Laki liikehuoneiston vuokrauksesta: mitä laki vaatii yrittäjältä ja mitä muuttui 1.10.2026
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995) koskee kaikkia vuokrasopimuksia, joilla tila vuokrataan muuhun kuin asumiseen, kuten myymälää, toimistoa, varastoa tai verstasta. Laki on pääosin tahdonvaltainen: vuokranantaja ja yrittäjä saavat sopia toisin, ja laki täyttää vain aukot. Sopimus pitää tehdä kirjallisesti, oletusirtisanomisaika on vuokranantajalle 3 kuukautta ja vuokralaiselle 1 kuukausi, ja 1.10.2026 voimaan tullut muutos (532/2026) toi sähköisen kirjallisen muodon ja uudet tiedoksiantosäännöt.
Lyhyesti
- Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995) koskee toimitiloja, myymälöitä, varastoja ja muita tiloja, joita ei vuokrata asumiseen.
- Laki on pääosin tahdonvaltainen: vuokrasopimus menee lain edelle, paitsi kohdissa, joissa laki itse kieltää poikkeamisen.
- Vuokrasopimus tehdään kirjallisesti. Muuten sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi. 1.10.2026 alkaen sähköinen, tallennettava sopimus täyttää kirjallisen muodon.
- Jos irtisanomisajasta ei ole sovittu, se on 3 kuukautta vuokranantajalle ja 1 kuukausi vuokralaiselle, laskettuna sen kuukauden viimeisestä päivästä, jona irtisanoit.
- Määräaikaista sopimusta ei voi irtisanoa kesken kauden, ellei siitä ole sovittu. Vuokranantaja voi purkaa sopimuksen vain laissa säädetyillä perusteilla, yleensä kirjallisen varoituksen jälkeen.
Pienyrittäjälle liiketilan vuokrasopimus on usein yrityksen suurin yksittäinen sitoumus: viiden vuoden määräaikainen sopimus 2 000 euron kuukausivuokralla tarkoittaa 120 000 euron vastuuta. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta kertoo, mitä sinulla on oikeus vaatia ja mitä vuokranantaja voi tehdä, mutta koska lähes kaikesta voi sopia toisin, tärkein asiakirja on lopulta oma vuokrasopimuksesi. Tällä sivulla laki on tiivistetty yrittäjän näkökulmasta omin sanoin. Koko lakiteksti on Finlexissä.
Mitä laki liikehuoneiston vuokrauksesta koskee?
Laki koskee sopimusta, jolla rakennus tai sen osa vuokrataan käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen. Ratkaisevaa on tilan sovittu pääasiallinen käyttö: jos vuokraat huoneiston kampaamoksi, se on liikehuoneisto, vaikka talossa olisi muuten asuntoja. Asuntojen vuokraukseen sovelletaan omaa lakiaan, ja maa-alueen vuokraan maanvuokralakia. Lakia sovelletaan myös vuokralaisen käytössä oleviin yhteisiin tiloihin, kuten pihaan, porraskäytävään ja jätekatokseen.
| Tila | Mikä laki? |
|---|---|
| Myymälä, kahvila, toimisto, varasto, korjaamo, verstas | Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 482/1995 |
| Asunto, myös yrittäjän asuntona käyttämä | Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995 |
| Asunto, jossa on pieni työhuone | Asuinhuoneiston laki, koska pääasiallinen käyttö on asuminen |
| Pelkkä maa-alue tai tontti | Maanvuokralaki |
| Työpiste coworking-tilassa ilman omaa huonetta | Yleensä palvelusopimus, ei huoneenvuokra |
Voiko laista poiketa vuokrasopimuksessa?
Voi, useimmista säännöistä. Lain 2 §:n mukaan vuokrasopimuksessa saa poiketa laista, ellei laki erikseen kiellä sitä. Tämä on suurin ero asuntojen vuokraukseen, jossa vuokralaista suojaavat säännöt ovat pakottavia. Yritysten oletetaan pystyvän neuvottelemaan omat ehtonsa.
Laki kieltää kuitenkin muutaman ehdon. Mitätön on esimerkiksi ehto, jonka mukaan vuokralainen ei saa kuitata vuokraa omalla saatavallaan, tai ehto, jolla vuokranantaja voisi purkaa sopimuksen muulla kuin laissa säädetyllä perusteella. Myös vuokralaisen irtisanomissuojaa toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa ei voi sopimuksella rajoittaa. Kohtuutonta ehtoa voidaan sovitella oikeustoimilain 36 §:n nojalla.
Pitääkö vuokrasopimus tehdä kirjallisesti?
