Vuokra ja ALV: onko asunnon, toimitilan, maan ja koneiden vuokrassa arvonlisävero
Vuokra on arvonlisäverolain 27 §:n mukaan pääsäännöin arvonlisäveroton: asunnon, toimitilan ja maan vuokrassa ei ole ALV:tä. Toimitilan vuokraan tulee 25,5 % ALV vain, jos vuokranantaja on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi ja vuokralainen käyttää tilaa verollisessa liiketoiminnassa. Majoitus, lyhytaikainen kokous- ja urheilutilan vuokra sekä koneiden, laitteiden ja autojen vuokra ovat aina verollisia. Tällä sivulla on jokainen vuokralaji yhdessä taulukossa, hakeutumisen ehdot ja laskettu esimerkki siitä, mitä ALV tarkoittaa vuokranantajalle ja vuokralaiselle.
Lyhyesti
- Onko vuokrassa ALV? Asunnon, toimitilan ja maan vuokra on pääsäännöin veroton (AVL 27 §).
- Toimitilan vuokrassa on 25,5 % ALV, jos vuokranantaja on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi. Ehto: vuokralainen käyttää tilaa ainakin osittain verollisessa toiminnassa.
- Asuntoon hakeutuminen ei ole mahdollista: asumiseen vuokratun asunnon vuokrassa ei ole koskaan ALV:tä.
- Aina verollisia: majoitus 13,5 %, lyhytaikainen urheilutilan vuokra 13,5 %, kokoustilan tilapäinen vuokra 25,5 % sekä koneiden, autojen ja laitteiden vuokra 25,5 %.
- Hakeutuminen sitoo: kiinteistöinvestoinnin vähennettyä ALV:tä tarkistetaan 10 vuotta, eikä verovelvollisuutta voi lopettaa vapaaehtoisesti.
Osa opasta: ALV-opas yrittäjälle 2026
Vuokran arvonlisävero on yrittäjälle kysymys kahdesta suunnasta. Vuokralainen haluaa tietää, saako vuokrasta vähentää ALV:n. Vuokranantaja miettii, kannattaako hakeutua verovelvolliseksi, jotta remontin ja rakentamisen ALV:n saa takaisin. Vastaus riippuu siitä, mitä vuokrataan ja mihin vuokralainen tilaa käyttää.
Onko vuokrassa ALV?
Vuokrassa ei ole ALV:tä, kun vuokrataan kiinteistöä tai sen osaa, kuten asuntoa, toimistoa, liiketilaa, varastohallia tai maa-aluetta. Arvonlisäverolain 27 § tekee kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta verotonta. Poikkeus on toimitila, jonka vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi: silloin vuokraan lisätään 25,5 % ALV.
| Mitä vuokrataan | ALV 2026 | Huomio |
|---|---|---|
| Asunto asumiseen | Veroton | Hakeutuminen ei ole mahdollista |
| Toimisto, liiketila, halli, varasto (tila) | Veroton tai 25,5 % | 25,5 %, jos vuokranantaja on hakeutunut |
| Maa-alue, tontti | Veroton tai 25,5 % | Hakeutuminen mahdollista samoin ehdoin |
| Autopaikka | Tapauskohtainen | Toimitilan yhteydessä vuokrattu paikka seuraa tilan käsittelyä |
| Majoitus (hotelli, mökki, lyhytvuokra) | 13,5 % | AVL 29 §: aina verollista |
| Urheilutilan lyhytaikainen vuokra | 13,5 % | Liikuntapalvelu |
| Kokoustilan tilapäinen vuokra | 25,5 % | AVL 29 §: aina verollista |
| Kiinteät koneet ja laitteet | 25,5 % | AVL 29 §, vaikka kiinnitetty rakennukseen |
| Auto, työkone, työkalu, laite | 25,5 % | Irtaimen vuokra on aina verollista |
| Coworking-paikka, tuolivuokra, varastointipalvelu | Usein 25,5 % | Usein palvelu eikä kiinteistön vuokraus |
Milloin toimitilan vuokraan tulee ALV?
