Majoituksen ALV 2026: majoituspalvelujen arvonlisävero on 13,5 %, ja näin verotetaan mökit, hotellit ja oheispalvelut
Majoituksen ALV on 1.1.2026 alkaen 13,5 prosenttia: alennettua verokantaa sovelletaan hotellin, mökin, B&B:n, leirintäalueen ja muun tilapäisen majoituksen myyntiin, kun toimintaa harjoitetaan liiketoimintana. Pitkäaikainen asunnon vuokraus on sen sijaan arvonlisäverotonta kiinteistön vuokrausta. Tällä sivulla on, milloin majoitus on verollista, mitä verokantaa käytetään siivoukseen, aamiaiseen, saunaan ja liinavaatteisiin, laskettu esimerkki mökkiyrittäjälle ja miten ALV-raja ja varausalustat vaikuttavat.
Lyhyesti
- Majoituksen ALV on 13,5 % vuonna 2026. Kanta oli 10 % vuoteen 2024 asti ja 14 % vuonna 2025.
- Verollista on hotelli- ja leirintäaluetoiminta ja niihin verrattava majoitus: kalustettu tila, tilapäinen majoitus päivä- tai viikkohinnalla ja toiminta liiketoiminnan laajuudessa.
- Pitkäaikainen vuokraus asunnoksi on verotonta kiinteistön vuokrausta, eikä sen hankinnoista saa vähentää ALV:tä.
- Majoituksen yhteydessä myyty siivous ja liinavaatteet ovat 13,5 %, aamiainen 13,5 % mutta eriteltynä, ja erikseen maksettu sauna, palju, vene tai ylimääräinen siivous 25,5 %.
- Jos majoitusmyynti jää alle 20 000 euroa vuodessa, ALV-rekisteröinti ei ole pakollista, mutta voi kannattaa investointien takia.
Osa opasta: ALV-opas yrittäjälle 2026
Majoitus on arvonlisäverotuksessa erikoistapaus. Kiinteistön vuokraus on lähtökohtaisesti verotonta, mutta hotelli- ja mökkimajoitus on verollista alennetulla kannalla. Raja ei kulje rakennuksen tyypissä vaan siinä, miten tilaa vuokrataan. Tällä sivulla käydään läpi Verohallinnon 1.1.2026 päivitetyn ohjeen pääkohdat pienen majoitusyrittäjän näkökulmasta.
Mikä on majoituksen ALV vuonna 2026?
Majoituspalvelujen arvonlisävero on vuonna 2026 13,5 prosenttia. Kanta perustuu arvonlisäverolain 85 §:ään, ja sitä sovelletaan majoitustilan käyttöoikeuden luovuttamiseen hotelli- ja leirintäaluetoiminnassa ja niihin verrattavassa majoitustoiminnassa. Ostajan puoli eli työmatkan hotellilaskun vähennys on artikkelissa hotellimajoituksen ALV. Majoituksen kanta on muuttunut kahdesti lyhyessä ajassa.
| Ajanjakso | Majoituksen ALV | Muutos |
|---|---|---|
| Vuoteen 2024 | 10 % | Majoitus kuului 10 %:n kantaan |
| 1.1.2025–31.12.2025 | 14 % | Majoitus siirrettiin 14 %:n kantaan |
| 1.1.2026 alkaen | 13,5 % | 14 %:n kanta laski 13,5 %:iin |
Milloin majoitus on arvonlisäverollista?
Majoitus on arvonlisäverollista, kun kalustettuja tiloja tarjotaan tilapäiseen majoitukseen ammattimaisesti ja liiketoiminnan laajuudessa niin, että se on asiakkaalle todellinen vaihtoehto hotellille. Verohallinto arvioi toimintaa kokonaisuutena muutaman tunnusmerkin avulla.
- Tilapäisyys: majoitusta myydään päivä- tai viikkohinnalla lyhyiksi jaksoiksi, ei toistaiseksi voimassa olevilla vuokrasopimuksilla.
- Kalustus: tila on kalustettu majoittumista varten. Kalustamattoman tilan lyhytaikainenkin vuokraus on yleensä kiinteistön vuokrausta.
- Oheispalvelut: siivous, liinavaatteet, avainten luovutus ja asiakaspalvelu viittaavat majoitustoimintaan, vaikka niiden puuttuminen ei yksin ratkaise.
- Liiketoiminnan laajuus: useampi kohde, jatkuva markkinointi ja säännöllinen vuokraus. Yksittäinen satunnainen vuokraus voi jäädä liiketoiminnan ulkopuolelle.
- Yksityiskäyttö: jos omistaja tai lähipiiri käyttää tilaa itse, se vaikuttaa arvioon ja vähennysoikeuteen.