Pitää. Lain mukaan liikehuoneiston vuokrasopimus ja sen muutokset tehdään kirjallisesti. Suullinen sopimus ei ole mitätön, mutta silloin sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi, vaikka olisitte suullisesti sopineet viidestä vuodesta. 1.10.2026 alkaen kirjalliseksi kelpaa myös sähköinen sopimus, ilmoitus tai varoitus, kunhan se on tallennettavissa ja toisinnettavissa riittävän pitkään, esimerkiksi sähköisesti allekirjoitettu PDF.
- Osapuolet, Y-tunnukset ja tilan tarkka yksilöinti (osoite, neliöt, yhteiset tilat, autopaikat)
- Käyttötarkoitus. Jos se on kapea, uuden toiminnan aloittaminen vaatii vuokranantajan luvan
- Kesto: määräaikainen vai toistaiseksi, ja jos määräaikainen, onko irtisanomismahdollisuus kesken kauden
- Vuokra, ALV, indeksitarkistus, vastikkeet ja sivukulut (sähkö, vesi, jäte, siivous)
- Vakuuden määrä ja muoto (rahavakuus, pankkitakaus, omavelkainen takaus)
- Kuka vastaa korjauksista ja muutostöistä ja mitä palautetaan muuttaessa
- Oikeus edelleenvuokrata tai siirtää vuokrasopimus liiketoiminnan myynnissä
- Sovittu sähköinen tiedoksiantokanava (sähköpostiosoite tai palvelu) 1.10.2026 uusien sääntöjen takia
Mitä muuttui 1.10.2026?
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta muuttui 1.10.2026 lailla 532/2026, joka uudisti samalla asuntojen vuokralakia. Muutokset koskevat myös ennen lokakuuta tehtyjä vuokrasopimuksia. Ennen 1.10.2026 lähetettyihin ilmoituksiin ja varoituksiin sovelletaan kuitenkin vanhoja sääntöjä, ja vireillä olevat riidat ratkaistaan vanhan lain mukaan.
| Muutos | Mitä se tarkoittaa käytännössä |
|---|---|
| Sähköinen kirjallinen muoto (4 a §) | Sähköisesti tehty ja tallennettava sopimus, ilmoitus tai varoitus on kirjallinen |
| Tiedoksianto postitse (11 §) | Kirje katsotaan saaduksi 7. päivänä postittamisesta, ellei muuta näytetä |
| Tiedoksianto sähköisesti (11 §) | Sovitussa tai vakiintuneesti käytetyssä kanavassa viesti katsotaan saaduksi 3. päivänä |
| Irtisanominen, purku ja varoitus (11 a §) | Annettava todisteellisesti. Sähköisesti onnistuu, kun lisäksi lähetetään heräteviesti toiseen sovittuun kanavaan |
| Yhteystietojen muutos | Molempien pitää ilmoittaa posti- ja sähköpostiosoitteen muutokset viipymättä |
| Tuntematon tai ulkomailla oleva vuokralainen (11 b–11 d §) | Tiedoksianto virallisessa lehdessä ja huoneistoon jätettävällä ilmoituksella |
| Pääsy huoneistoon (20 §) | Jos vuokralainen ei sovi aikaa, vuokranantaja voi käydä ennalta ilmoitettuna aikana. Kumpikin voi saada poliisin virka-apua (12 §) |
Kuinka pitkä on liiketilan irtisanomisaika?
Jos sopimuksessa ei ole sovittu muuta, vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta ja vuokralaisen yksi kuukausi. Irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanoit. Käytännössä liiketilasopimuksissa sovitaan usein pidemmistä ajoista, esimerkiksi 6–12 kuukaudesta, joten tarkista oma sopimuksesi ensin.
| Irtisanoja | Irtisanominen tehty | Irtisanomisaika (laki) | Vuokrasuhde päättyy |
|---|---|---|---|
| Vuokralainen | 5.11.2026 | 1 kk | 31.12.2026 |
| Vuokralainen | 30.11.2026 | 1 kk | 31.12.2026 |
| Vuokranantaja | 5.11.2026 | 3 kk | 28.2.2027 |
| Vuokralainen, sovittu 6 kk | 1.12.2026 | 6 kk | 30.6.2027 |
Irtisanominen tehdään kirjallisesti. Vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa on mainittava päättymispäivä ja irtisanomisen peruste. Jos muoto ei täyty, irtisanominen on tehoton. Vuokralainen voi vaatia tuomioistuinta julistamaan vuokranantajan irtisanomisen tehottomaksi kuukauden kuluessa, jos peruste on hyvän tavan vastainen tai irtisanomisen tarkoitus on pakottaa vuokralainen kohtuuttomaan vuokrankorotukseen. Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa vuokralaisella voi lisäksi olla oikeus korvaukseen muutto- ja muutostyökuluista, jos irtisanominen ei ole hyvän tavan mukainen.
