Tilavuokran ALV: toimitilan vuokraus, hakeutuminen verovelvolliseksi ja vuokralaisen vähennys
Tilavuokrassa ei ole ALV:tä, jos vuokranantaja ei ole hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi: arvonlisäverolain 27 §:n mukaan kiinteistön käyttöoikeuden luovutus on verotonta. Jos vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi ja vuokralainen käyttää tilaa ALV-verolliseen toimintaan, vuokraan lisätään 25,5 prosentin ALV. Tilapäinen kokous- tai näyttelytilan vuokra on aina 25,5 prosentin ALV:n alaista, urheilutilan tilapäinen käyttö 13,5 prosentin ja majoitus 13,5 prosentin. Tällä sivulla ovat kaikki tilanteet taulukkona, hakeutumisen ehdot ja laskettu esimerkki siitä, mitä ALV tarkoittaa vuokranantajalle ja vuokralaiselle.
Lyhyesti
- Tilavuokra on pääsäännön mukaan ALV-veroton (arvonlisäverolaki 27 §).
- Vuokraan lisätään 25,5 % ALV, jos vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi ja vuokralainen käyttää tilaa jatkuvasti ALV-verolliseen toimintaan.
- Tilapäinen kokous-, näyttely- ja juhlatilan vuokra on aina verollinen 25,5 %:lla. Tilapäinen urheilutilan käyttö ja majoitus ovat 13,5 %:n kannassa.
- Vuokralainen voi vähentää vuokran ALV:n vain, jos se on itse ALV-rekisterissä ja käyttää tilaa verolliseen toimintaan.
- Hakeutuminen sitoo: kiinteistöinvestointien vähennyksiä tarkistetaan 10 vuoden ajan, jos käyttö muuttuu verottomaksi.
Osa opasta: ALV-opas yrittäjälle 2026
Onko tilavuokrassa ALV:tä?
Tilavuokrassa ei lähtökohtaisesti ole ALV:tä, koska arvonlisäverolain 27 §:n mukaan kiinteistön myynti ja vuokraus eli kiinteistön käyttöoikeuden luovutus ovat verottomia. Toimitilan, varaston, hallin tai liiketilan vuokraan tulee 25,5 prosentin ALV vain, jos vuokranantaja on hakeutunut kyseisestä tilasta arvonlisäverovelvolliseksi. Lisäksi laissa on lueteltu tilanteita, joissa tilan luovutus on aina verollista.
| Vuokrattava tila | ALV 2026 | Peruste |
|---|---|---|
| Toimisto, liiketila, varasto tai halli pysyvään käyttöön | 0 % (veroton) | AVL 27 §, pääsääntö |
| Sama tila, vuokranantaja hakeutunut verovelvolliseksi | 25,5 % | AVL 30 § |
| Asunto asumiseen | 0 % (veroton) | AVL 27 §, hakeutuminen ei mahdollinen |
| Kokous-, juhla- tai näyttelytila tilapäisesti (tunnit, päivät) | 25,5 % | AVL 29 § 4 k |
| Vaihtuva työpiste tai coworking-paikka ilman omaa tilaa | 25,5 % | Tilapäinen luovutus (Verohallinto) |
| Urheilu- tai liikuntatila tilapäisesti (vuoro, tunti) | 13,5 % | AVL 29 § 4 k ja 85 § 8 k |
| Hotelli, mökki tai muu majoitus | 13,5 % | AVL 29 § 3 k ja 85 § 5 k |
| Erillinen pysäköintialue tai autopaikkojen vuokraus | 25,5 % | AVL 29 § 5 k |
| Mainostila, automaatin paikka kiinteistöllä | 25,5 % | AVL 29 § 9 k |
| Kiinteistöön pysyvästi asennetut koneet ja laitteet | 25,5 % | AVL 29 § 7 k |
Milloin tilavuokraan lisätään 25,5 % ALV?
Pysyvään käyttöön vuokratun toimitilan vuokraan lisätään 25,5 prosentin ALV silloin, kun vuokranantaja on hakeutunut tilasta arvonlisäverovelvolliseksi. Hakeutuminen on vapaaehtoista, mutta laki asettaa sille ehdot.
- Vuokralainen käyttää tilaa jatkuvasti vähennykseen oikeuttavaan toimintaan, eli on itse ALV-rekisterissä ja myy verollisia tuotteita tai palveluja. Poikkeuksena valtio, yliopistot, ammattikorkeakoulut ja yksityiset ammatillisen koulutuksen järjestäjät.
- Tila on vuokralaisen yksinomaisessa käytössä. Jatkuva käyttö ei vaadi ympärivuotisuutta: kesäkäyttö joka vuosi voi riittää.
- Hakeutuminen koskee hakemuksessa mainittua kiinteistöä tai sen osaa. Pienin kohde on huoneisto tai selvästi erottuva, toiminnallinen tila.