Toimitilan vuokraan tulee ALV, kun vuokranantaja on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta (AVL 30 §). Hakeutuminen on mahdollista, jos vuokralainen käyttää tilaa ainakin osittain toiminnassa, joka oikeuttaa ALV-vähennykseen, kuten tavallisessa verollisessa liiketoiminnassa. Kun hakeutuminen on voimassa, vuokranantaja lisää vuokraan 25,5 % ALV:n ja tilittää sen. Toimitilan vuokrauksen kokous- ja urheilutilat, hakeutumisen ehdot ja vuokralaisen vähennys käydään läpi artikkelissa tilavuokran ALV.
- Hakeutua voi kiinteistön omistaja, asunto-osakeyhtiön osakas tai vuokralainen, joka vuokraa tilaa edelleen.
- Vuokralaisen käytön on oltava ainakin osittain verollista. Osakkaan oman käytön on oltava kokonaan verollista.
- Tilan on oltava vuokralaisen yksinomaisessa käytössä. Pienin yksikkö on yleensä huoneisto tai selvästi erillinen tila.
- Valtion, yliopiston ja ammattikorkeakoulun käyttö rinnastetaan verolliseen käyttöön.
- Jos kaksi vuokralaista jakaa saman tilan ja toinen on verollinen, toinen veroton, tilaan ei voi hakeutua.
Ehdot kertovat, miksi esimerkiksi lääkäriaseman, hammaslääkärin tai pankin tilaan ei yleensä voi hakeutua: niiden toiminta on arvonlisäverotonta, eikä vuokralainen voi vähentää vuokran ALV:tä. Silloin vuokranantajakaan ei saa vähentää tilan remontin ALV:tä.
Saako vuokran ALV:n vähentää?
Vuokralainen saa vähentää vuokran ALV:n, kun hän on itse arvonlisäverovelvollinen ja käyttää tilaa verollisessa toiminnassa. Vähennys tehdään vuokralaskun perusteella samalta kaudelta. Jos osa toiminnasta on verotonta, vähennetään vain verollista osuutta vastaava osa.
Tarkista ennen vähentämistä, että vuokranantaja todella on hakeutunut. Rekisteröinnin näkee YTJ:stä (ytj.fi). Jos vuokrasopimuksessa lukee alv 25,5 %, mutta vuokranantaja ei ole rekisterissä, laskun ALV ei ole vähennyskelpoinen. Yleiset vähennyssäännöt ovat artikkelissa ALV-vähennysoikeus.
Miten vuokranantaja hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi?
- 11. Tarkista vuokralainenVarmista, että vuokralainen käyttää tilaa verollisessa toiminnassa. Kirjaa ehto vuokrasopimukseen.
- 22. Tee ilmoitusOmaVerossa tai YTJ:ssä: uusi yritys perustamisilmoituksella, olemassa oleva muutosilmoituksella. Ilmoita kiinteistö ja vuokralainen.
- 33. Laskuta ALV:n kanssaRekisteröinti alkaa ilmoituksesta. Jos ilmoitus tehdään 6 kuukauden kuluessa tilan käyttöönotosta, se voi alkaa takautuvasti käyttöönottopäivästä.
- 44. Seuraa käyttöäKiinteistöinvestoinnin vähennettyä ALV:tä tarkistetaan 10 vuotta. Jos tila siirtyy verottomaan käyttöön, osa vähennyksestä palautetaan.
ALV-rekisteröinnin yleiset vaiheet ovat artikkelissa ALV-rekisteröinti.
Takautuvuus on rakentajalle iso asia: uudisrakentamisen tai perusparannuksen ALV:n saa vähentää takautuvasti, kun hakeutuminen tehdään kuuden kuukauden kuluessa käyttöönotosta. Tavallisten korjaustöiden ALV:tä ei saa takautuvasti. Jos hakeutuu jo rakennusvaiheessa, vähennykset alkavat rekisteröinnistä.