Lyhytaikainen vuokraus varausalustojen kautta arvioidaan samoilla perusteilla. Satunnainen oman kodin vuokraus on yleensä pääomatuloa eikä liiketoimintaa, kun taas useamman kalustetun asunnon jatkuva vuokraus voi olla verollista majoitustoimintaa. Verotuksesta tarkemmin sivulla Airbnb-vuokrauksen verotus.
Mikä ALV-kanta koskee aamiaista, siivousta ja muita oheispalveluja?
Majoitukseen kiinteästi liittyvät palvelut, kuten siivous ja liinavaatteet, verotetaan samalla 13,5 %:n kannalla kuin majoitus, vaikka ne laskutettaisiin erikseen. Aamiainen on aina erillinen palvelu, ja palvelut, joiden käytöstä asiakas maksaa erikseen, kuten sauna tai vene, verotetaan yleisellä 25,5 %:n kannalla.
| Palvelu | ALV 2026 | Huomio |
|---|---|---|
| Majoitus (huone, mökki, leirintäpaikka) | 13,5 % | Myös varausmaksu, jos se hyvitetään hinnassa |
| Loppusiivous ja liinavaatteet majoituksen yhteydessä | 13,5 % | Myös eri laskulla |
| Ylimääräinen siivous kesken majoituksen | 25,5 % | Erillinen palvelu |
| Aamiainen ja muu ruokailu | 13,5 % | Erillinen ravintolapalvelu, eriteltävä laskulla |
| Alkoholijuomat (esim. minibaari) | 25,5 % | Elintarvikkeet 13,5 % |
| Wifi tai tv-kanavat hintaan sisältyvänä | 13,5 % | Erikseen maksettuna 25,5 % |
| Sauna, palju, vene tai muu välinevuokra erikseen maksettuna | 25,5 % | Ei liity majoitukseen kiinteästi |
| Sähkö vaunupaikalla hintaan sisältyvänä | 13,5 % | Erillinen sähkömaksu 25,5 % |
| Asuntovaunun talvisäilytys | 25,5 % | Ei majoitusta |
| Peruutuksessa pidätetty varausmaksu | Ei ALV:tä | Ei vastiketta palvelusta |
| Saapumatta jääneen asiakkaan maksama hinta | 13,5 % | Vastike majoituksesta |
Jos aamiaiselle ei ole omaa myyntihintaa, sen veron perusteen voi Verohallinnon mukaan laskea kustannuslaskelmalla tai yksinkertaisesti ravintoedun arvolla, joka on 8,80 euroa vuonna 2026. Kaikki ALV-kannat ovat sivulla ALV-prosentit.
Laskettu esimerkki: mökkiyrittäjän lasku
Tarvitseeko majoitusyrittäjän rekisteröityä ALV-velvolliseksi?
Majoitusyrittäjän on rekisteröidyttävä arvonlisäverovelvolliseksi, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Sitä pienemmällä myynnillä rekisteröinti on vapaaehtoista. Vapaaehtoinen rekisteröinti voi kannattaa, jos rakennat tai kunnostat mökkejä, koska silloin hankintojen ALV on vähennyskelpoinen siltä osin kuin tilat ovat verollisen majoituksen käytössä.
Vähennysoikeutta rajoittaa yksityiskäyttö: jos mökkiä käyttää myös omistaja, hänen perheensä tai työntekijät vapaa-ajallaan, yhteisten kulujen ALV jaetaan käytön mukaan. Rakennusinvestoinneissa on lisäksi tarkistusmenettely, jos käyttö muuttuu myöhemmin. Rekisteröinnin vaiheet ovat sivulla ALV-rekisteröinti.
Miten majoitustoiminnan ALV ilmoitetaan ja maksetaan?
Majoitustoiminnan ALV ilmoitetaan ja maksetaan OmaVerossa kausiveroilmoituksella samalla tavalla kuin muukin arvonlisävero: myynnin 13,5 ja 25,5 prosentin verot ilmoitetaan omille riveilleen, niistä vähennetään hankintojen ALV, ja erotus maksetaan. Verokausi on lähtökohtaisesti kuukausi, mutta pienempi majoitusyrittäjä voi valita neljännesvuoden tai vuoden.
| Verokausi | Kuka voi valita | Ilmoitus ja maksu viimeistään |
|---|---|---|
| Kuukausi | Kaikki ALV-rekisteröidyt | Verokautta seuraavan toisen kuukauden 12. päivä |
| Neljännesvuosi | Liikevaihto enintään 100 000 € vuodessa | Neljänneksen päättymistä seuraavan toisen kuukauden 12. päivä |
| Kalenterivuosi | Liikevaihto enintään 30 000 € vuodessa | Helmikuun viimeinen päivä seuraavana vuonna |
Majoitustoiminnan erityispiirre on vuodenvaihde: ennakkomaksut ja varausmaksut kuuluvat sille kaudelle, jolla ne on saatu, ja peruutetun varauksen pidätetty maksu on veroton, mutta saapumatta jääneen asiakkaan maksu on verollista majoitusta. Maksupäivät koko vuodelle ovat sivulla ALV:n maksupäivät 2026 ja ilmoituksen täyttö sivulla ALV-ilmoitus.