Milloin vuokranantaja voi purkaa sopimuksen?
Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen vain lain 48 §:ssä luetelluilla perusteilla, ja ehto, joka antaisi muita purkuperusteita, on mitätön. Tavallisimmat perusteet ovat vuokran maksamatta jättäminen, vuokraoikeuden luvaton siirto tai edelleenvuokraus, tilan käyttäminen muuhun kuin sovittuun tarkoitukseen, huoneiston huolimaton hoito ja häiriöt. Useimmissa tapauksissa vuokranantajan on ensin annettava kirjallinen varoitus. Jos vuokralainen korjaa tilanteen viivytyksettä, purkuoikeutta ei ole.
Purkamisilmoitus annetaan kirjallisesti, ja siinä mainitaan purkuperuste. 1.10.2026 alkaen sekä varoitus että purkamisilmoitus pitää antaa todisteellisesti. Vähäinen laiminlyönti ei oikeuta purkuun. Vuokralainen puolestaan voi purkaa sopimuksen esimerkiksi, jos tila ei ole sovitussa kunnossa eikä vuokranantaja korjaa puutetta ilmoituksen jälkeen viivytyksettä.
Mitä laki sanoo vuokrasta, vakuudesta ja korjauksista?
Vuokra on se, mitä on sovittu, ja jos maksupäivästä ei ole sovittu, vuokra maksetaan viimeistään vuokranmaksukauden toisena päivänä. Kumpi tahansa voi viedä kohtuuttomana pitämänsä vuokran tuomioistuimen arvioitavaksi vuokrasuhteen aikana. Vakuudesta saa sopia, kunhan se on kohtuullinen, ja jos sovittua vakuutta ei aseteta ajallaan, toinen saa purkaa sopimuksen.
- Kunto: huoneiston pitää olla sovitussa kunnossa. Jos ei ole, vuokralainen voi saada vuokranalennuksen tai purkaa sopimuksen, kun puutteella on olennainen merkitys.
- Korjaukset: pienistä töistä vuokranantajan on ilmoitettava vähintään 14 päivää etukäteen, isoista muutostöistä vähintään 6 kuukautta etukäteen.
- Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus: vahingoista ja puutteista on ilmoitettava viipymättä. Laiminlyönti voi tehdä vuokralaisesta korvausvelvollisen.
- Siirto liiketoiminnan myynnissä: kun myyt kaupparekisteriin merkityn liiketoimintasi, voit siirtää vuokrasopimuksen ostajalle ilman vuokranantajan lupaa, ellei toisin ole sovittu tai vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa. Siirrosta ilmoitetaan kirjallisesti viimeistään 2 kuukautta etukäteen.
Siirto-oikeus on tärkeä, jos aiot joskus myydä yrityksesi: ostajalle liiketila on usein kaupan ydin. Lue lisää kaupan valmistelusta sivulta firmakauppa.
Miten liiketilan vuokra näkyy kirjanpidossa ja ALV:ssa?
Liiketilan vuokra kirjataan vuokrakuluksi sille kuukaudelle, jota se koskee, ja maksettu vuokravakuus kirjataan saamiseksi, ei kuluksi, koska se palautetaan. Vuokra on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta. Jos vuokranantaja on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta, laskulla on 25,5 %:n arvonlisävero, ja voit vähentää sen, kun käytät tilaa verollisessa liiketoiminnassa. Säännöt ja esimerkit: tilavuokran ALV, kaikki vuokralajit: vuokra ALV.
Pitkä määräaikainen vuokrasopimus on taseen ulkopuolinen vastuu, joka kannattaa kertoa kirjanpitäjälle tilinpäätöksen liitetietoja varten. Jos ylläpidät itse vuokrattavaa tilaa, katso myös vuokranantajan kirjanpito. Jos kirjanpito tuntuu raskaalta tai nykyinen tilitoimisto kallis, kilpailuta tilitoimisto minuutissa.
Usein kysytyt
Mikä on laki liikehuoneiston vuokrauksesta?+
Se on vuonna 1995 annettu laki (482/1995), joka säätelee tilojen vuokraamista muuhun kuin asumiseen. Se kertoo, miten vuokrasopimus tehdään, irtisanotaan ja puretaan, ja mitä oikeuksia ja velvollisuuksia vuokranantajalla ja vuokralaisella on.
