Kiinteistönvälittäjän kirjanpito 2026: asiakasvarat, käsirahasta pidätetty palkkio ja vuoden tulos kirjausesimerkein
Kiinteistönvälittäjän kirjanpidossa kulkee kahdenlaista rahaa: liikkeen omat välityspalkkiot ja asiakkaiden rahat, kuten käsirahat ja vuokravakuudet, jotka välitysliikelain mukaan pidetään erillään liikkeen omista varoista. Tässä artikkelissa ovat asiakasvarojen kirjaukset, palkkion pidättäminen käsirahasta, asiakkaan puolesta maksetut kulut, ulkomaisten mainosalustojen ALV ja laskettu esimerkki yksin toimivan välittäjän vuodesta.
Lyhyesti
- Asiakkaiden rahat, kuten käsirahat ja vuokravakuudet, eivät ole välittäjän tuloa. Ne pidetään erillään omista varoista ja kirjataan veloiksi asiakkaille.
- Välityspalkkio on sen kuukauden myyntiä, jona kauppa tehdään, ja siihen lisätään 25,5 %:n ALV.
- Kun palkkio pidätetään käsirahasta, kirjanpidossa kuitataan myyntisaaminen asiakasvaroja vastaan ja loppu tilitetään myyjälle.
- Ulkomaisten mainosalustojen laskut tulevat ilman ALV:tä, ja välittäjä ilmoittaa niistä käännetyn veron.
Tämä artikkeli on yksin tai pienellä tiimillä toimivalle kiinteistönvälittäjälle, joka haluaa ymmärtää, miten välitysliikkeen rahat kulkevat kirjanpidossa. Välitysliikkeen rekisteröinti, LKV-vaatimus ja rahanpesulain velvoitteet ovat artikkelissa kiinteistönvälittäjä yrittäjäksi, ja tilitoimiston valinta, provisiopalkat ja palkkion jaksotus vuodenvaihteessa artikkelissa kiinteistönvälittäjä tilitoimisto.
Asiakasvarat: rahaa, joka ei ole välittäjän
Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (1075/2000) edellyttää 11 §:ssä, että välitysliike pitää sen haltuun luovutetut asiakkaan varat erillään omista varoistaan. Asiakasvarat talletetaan pankkitilille tai säilytetään muulla luotettavalla tavalla. Käytännössä välitysliikkeellä on erillinen asiakasvaratili, jonne käsirahat ja vuokravakuudet maksetaan.
Kirjanpidossa asiakasvaratili on oma rahatilinsä, ja sen vastapuolena on velka asiakkaille. Asiakasvarat eivät ole myyntiä eivätkä tuloa, eikä niistä makseta ALV:tä. Asiakasvaratilin saldon pitää joka kuukauden lopussa vastata asiakkaille kirjattua velkaa. Jos summat eroavat, jokin maksu on kirjattu väärin tai asiakasvaroja on sekoittunut omiin.
| Raha | Kenen | Kirjanpidossa |
|---|---|---|
| Ostajan maksama käsiraha | Kaupan osapuolten, ei välittäjän | Asiakasvaratili / velka asiakkaille |
| Vuokralaisen maksama vakuus | Vuokranantajan tai vuokralaisen | Asiakasvaratili / velka asiakkaille |
| Välityspalkkio | Välitysliikkeen | Myynti 25,5 % ALV |
| Ilmoituskulut toimeksiantajalta | Välitysliikkeen | Myynti 25,5 % ALV |
| Isännöitsijäntodistus asiakkaan nimissä | Asiakkaan kulu | Saatava asiakkaalta, ei ALV:tä välittäjälle |
Kirjausesimerkki: palkkio pidätetään käsirahasta
Kerrostaloasunto myydään 180 000 eurolla, ja välityspalkkio on 3 % eli 5 400 euroa + ALV. Ostaja maksaa esisopimuksen yhteydessä 7 000 euron käsirahan välitysliikkeen asiakasvaratilille. Toimeksiantosopimuksessa on sovittu, että palkkio saa pidättää käsirahasta kaupanteon yhteydessä.
| Tili | Debet | Kredit |
|---|---|---|
| Asiakasvaratili (pankki) | 7 000,00 | |
| Velka asiakkaille (käsirahat) | 7 000,00 |
| Tili | Debet | Kredit |
|---|---|---|
| Myyntisaamiset | 6 777,00 | |
| Välityspalkkiot 25,5 % | 5 400,00 | |
| Myynnin ALV-velka | 1 377,00 |
| Tili | Debet | Kredit |
|---|---|---|
| Velka asiakkaille (käsirahat) | 7 000,00 | |
| Myyntisaamiset | 6 777,00 | |
| Asiakasvaratili (pankki) | 223,00 |
Lopuksi pidätetty palkkio 6 777 euroa siirretään asiakasvaratililtä liikkeen omalle pankkitilille. Asiakasvaratilille ei jää rahaa, eikä velkaa asiakkaille ole. Jos palkkio jäisi asiakasvaratilille, välittäjän omat rahat sekoittuisivat asiakkaiden rahoihin.