Kun majoitusyrityksen kulut, kuten polttopuut, siivouspalvelu tai varausalustan palkkio, laskutetaan edelleen asiakkaalta, edelleenlaskutettu kulu on osa majoituksen myyntiä ja saa saman verokannan kuin palvelu, johon se liittyy. Ostetun kulun ALV vähennetään ostona ja edelleenlaskutus kirjataan myynniksi.
Varausalustat ja välittäjät: kuka maksaa ALV:n?
Majoituksen arvonlisäveron maksaa se, joka myy majoituksen asiakkaalle omissa nimissään. Jos välittäjä myy mökkiä omistajan nimissä ja veloittaa omistajalta välityspalkkion, välittäjä maksaa ALV:n vain palkkiostaan ja omistaja majoituksesta. Jos välittäjä myy majoituksen omissa nimissään ja tilittää omistajalle osuuden, välittäjä on majoituksen myyjä ja maksaa ALV:n koko hinnasta.
Ulkomaisen varausalustan välityspalkkiosta suomalainen ALV-rekisteröity majoitusyrittäjä tilittää veron käännetyllä verovelvollisuudella, koska palvelun ostaja on suomalainen elinkeinonharjoittaja. Majoituspalvelun verotuspaikka on aina se maa, jossa majoituskohde sijaitsee.
Onko taloyhtiö arvonlisäverovelvollinen?
Tavallinen asunto-osakeyhtiö ei ole arvonlisäverovelvollinen, koska vastikkeet ja asuntojen vuokraus ovat verotonta kiinteistön käyttöoikeuden luovutusta. Taloyhtiö voi hakeutua ALV-velvolliseksi vain tiloista, joita vuokrataan jatkuvasti ALV-velvolliselle yritykselle sen vähennykseen oikeuttavaan toimintaan, kuten liiketiloista. Jos taloyhtiö itse myy lyhytaikaista majoitusta, kuten vierashuoneen vuokrausta, toiminnan luonne arvioidaan erikseen.
Onko Ahvenanmaalla ALV?
On. Ahvenanmaalla peritään Suomen arvonlisävero samoilla kannoilla, joten majoituksen ALV on sielläkin 13,5 %. Ahvenanmaa on kuitenkin EU:n arvonlisäveroalueen ulkopuolella, mikä vaikuttaa tavarakauppaan Manner-Suomen ja Ahvenanmaan välillä, ei paikan päällä myytävään majoitukseen. Muiden EU-maiden majoituksen alennetut kannat vaihtelevat maittain, ja ulkomailla sijaitsevan kohteen verokohtelu selvitetään sen maan viranomaisilta.
Yleisimmät virheet majoituksen ALV:ssä
- Vanha kanta 14 % tai 10 % jää kassajärjestelmään tai varausalustan asetuksiin vuodenvaihteen jälkeen.
- Aamiaista ei eritellä laskulla tai kuitissa, vaikka se on erillinen palvelu.
- Erikseen maksettu sauna tai palju laskutetaan 13,5 %:lla, vaikka oikea kanta on 25,5 %.
- Peruutusmaksusta tilitetään ALV, vaikka pidätetystä varausmaksusta ei makseta veroa.
- Yksityiskäytön osuus unohtuu mökin kulujen ALV-vähennyksissä.
- Alustan välityspalkkion käännetty ALV jää ilmoittamatta.
Majoitusyrityksen kirjanpidosta laajemmin kerrotaan sivulla majoitusyrityksen kirjanpito. Jos nykyinen kirjanpitäjäsi ei tunne alaa, kilpailuta tilitoimisto ja vertaa, miten ALV-ilmoitukset hoidetaan.
Usein kysytyt
Mikä on majoituksen ALV 2026?+
13,5 %. Kanta on voimassa 1.1.2026 alkaen. Vuonna 2025 se oli 14 % ja sitä ennen 10 %.
Mikä on majoitustoiminnan ALV?+
Majoitustoiminnan ALV on 13,5 % vuonna 2026, kun kalustettua tilaa myydään tilapäiseen majoitukseen liiketoimintana. Pitkäaikainen asunnon vuokraus on verotonta. Erikseen myydyt oheispalvelut, kuten sauna tai palju, ovat 25,5 %.