Mitä tapahtuu, kun vuokralainen vaihtuu?
Hakeutuminen ei pääty sillä, että tila on tilapäisesti tyhjänä uutta vuokralaista etsittäessä, eikä silloin, kun uusi vuokralainen on myös verollinen. Jos uusi vuokralainen käyttää tilaa verottomassa toiminnassa, sen osalta verovelvollisuus päättyy, ja vuokranantaja palauttaa osan kiinteistöinvestointien vähennetystä ALV:stä tarkistuskauden jäljellä olevilta vuosilta.
Verovelvollisuutta ei voi lopettaa vapaaehtoisesti. Se päättyy vasta, kun hakeutumisen edellytykset ovat päättyneet kaikkien kiinteistöjen osalta, esimerkiksi kun kiinteistö myydään. Siksi hakeutuminen kannattaa harkita kymmenen vuoden aikajänteellä.
Vuokra ja ALV erityistilanteissa
Asunnon lyhytvuokraus
Kalustetun asunnon lyhytaikainen vuokraus matkailijoille on majoitusta, jos siihen kuuluu hotellimaisia palveluja tai vuokrasuhteet ovat lyhyitä. Majoitus on verollista 13,5 %:n kannalla, kun liikevaihto ylittää 20 000 euroa vuodessa. Tarkemmin: Airbnb-vuokrauksen verotus. Kannan rajanvedot ovat artikkelissa majoituksen ALV.
Tuolivuokra ja coworking
Kampaamon tuolivuokra, coworking-paikka tai varastointi on usein palvelupaketti eikä kiinteistön vuokrausta, jos vuokralainen ei saa tiettyä tilaa yksinomaiseen käyttöönsä tai vuokraan kuuluu muita palveluja. Silloin vuokra on 25,5 % verollista ilman hakeutumista.
Kone, auto tai laite
Irtaimen omaisuuden vuokra, kuten auton, kaivinkoneen, tulostimen tai työkalun, on aina 25,5 % verollista. Myös rakennukseen kiinteästi asennettujen koneiden ja laitteiden vuokra on verollista, vaikka itse tilan vuokra olisi veroton.
Miten vuokra ja ALV kirjataan?
Vuokralaisen kirjanpidossa vuokra kirjataan kuluksi verottomana ja ALV ostojen arvonlisäverosaamiseksi, jos se on vähennyskelpoinen. Vuokranantajan kirjanpidossa vuokratuotto kirjataan verottomana ja ALV myynnin arvonlisäverovelaksi. Hakeutuneen vuokranantajan pitää lisäksi pitää kiinteistöinvestoinneista tarkistuslaskelmaa koko kymmenen vuoden ajan.
Vuokraustoiminnan kirjanpidosta enemmän artikkelissa vuokranantajan kirjanpito ja liikehuoneiston vuokrasopimuksen ehdoista artikkelissa laki liikehuoneiston vuokrauksesta. Kaikki verokannat ovat sivulla ALV 2026. Jos nykyinen tilitoimistosi ei ole maininnut tarkistuskautta, kilpailuta tilitoimisto.
Usein kysytyt
Onko vuokrassa ALV?+
Pääsäännöin ei. Asunnon, toimitilan ja maan vuokra on arvonlisäverolain 27 §:n mukaan veroton. Toimitilan vuokrassa on 25,5 % ALV, jos vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi.
Onko asuntovuokrassa ALV?+
Ei. Asumiseen vuokratun asunnon vuokra on aina arvonlisäveroton, eikä asunnon vuokrauksesta voi hakeutua verovelvolliseksi.
Paljonko on toimitilan vuokran ALV 2026?+
25,5 %, jos vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi. Muuten toimitilan vuokra on veroton.