Välityspalkkio on myyntiä kauppakuukautena, vaikka raha siirtyisi omalle tilille vasta seuraavassa kuussa. Tilikauden vaihteessa joulukuun kaupat kuuluvat päättyvän vuoden tulokseen. Maksu- ja suoriteperusteen ero on artikkelissa maksuperusteinen vai suoriteperusteinen.
Asiakkaan puolesta maksetut kulut ja läpilaskutus
Välittäjä hankkii myynnin aikana asiakirjoja ja palveluja, kuten isännöitsijäntodistuksen, energiatodistuksen tai kuvauksen. ALV-käsittely riippuu siitä, kenen nimissä palvelu ostetaan. Jos lasku on asiakkaan nimissä ja välittäjä vain maksaa sen asiakkaan puolesta, kyse on läpikulkuerästä: välittäjä ei vähennä sen ALV:tä eikä lisää ALV:tä veloittaessaan sen asiakkaalta.
Jos välittäjä ostaa palvelun omissa nimissään ja laskuttaa sen asiakkaalta osana omaa palveluaan, esimerkiksi kuvauspakettina, kyse on välittäjän myynnistä 25,5 %:n ALV:llä, ja ostolaskun ALV on vähennyskelpoinen. Linja kannattaa päättää kerran ja kirjoittaa toimeksiantosopimukseen, jotta jokainen kauppa käsitellään samoin.
Markkinointi ja ulkomaiset alustat
Asuntoportaalit, välitysjärjestelmä, kuvaus ja sosiaalisen median mainonta ovat välittäjän suurimpia juoksevia kuluja. Kotimaisen palveluntarjoajan laskusta vähennetään ALV tavalliseen tapaan. Toisesta EU-maasta laskuttavan mainosalustan lasku tulee ilman ALV:tä, ja ALV-rekisteröity välittäjä ilmoittaa siitä käännetyn veron: sama summa maksettavaksi ja vähennettäväksi.
| Tili | Debet | Kredit |
|---|---|---|
| Markkinointikulut | 400,00 | |
| Ostojen ALV, käännetty (EU-palvelu) | 102,00 | |
| Pankkitili | 400,00 | |
| Myynnin ALV, käännetty (EU-palvelu) | 102,00 |
Ulkomaisten laskujen käsittely on artikkelissa ulkomaiset laskut ja ALV.
Laskelma: yksin toimivan välittäjän vuosi
Välittäjän tulot tulevat kauppojen tahdissa, mutta kulut juoksevat joka kuukausi. Alla on laskettu esimerkki toiminimellä toimivasta LKV-välittäjästä, joka tekee vuodessa 16 kauppaa.
| Erä | Euroa vuodessa | Huomio |
|---|---|---|
| Välityspalkkiot, 16 kauppaa × 5 000 € | 80 000 | Ilman ALV:tä |
| Ilmoituskulut toimeksiantajilta | 4 000 | Myynti 25,5 % |
| Asuntoportaalit ja välitysjärjestelmä | −7 200 | Kuukausikuluja |
| Kuvaus, stailaus ja somemainonta | −6 000 | Osa käännetyllä ALV:llä |
| Auto ja ajot | −6 500 | Esittelyt ja arviokäynnit |
| Vastuuvakuutus, puhelin, toimisto | −4 300 | Esimerkkihintoja |
| Tulos ennen YEL:iä ja veroja | 60 000 |
Kun kaupat keskittyvät kevääseen ja syksyyn, kesän ja joulun hiljaiset viikot maksetaan aiempien kauppojen rahoilla. Siksi ennakkovero ja ALV kannattaa siirtää kauppojen jälkeen erilliselle tilille. Kun tulos on tätä luokkaa, osakeyhtiö voi tasata verotusta. Vertailu on artikkelissa toiminimi vai osakeyhtiö.
Kauppa peruuntuu: miten palkkio korjataan?
Jos kauppa on jo kirjattu ja palkkiolasku tehty, mutta palkkio palautetaan esimerkiksi sopimuksen purkamisen vuoksi, tehdään hyvityslasku. Se pienentää välityspalkkioita ja myynnin ALV:tä sen kuukauden ilmoituksella, jona hyvitys annetaan. Jos käsiraha palautetaan ostajalle tai tilitetään myyjälle, se kirjataan asiakasvaratililtä velkaa vastaan, eikä sillä ole vaikutusta välittäjän tulokseen. Merkinnät ovat artikkelissa hyvityslasku.