Mikä on liiketilan irtisanomisaika?+
Jos sopimuksessa ei ole sovittu muuta, vuokranantajan irtisanomisaika on 3 kuukautta ja vuokralaisen 1 kuukausi. Aika lasketaan sen kuukauden viimeisestä päivästä, jona irtisanominen tehtiin.
Voiko määräaikaisen liiketilan vuokrasopimuksen irtisanoa?+
Ei, ellei sopimuksessa ole sovittu irtisanomismahdollisuudesta. Määräaikainen sopimus päättyy kauden lopussa, ja ennen sitä siitä pääsee eroon vain sopimalla, purkamalla laissa säädetyllä perusteella tai siirtämällä vuokrasopimuksen.
Pitääkö liiketilan vuokrasopimus tehdä kirjallisesti?+
Pitää. Jos sopimusta ei ole tehty kirjallisesti, sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi. 1.10.2026 alkaen sähköinen, tallennettava sopimus täyttää kirjallisen muodon.
Mitä laki 532/2026 muutti?+
Se toi sähköisen kirjallisen muodon, uudet säännöt ilmoitusten tiedoksiannolle postitse ja sähköisesti, todisteellisen tiedoksiannon irtisanomisille, purkamisille ja varoituksille sekä poliisin virka-avun huoneistoon pääsyyn. Muutokset tulivat voimaan 1.10.2026.
Saako vuokranantaja nostaa liiketilan vuokraa?+
Vain jos siitä on sovittu, esimerkiksi indeksiehdolla, tai jos osapuolet sopivat korotuksesta. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen vuokranantaja voi myös irtisanoa ja tarjota uutta sopimusta, mutta irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi, jos sen tarkoitus on pakottaa kohtuuttomaan korotukseen.
Paljonko liiketilan vuokravakuus saa olla?+
Laki ei määrää euromäärää, vaan vakuuden pitää olla kohtuullinen. Käytännössä liiketiloissa sovitaan usein 3–6 kuukauden vuokraa vastaavasta vakuudesta.
Sisältääkö liiketilan vuokra ALV:n?+
Lähtökohtaisesti ei, koska kiinteistön vuokraus on arvonlisäverotonta. Jos vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi, vuokraan lisätään 25,5 % ALV, jonka vuokralainen voi vähentää verollisessa toiminnassa.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
Vuokranantajan kirjanpito: muistiinpanot vuokratuloista ja kuluista, pohja ja laskettu esimerkki
Yksityishenkilönä vuokraava vuokranantaja ei ole kirjanpitovelvollinen, mutta Verohallinnon mukaan hänen pitää tehdä vuokraustoiminnasta muistiinpanot, joista näkyvät verotuksessa tarvittavat tulot, kulut ja tositteet, ja säilyttää ne kuitteineen 6 vuotta verovuoden lopusta. Tällä sivulla on vuokranantajan kirjanpidon malli kuukausitasolla, kalusteluettelo ja poistolaskelma, laskettu esimerkki yhden asunnon vuodesta veroilmoitukselle asti sekä raja, jonka jälkeen tarvitset oikean kirjanpidon.
Firmakauppa: näin yrityksen osto ja myynti etenee, mitä kauppakirjaan kirjoitetaan ja mitä verot vievät
Firmakauppa eli yrityskauppa tarkoittaa yrityksen tai sen liiketoiminnan ostamista tai myymistä, ja se tehdään joko osakekauppana, jossa ostaja ostaa yhtiön osakkeet, tai liiketoimintakauppana, jossa ostaja ostaa liiketoiminnan, kuten asiakkaat, laitteet ja nimen. Valmistelusta kaupan jälkeisiin ilmoituksiin pienenkin yrityksen kauppa kestää yleensä kuukausia, ja valittu muoto ratkaisee verot ja riskit. Tässä firmakaupan kulku vaihe vaiheelta, kauppakirjan tarkistuslista, laskettu esimerkki veroista ja lista asioista, jotka unohtuvat useimmin.
Aiesopimus: mitä se tarkoittaa, sitooko se ja mitä siihen kirjoitetaan (malli)
Aiesopimus on neuvotteluvaiheen asiakirja, johon osapuolet kirjaavat aikomuksensa tehdä varsinainen sopimus ja siihen mennessä saavutetut pääehdot. Lähtökohtaisesti se ei velvoita tekemään pääsopimusta, mutta siihen kirjatut erilliset sitoumukset, kuten salassapito, yksinoikeus neuvotteluihin ja kulujen jako, sitovat. Tältä sivulta näet, milloin aiesopimus kannattaa tehdä, mikä siinä sitoo, miten se eroaa esisopimuksesta ja kopioitavan rungon.