- Hakeutujana voi olla omistaja, kiinteistöosakeyhtiön osakas tai vuokralainen, joka vuokraa tilan edelleen. Ketjun pitää olla katkeamaton loppukäyttäjään asti.
Asunnon vuokraus asumiseen on aina verotonta, eikä siitä voi hakeutua verovelvolliseksi, koska asukas ei käytä asuntoa vähennykseen oikeuttavaan toimintaan. Kaikkien vuokralajien (asunto, maa, koneet, autot) säännöt ovat artikkelissa vuokra ALV. Vuokranantajan muut verokysymykset ovat artikkelissa vuokranantajan kirjanpito.
Onko kokoustilan tai juhlatilan vuokrassa ALV?
On. Kokous-, näyttely-, juhla- tai urheilutilan tilapäisluonteinen vuokraus on arvonlisäverolain 29 §:n mukaan aina verollista, eikä vuokranantajan tarvitse hakeutua mihinkään. Kokous- ja juhlatilan vuokrassa on 25,5 prosentin ALV ja urheilutilan tilapäisessä käytössä, kuten salivuorossa, 13,5 prosentin ALV.
Raja kulkee käytön luonteessa. Jos tila on vuokralaisen yksinomaisessa käytössä toistaiseksi tai pitkän ajan, kyse on kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta, joka on veroton ilman hakeutumista. Jos tila vuokrataan tunneiksi tai päiviksi vaihtuville käyttäjille, kyse on tilapäisestä luovutuksesta. Coworking-tilan vaihtuva työpiste on Verohallinnon mukaan tilapäistä ja siksi verollista, mutta oma lukittava huone vuokrasopimuksella on kiinteistön vuokrausta.
Kannattaako vuokranantajan hakeutua ALV-velvolliseksi?
Hakeutuminen kannattaa yleensä, kun vuokranantaja remontoi tai rakentaa tilaa ja vuokralaiset ovat ALV-rekisteröityjä yrityksiä. Silloin vuokranantaja vähentää korjaus-, rakennus- ja ylläpitokulujen ALV:n, eikä vuokralaiselle synny lisäkustannusta, koska se vähentää vuokran ALV:n omassa ilmoituksessaan.
- Rakentamisen, remonttien ja ylläpidon ALV vähennetään.
- ALV-rekisteröidylle vuokralaiselle vuokran ALV ei ole kulu.
- Uudisrakentamisessa ja perusparannuksessa hakeutuminen voi olla takautuva, kun se tehdään 6 kuukauden kuluessa käyttöönotosta.
- Vähennyksiä tarkistetaan 10 vuoden ajan, jos tila siirtyy verottomaan käyttöön tai myydään.
- Hakeutumista ei voi lopettaa vapaaehtoisesti, vaan vasta kun edellytykset loppuvat.
- Vuokralaisen vaihtuessa verottomaan toimijaan vuokra muuttuu verottomaksi ja tarkistusvelvollisuus voi syntyä.
Miten hakeutuminen tehdään?
- 1Tarkista vuokralainenVarmista, että vuokralainen on ALV-rekisterissä ja käyttää tilaa jatkuvasti verolliseen toimintaan. Kirjaa ehto vuokrasopimukseen.
- 2Tee ilmoitus YTJ:ssäPerustamisilmoituksella, jos Y-tunnusta ei ole, muuten muutosilmoituksella. Liitä selvitys tilasta, joka hakeutumisen kohteena on.
- 3Laskuta verollisenaRekisteröinti alkaa aikaisintaan ilmoituksen saapumisesta. Siitä lähtien vuokralaskuun merkitään veroton vuokra, 25,5 % ALV ja verollinen summa.
- 4Seuraa käyttöäJos vuokralainen vaihtuu tai osa tilasta siirtyy verottomaan käyttöön, hakeutuminen päättyy siltä osin ja vähennyksiä voidaan joutua tarkistamaan.
Voiko vuokralainen vähentää tilavuokran ALV:n?
Voi, kun vuokralainen on ALV-rekisterissä, laskulla on eritelty arvonlisävero ja tila on verollisen liiketoiminnan käytössä. Silloin vuokran ALV vähennetään verokauden ALV-ilmoituksella samalla tavalla kuin muidenkin ostojen ALV. Jos tilaa käytetään sekä verolliseen että verottomaan toimintaan, ALV vähennetään vain verollisen käytön osuudelta, esimerkiksi pinta-alan tai liikevaihdon suhteessa.
Pienyrittäjä, jonka liikevaihto jää alle 20 000 euron eikä ole hakeutunut ALV-rekisteriin, ei vähennä vuokran ALV:tä vaan kirjaa koko vuokran kuluksi. Vähennysoikeuden ehdot ovat artikkelissa ALV-vähennysoikeus, ja vuokrasopimuksen muut ehdot artikkelissa laki liikehuoneiston vuokrauksesta.
Mitä tilavuokran laskussa pitää näkyä?
