero on 1,5 % kauppahinnasta, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeissa velattomasta kauppahinnasta eli yhtiölainaosuus mukaan lukien. Kiinteistön suorassa kaupassa vero on 3 %.
Voiko keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö olla arvonlisäverovelvollinen?+
Kyllä, se voi hakeutua vapaaehtoisesti verovelvolliseksi niistä tiloista, joita osakkaat käyttävät ALV-verolliseen toimintaan. Silloin vastikkeisiin lisätään ALV, ja osakas vähentää sen.
Kirjoittaa Taukon blogiin yrityksen perustamisesta, yritysmuodon ja tilitoimiston valinnasta sekä yrittäjän arjesta.
Lue seuraavaksi
Yritys ja kiinteistöt: vuokrata vai omistaa toimitila, mitä se maksaa ja miten se näkyy verotuksessa
Yrityksen kiinteistöasioissa ensimmäinen päätös on, vuokrataanko toimitila vai omistetaanko se. Vuokra on kokonaan vähennyskelpoinen kulu ja pitää pääoman vapaana, kun taas oma kiinteistö sitoo rahaa mutta tuo poistot ja arvonnousun. Omistusmuoto ratkaisee verotuksen: kiinteistön ostosta maksetaan 3 prosentin ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön liiketilaosakkeista 1,5 prosentin varainsiirtovero, ja rakennuksesta saa poistaa verotuksessa 4 tai 7 prosenttia vuodessa. Tällä sivulla on vertailu, laskettu esimerkki ja tarkistuslista toimitilan valintaan.
Yrittäjäksi starttirahalla: polku ideasta ensimmäiseen maksatukseen, aikataulu ja ensimmäisen vuoden laskelma
Yrittäjäksi starttirahalla ryhdytään niin, että starttirahaa haetaan oman alueen työvoimaviranomaiselta Työmarkkinatorin asioinnissa ennen kuin päätoiminen yritystoiminta alkaa, ja tuki on vuonna 2026 noin 800 euroa kuussa enintään 12 kuukauden ajan. Tällä sivulla on koko polku järjestyksessä: neuvonta ja liiketoimintasuunnitelma, hakemus, päätös, yrityksen perustaminen, YEL, maksatushakemukset ja jatkohakemus. Lisäksi näet, miten polku eroaa, jos olet nyt palkkatyössä, työtön tai opiskelija, ja lasketun esimerkin siitä, mitä ensimmäisen vuoden aikana tulee sisään ja menee ulos.
Yksisarvinen yritys: mikä on unicorn, mistä arvo tulee ja mitkä ovat suomalaiset yksisarviset
Yksisarvinen yritys eli unicorn on pörssiin listaamaton startup, jonka arvo on vähintään miljardi Yhdysvaltain dollaria. Arvo ei tule liikevaihdosta tai taseesta, vaan rahoituskierroksesta: kun sijoittaja maksaa tietyn summan tietystä omistusosuudesta, koko yhtiön laskennallinen arvo nousee miljardiin. Tässä mitä termi tarkoittaa, miten arvostus lasketaan esimerkillä, mitä yksisarvisuudesta seuraa yhtiön kirjanpidolle ja omistajille sekä mitkä suomalaiset yritykset ovat olleet yksisarvisia.