Airbnb kirjanpito: mikä on myyntisi, miten tilitys kirjataan ja miten seuraat jokaista asuntoa

Airbnb kirjanpito tarkoittaa lyhytvuokrausyrityksen kirjanpitoa, jossa myynti tulee pääosin alustan tilityksinä. Airbnb perii vieraalta maksun, vähentää oman palvelumaksunsa ja tilittää loput majoittajalle. Kirjanpitoon kirjataan myynniksi vieraalta perittävä majoitushinta ja siivousmaksu, kuluksi Airbnb:n palvelumaksu ja pankkiin vain tilitetty summa. Kun tämä tehdään jokaisesta tilityksestä samalla tavalla, myynti, ALV ja Verohallinnolle ilmoitetut summat täsmäävät.

Tämä sivu koskee yritystä, joka vuokraa asuntoja Airbnb:ssä. Jos vuokraat omaa asuntoasi satunnaisesti yksityishenkilönä, kirjanpitoa ei tarvita, mutta tuloista ja kuluista pidetään muistiinpanot. Ohjeet ovat artikkeleissa vuokranantajan kirjanpito ja Airbnb-vuokrauksen verotus. Kannattavuuslaskelma on artikkelissa Airbnb yritys.

Mikä Airbnb-tilityksestä on myyntiä?

Myyntiä on se, mitä sinä perit vieraalta majoituksesta: yöhinnat ja siivousmaksu. Airbnb:n palvelumaksu ei ole myynnin vähennys vaan kulu. Mikä summa tilityksessä on sinun hintasi, riippuu siitä, kumpaa palvelumaksun mallia tilisi käyttää.

Jaetussa mallissa vieraan maksama palvelumaksu on Airbnb:n tuloa, eikä se kuulu sinun myyntiisi. Yhden maksun mallissa vieras maksaa koko summan sinun hinnastasi, joten koko summa on myyntiäsi ja Airbnb:n 15,5 prosenttia on sinun kulusi. Jos kirjaat yhden maksun mallissa myynniksi vain tilityksen, myynti on noin 15 prosenttia liian pieni ja ALV samassa suhteessa liian pieni.

Kirjausesimerkki: Airbnb-tilitys yhden palvelumaksun mallissa

Esimerkkiyritys on ALV-rekisteröity osakeyhtiö, jolla on kaksi asuntoa. Kuukauden varausten yöhinnat ja siivousmaksut ovat vieraalle yhteensä 3 178 euroa, ja hinnat sisältävät 13,5 prosentin ALV:n. Airbnb vähentää 15,5 prosentin palvelumaksun ilman Suomen ALV:tä. Summat ovat laskennallisia.

Palvelumaksusta laskettu käännetty ALV ilmoitetaan tilitettävänä ja vähennetään samassa ilmoituksessa, joten se ei maksa mitään. Se pitää silti ilmoittaa. Maksettavaksi jää myynnin ALV 378 euroa miinus muiden ostojen, kuten siivouspalvelun ja tarvikkeiden, ALV. Airbnb:n kuitin hakemisesta kirjanpitoon kerrotaan artikkelissa Airbnb-kuitti yritykselle ja käännetystä ALV:stä artikkelissa ulkomaiset laskut ja ALV.

Siivousmaksut, peruutukset ja vahinkokorvaukset

Siivousmaksu, jonka perit vieraalta, kuuluu majoituspalveluun ja kirjataan samalle myyntitilille 13,5 prosentin ALV:llä. Ostettu siivouspalvelu on erikseen kulu, ja sen 25,5 prosentin ALV vähennetään. Kun molemmat ovat kirjanpidossa, näet, kattaako siivousmaksusi siivouskulut.

Milloin Airbnb-tulo kirjataan ja mitä vuodenvaihteessa tehdään?

Airbnb-tulo kirjataan sille kaudelle, jolloin majoitus annettiin, ei sille päivälle, jona raha tuli tilille. Airbnb tilittää varauksen vasta vieraan saapumisen jälkeen, joten tilitys ja majoitus osuvat yleensä samaan kuukauteen. Vuodenvaihteessa ja kuukauden vaihteen yli menevissä varauksissa ne voivat erota.

Jos myyt majoitusta myös suoraan ja vieras maksaa ennakkomaksun kuukausia etukäteen, ennakon ALV ilmoitetaan sen kuukauden ilmoituksessa, jona maksu saatiin. Kirjanpidossa ennakko on velkaa vieraalle, kunnes majoitus annetaan. Jaksotuksesta kerrotaan artikkelissa jaksotus kirjanpidossa ja ennakoista artikkelissa ennakkomaksu kirjanpidossa.

Miten jokaisen asunnon tuotto seurataan?

Jokaisen asunnon tuotto seurataan kirjaamalla tulot ja kulut asunnoittain kustannuspaikoille. Airbnb:n tuloraportti näyttää varaukset ilmoituksittain, joten myynnin jako on helppo. Kulupuolella jokaiseen laskuun merkitään, mitä asuntoa se koskee, ja yhteiset kulut jaetaan esimerkiksi varattujen öiden suhteessa.

Asunnon omistusmuoto vaikuttaa kulupuolen kirjauksiin. Jos yritys vuokraa asunnon omistajalta ja edelleenvuokraa sen lyhytvuokrauksena, vuokra on kulu. Jos asunto on yhtiön omistama asunto-osake, hoitovastikkeet ovat kuluja, ja osakkeiden hankintameno on taseessa, eikä siitä tehdä poistoja. Kalusteet ja laitteet kirjataan yli 1 200 euron hankinnoissa kalustoon ja poistetaan, halvemmat voi kirjata pienhankintoina. Mahdolliset taloyhtiön rajoitukset on koottu artikkeliin Airbnb-vuokrauksen verotus.

Täsmääkö kirjanpito Airbnb:n Verohallinnolle ilmoittamiin summiin?

Pitää täsmätä. Alustat ilmoittavat majoittajien tiedot ja maksetut summat Verohallinnolle DAC7-sääntöjen perusteella kerran vuodessa. Jos kirjanpidossa on vain tilitetyt summat ja alusta ilmoittaa bruttosummat, ero näkyy Verohallinnolle.

Jos liikevaihto ylittää 20 000 euroa, verovelvollisuus alkaa heti siitä myynnistä, jolla raja ylittyy. Rekisteröinnistä kerrotaan artikkelissa ALV-rekisteröinti.

Kannattaako Airbnb-kirjanpito ulkoistaa?

Yhden asunnon toiminimi selviää kirjanpidosta itse, jos tuloraportti puretaan joka kuukausi samalla tavalla. Kun asuntoja on useita, käytössä on useampi alusta tai yritys on ALV-rekisterissä, kirjanpitäjä säästää enemmän aikaa kuin maksaa. Valintaohjeet ovat artikkelissa Airbnb tilitoimisto.

Taukossa toiminimen kirjanpito maksaa alkaen 69 €/kk ja osakeyhtiön alkaen 89 €/kk (alv 0 %) tositemäärän mukaan. Esimerkit näet sivulta Airbnb-yrityksen kirjanpidon hinta ja oman hintasi hintalaskurista. Tilinpäätös laskutetaan erikseen.

Kirjoittaja

Matti Keränen

Kirjanpitäjä, Tauko kirjanpito

Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.