Verollisen vuokran laskussa pitää olla samat merkinnät kuin muissakin ALV-laskuissa: vuokranantajan ALV-tunniste, veroton vuokra, verokanta 25,5 %, veron määrä euroina ja verollinen summa. Verottoman vuokran laskuun merkitään peruste, esimerkiksi viittaus arvonlisäverolain 27 §:ään, jotta vuokralainen ja kirjanpitäjä näkevät, miksi ALV puuttuu.
Jos haluat, että vuokralaskut, hakeutumisen seuranta ja ALV-ilmoitukset hoitaa joku muu, katso oma hintasi. Koko verokantataulukko on artikkelissa ALV-kannat 2026.
Usein kysytyt
Onko tilavuokrassa ALV?+
Ei pääsääntöisesti. Toimitilan vuokra on veroton, ellei vuokranantaja ole hakeutunut verovelvolliseksi. Hakeutuneen vuokranantajan vuokrassa on 25,5 % ALV.
Onko kokoustilan vuokrassa ALV?+
On. Kokous-, juhla- ja näyttelytilan tilapäinen vuokraus on aina verollista 25,5 %:lla. Urheilutilan tilapäinen käyttö on 13,5 %.
Paljonko saa tienata ilman ALV:tä?+
Yrityksen ei tarvitse rekisteröityä ALV-velvolliseksi, jos liikevaihto on enintään 20 000 euroa kalenterivuodessa. Verottomasta tilavuokrasta ei makseta ALV:tä summasta riippumatta.
Voiko asuntojen vuokrauksesta hakeutua ALV-velvolliseksi?+
Ei. Asumiskäyttö ei ole vähennykseen oikeuttavaa toimintaa, joten asunnon vuokra on aina veroton.
Kauanko hakeutuminen sitoo?+
Kiinteistöinvestointien vähennyksiä tarkistetaan 10 vuoden ajan. Jos tila siirtyy tänä aikana verottomaan käyttöön tai myydään, osa vähennetystä ALV:stä voidaan joutua palauttamaan.
Mitä on marginaaliverotus?+
Käytettyjen tavaroiden, taide-esineiden ja antiikin jälleenmyyjien erityisjärjestely, jossa ALV lasketaan vain myyntikatteesta. Se ei koske tilavuokria.
Mitkä ovat EU:n ALV-kannat?+
Jokainen EU-maa päättää kantansa direktiivin rajoissa: yleisen kannan on oltava vähintään 15 %, ja alennettuja kantoja saa käyttää vain direktiivissä luetelluille hyödykkeille. Kiinteistön vuokraus on direktiivin mukaan lähtökohtaisesti veroton kaikissa jäsenmaissa.
Kirjoittaa Taukon blogiin veroista, arvonlisäverosta ja palkoista: mitä yrittäjän pitää tehdä, milloin ja paljonko se maksaa.
Lue seuraavaksi
ALV-vähennysoikeus: kolme edellytystä, osittainen vähennysoikeus laskettuna ja lain vähennyskiellot
ALV-vähennysoikeus on arvonlisäverolain 102 §:n mukainen ALV-rekisterissä olevan yrityksen oikeus vähentää ostoihin sisältyvä arvonlisävero, kun osto tehdään verolliseen liiketoimintaan, myyjä on verovelvollinen ja ostosta on lasku. Esimerkiksi 1 255 euron laskusta vähennetään 255 euroa ALV:tä (25,5 %). Lain 114 § kieltää vähennyksen muun muassa edustuksesta ja henkilöautoista.
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta: mitä laki vaatii yrittäjältä ja mitä muuttui 1.10.2026
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995) koskee kaikkia vuokrasopimuksia, joilla tila vuokrataan muuhun kuin asumiseen, kuten myymälää, toimistoa, varastoa tai verstasta. Laki on pääosin tahdonvaltainen: vuokranantaja ja yrittäjä saavat sopia toisin, ja laki täyttää vain aukot. Sopimus pitää tehdä kirjallisesti, oletusirtisanomisaika on vuokranantajalle 3 kuukautta ja vuokralaiselle 1 kuukausi, ja 1.10.2026 voimaan tullut muutos (532/2026) toi sähköisen kirjallisen muodon ja uudet tiedoksiantosäännöt.
Vuokranantajan kirjanpito: muistiinpanot vuokratuloista ja kuluista, pohja ja laskettu esimerkki
Yksityishenkilönä vuokraava vuokranantaja ei ole kirjanpitovelvollinen, mutta Verohallinnon mukaan hänen pitää tehdä vuokraustoiminnasta muistiinpanot, joista näkyvät verotuksessa tarvittavat tulot, kulut ja tositteet, ja säilyttää ne kuitteineen 6 vuotta verovuoden lopusta. Tällä sivulla on vuokranantajan kirjanpidon malli kuukausitasolla, kalusteluettelo ja poistolaskelma, laskettu esimerkki yhden asunnon vuodesta veroilmoitukselle asti sekä raja, jonka jälkeen tarvitset oikean kirjanpidon.