Rahanpesulaki ja kirjanpito
Välitysliike on rahanpesulain mukaan ilmoitusvelvollinen, ja riskiarvio, asiakkaan tunteminen ja ilmoitukset ovat liikkeen omia velvollisuuksia. Kirjanpito tukee niitä: kun asiakasvaratili ja kauppakirjat täsmäytetään kuukausittain, poikkeavat maksut, kuten käsiraha kolmannen osapuolen tililtä, huomataan. Tilitoimiston rooli on kuvattu artikkelissa rahanpesulaki ja tilitoimisto.
Kiinteistönvälittäjän kirjanpidon hintatasot ovat sivulla kiinteistönvälittäjän kirjanpidon hinta. Taukossa toiminimen kirjanpito alkaa 69 €/kk ja osakeyhtiön 89 €/kk tositemäärän mukaan, ja tilinpäätös laskutetaan erikseen. Oman hintasi näet hintalaskurista.
Usein kysytyt
Ovatko käsirahat kiinteistönvälittäjän tuloa?+
Eivät. Käsirahat ja vuokravakuudet ovat asiakkaiden varoja, jotka välitysliikelain 11 §:n mukaan pidetään erillään liikkeen omista varoista. Kirjanpidossa ne kirjataan asiakasvaratilille ja veloiksi asiakkaille.
Milloin välityspalkkio kirjataan tuloksi?+
Sen kuukauden myynniksi, jona kauppa tehdään, ja ALV ilmoitetaan saman kuukauden mukaan. Maksupäivällä ei ole merkitystä tuloutuksen kannalta.
Miten käsirahasta pidätetty palkkio kirjataan?+
Palkkiosta tehdään lasku myyjälle, ja myyntisaaminen kuitataan asiakasvaroja vastaan. Loppu käsirahasta tilitetään myyjälle, ja palkkio siirretään asiakasvaratililtä liikkeen omalle tilille.
Mikä on välityspalkkion ALV?+
25,5 prosenttia vuonna 2026. Asunnon tai kiinteistön kauppa on arvonlisäverotonta, mutta välittäjän palvelu ei ole.
Miten isännöitsijäntodistuksen kulu käsitellään?+
Jos todistus tilataan asiakkaan nimissä ja välittäjä vain maksaa sen, kyse on läpikulkuerästä ilman ALV-käsittelyä. Jos välittäjä ostaa sen omissa nimissään osaksi omaa palveluaan, se laskutetaan asiakkaalta 25,5 %:n ALV:llä.
Paljonko kiinteistönvälittäjän kirjanpito maksaa?+
Taukossa toiminimen kirjanpito alkaa 69 €/kk ja osakeyhtiön 89 €/kk tositemäärän mukaan, alv 0 %. Palkanlaskenta on 19 € palkansaajalta kuukaudessa, ja tilinpäätös laskutetaan erikseen.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
Kiinteistönvälittäjä yrittäjäksi 2026: välitysliikkeen rekisteröinti, LKV, rahanpesulaki ja palkkion kirjaus
Oma välitysliike vaatii enemmän kuin y-tunnuksen: rekisteröinnin Lupa- ja valvontaviraston välitysliikerekisteriin, LKV-pätevän vastaavan hoitajan, vastuuvakuutuksen ja kirjallisen rahanpesun riskiarvion. Tässä aikajana ensimmäiseen kauppaan, aloituskulut, välityspalkkion ALV ja jaksotus sekä virheet, jotka tulevat välittäjälle kalliiksi.
Kiinteistönvälittäjä tilitoimisto: kirjanpitäjä välitysliikkeelle, jonka tulot tulevat kaupoista ja kulut joka kuukausi
Kiinteistönvälittäjälle sopiva tilitoimisto kirjaa välityspalkkion sille kuukaudelle, jona kauppa syntyy, laskee välittäjien provisiopalkat oikein ja ennakoi epätasaista kassaa, kun markkinointikulut juoksevat ennen kauppaa. Rahanpesulain velvoitteet ovat välitysliikkeen omia, mutta kirjanpidon pitää tukea niitä. Tässä mitä välitysliikkeen kirjanpito vaatii tilitoimistolta, mitä kysyä ja mitä palvelu maksaa.
Rahanpesulaki ja tilitoimisto: miksi kirjanpitäjä kysyy henkilöllisyyttä, edunsaajia ja varojen alkuperää
Rahanpesulaki (444/2017) tekee jokaisesta tilitoimistosta ilmoitusvelvollisen. Siksi kirjanpitäjä tunnistaa sinut, selvittää yrityksesi tosiasialliset edunsaajat ja kysyy tarvittaessa, mistä rahat tulevat, ennen kuin hän voi aloittaa työn. Tällä sivulla käydään läpi, mitä kysytään ja millä lain kohdalla, mitä tilitoimiston pitää lain mukaan tehdä, kuka sitä valvoo vuonna 2026 ja mitä tapahtuu, jos tietoja ei anna.