Mikä on arvonlisäveroprosentti vuonna 2026?+
Yleinen verokanta on 25,5 %, alennetut kannat 13,5 % (esimerkiksi ruoka, majoitus, liikunta, kirjat ja lääkkeet) ja 10 % (sanoma- ja aikakauslehdet).
Miten arvonlisävero maksetaan?+
Verovelvollinen ilmoittaa myyntien ja ostojen ALV:n OmaVerossa kuukausi-, neljännesvuosi- tai vuosikausittain ja maksaa erotuksen. Vuokralainen maksaa ALV:n osana vuokraa vuokranantajalle.
Mitä ALV-vähennys tarkoittaa?+
Verovelvollinen yritys vähentää liiketoimintaa varten tehtyjen ostojen, kuten hakeutuneen vuokranantajan vuokralaskun, ALV:n myynneistä tilitettävästä verosta.
Voiko vuokranantaja lopettaa hakeutumisen?+
Ei vapaaehtoisesti. Verovelvollisuus päättyy vasta, kun edellytykset ovat päättyneet kaikkien kiinteistöjen osalta, esimerkiksi myynnin tai verottoman käytön vuoksi. Kiinteistöinvestointien vähennyksiä tarkistetaan 10 vuotta.
Onko autopaikan vuokrassa ALV?+
Se arvioidaan tapauskohtaisesti. Asunnon tai toimitilan yhteydessä vuokrattu paikka seuraa yleensä päätilan käsittelyä, ja hakeutuneen vuokranantajan toimitilan paikat kuuluvat hakeutumisen piiriin.
Kirjoittaa Taukon blogiin veroista, arvonlisäverosta ja palkoista: mitä yrittäjän pitää tehdä, milloin ja paljonko se maksaa.
Lue seuraavaksi
Vuokranantajan kirjanpito: muistiinpanot vuokratuloista ja kuluista, pohja ja laskettu esimerkki
Yksityishenkilönä vuokraava vuokranantaja ei ole kirjanpitovelvollinen, mutta Verohallinnon mukaan hänen pitää tehdä vuokraustoiminnasta muistiinpanot, joista näkyvät verotuksessa tarvittavat tulot, kulut ja tositteet, ja säilyttää ne kuitteineen 6 vuotta verovuoden lopusta. Tällä sivulla on vuokranantajan kirjanpidon malli kuukausitasolla, kalusteluettelo ja poistolaskelma, laskettu esimerkki yhden asunnon vuodesta veroilmoitukselle asti sekä raja, jonka jälkeen tarvitset oikean kirjanpidon.
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta: mitä laki vaatii yrittäjältä ja mitä muuttui 1.10.2026
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995) koskee kaikkia vuokrasopimuksia, joilla tila vuokrataan muuhun kuin asumiseen, kuten myymälää, toimistoa, varastoa tai verstasta. Laki on pääosin tahdonvaltainen: vuokranantaja ja yrittäjä saavat sopia toisin, ja laki täyttää vain aukot. Sopimus pitää tehdä kirjallisesti, oletusirtisanomisaika on vuokranantajalle 3 kuukautta ja vuokralaiselle 1 kuukausi, ja 1.10.2026 voimaan tullut muutos (532/2026) toi sähköisen kirjallisen muodon ja uudet tiedoksiantosäännöt.
ALV-vähennysoikeus: kolme edellytystä, osittainen vähennysoikeus laskettuna ja lain vähennyskiellot
ALV-vähennysoikeus on arvonlisäverolain 102 §:n mukainen ALV-rekisterissä olevan yrityksen oikeus vähentää ostoihin sisältyvä arvonlisävero, kun osto tehdään verolliseen liiketoimintaan, myyjä on verovelvollinen ja ostosta on lasku. Esimerkiksi 1 255 euron laskusta vähennetään 255 euroa ALV:tä (25,5 %). Lain 114 § kieltää vähennyksen muun muassa edustuksesta ja henkilöautoista.