Mikä on vähäisen liiketoiminnan raja?+
20 000 euroa kalenterivuodessa ilman arvonlisäveroa. Sitä pienemmällä liikevaihdolla ALV-rekisteröinti on vapaaehtoista, myös majoitustoiminnassa.
Milloin majoitustoiminnan ALV maksetaan?+
Kuukausikaudella verokautta seuraavan toisen kuukauden 12. päivänä, neljännesvuosikaudella neljänneksen päättymistä seuraavan toisen kuukauden 12. päivänä ja vuosikaudella seuraavan vuoden helmikuun viimeisenä päivänä.
Mikä on hotellin ALV?+
Hotellihuoneen ALV on 13,5 %. Aamiainen ja ravintola-ateriat ovat myös 13,5 %, alkoholijuomat 25,5 %. Aamiainen eritellään laskulla.
Onko mökin vuokraus arvonlisäverollista?+
On, jos kalustettua mökkiä vuokrataan lyhytaikaiseen majoitukseen liiketoimintana, ja silloin kanta on 13,5 %. Pitkäaikainen vuokraus asunnoksi tai satunnainen vuokraus ilman liiketoimintaa on verotonta.
Mikä ALV loppusiivouksesta peritään?+
Majoituksen yhteydessä myyty loppusiivous on 13,5 % samoin kuin majoitus, vaikka se laskutettaisiin erikseen. Kesken majoituksen tilattu ylimääräinen siivous on 25,5 %.
Onko taloyhtiö arvonlisäverovelvollinen?+
Ei tavallisesti. Asuntojen vuokraus ja vastikkeet ovat verottomia. Taloyhtiö voi hakeutua ALV-velvolliseksi liiketiloista, joita vuokrataan ALV-velvolliselle yritykselle.
Onko Ahvenanmaalla ALV?+
On. Ahvenanmaalla peritään Suomen arvonlisävero samoilla kannoilla, mutta maakunta on EU:n arvonlisäveroalueen ulkopuolella tavarakaupassa.
Pitääkö pienen mökkiyrittäjän rekisteröityä ALV-velvolliseksi?+
Vasta kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa kalenterivuodessa. Pienemmällä myynnillä rekisteröinti on vapaaehtoista, ja se voi kannattaa, jos mökkeihin tehdään isoja investointeja.
Kirjoittaa Taukon blogiin veroista, arvonlisäverosta ja palkoista: mitä yrittäjän pitää tehdä, milloin ja paljonko se maksaa.
Lue seuraavaksi
Majoitusyrityksen kirjanpito 2026: mökit, B&B, alustatilitykset ja kannattaako ALV-rekisteröinti
Majoitusyrityksen kirjanpito eli mökkien, aittojen, B&B:n tai glamping-kohteen kirjanpito koostuu kolmesta asiasta: varausalustojen tilitysten purkamisesta bruttomyynniksi ja palkkioiksi, majoituksen 13,5 %:n ALV:stä ja siitä, onko toiminta yritystoimintaa vai vuokratuloa. Tässä artikkelissa kirjausesimerkki alustatilityksestä, laskelma siitä, milloin vapaaehtoinen ALV-rekisteröinti kannattaa alle 20 000 euron myynnillä, ja mökkien poistot.
ALV-prosentit toimialoittain: 25,5 %, 13,5 % ja 10 %, kertoimet ja oikean prosentin valinta
ALV-prosentit ovat Suomessa vuonna 2026 yleinen 25,5 %, alennettu 13,5 % ja alin 10 %, minkä lisäksi osa myynnistä on verotonta tai nollaverokannan alaista. Tämä sivu on hakuteos yrittäjälle: mikä ALV-prosentti kuuluu omalle toimialallesi, mitä teet kun samaan kauppaan kuuluu kaksi prosenttia, ja millä kertoimella lasket veron verollisesta tai verottomasta hinnasta.
Airbnb-vuokrauksen verotus: pääomatulo vai yritys, ALV, vähennykset ja taloyhtiön säännöt
Lyhytaikainen vuokraus Airbnb:n tai Bookingin kautta on verotettavaa tuloa ensimmäisestä yöstä alkaen, ja alustat ilmoittavat tulot Verohallinnolle. Tässä käydään läpi, milloin vuokratulo on pääomatuloa ja milloin elinkeinotoimintaa, milloin majoituksesta tulee maksaa arvonlisäveroa, mitkä kulut saa vähentää, miten oman kodin vuokraaminen vaikuttaa myyntivoiton verovapauteen ja mitä taloyhtiö voi asiasta sanoa.