Vuokranantaja tilitoimisto: milloin vuokranantaja tarvitsee kirjanpitäjän ja milloin veroilmoitus riittää
Vuokranantaja tarvitsee tilitoimiston vasta, kun vuokraus tehdään yhtiön kautta tai liiketilan vuokranantaja hakeutuu ALV-velvolliseksi. Henkilönä vuokraava ei pidä kirjanpitoa, vaan ilmoittaa vuokratulot ja kulut veroilmoituksella pääomatulona, joten hänelle riittää huolellinen tositteiden säilytys ja tarvittaessa apu veroilmoitukseen. Tässä miten tunnistat, kumpaan ryhmään kuulut, laskettu esimerkki vuokratulon verosta, mitä yhtiön kirjanpito vaatii tilitoimistolta ja mitä se maksaa vuonna 2026.
Lyhyesti
- Henkilönä vuokraava ei tarvitse tilitoimistoa kirjanpitoon, koska kirjanpitovelvollisuutta ei ole. Vuokratulot ja kulut ilmoitetaan veroilmoituksella, osakehuoneistoista lomakkeella 7H.
- Vuokratulo on pääomatuloa: vero on 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Kahden asunnon esimerkissä vero on 3 210 € vuodessa.
- Tilitoimisto tarvitaan, kun vuokraat osakeyhtiön kautta tai olet liiketilan vuokranantaja, joka on hakeutunut ALV-velvolliseksi.
- Taukossa muutaman asunnon vuokrayhtiö maksaa 89 €/kk ja liiketiloja vuokraava yhtiö 109 €/kk (alv 0 %). Oman hintasi näet hintalaskurista.
Vuokranantaja tarvitsee tilitoimiston vain, jos vuokraus tapahtuu yhtiön kautta tai liiketilan vuokraukseen liittyy ALV. Henkilönä asuntoja vuokraava ilmoittaa tulot ja kulut omalla veroilmoituksellaan, eikä hänen tarvitse maksaa juoksevasta kirjanpidosta. Jos vuokraat yhtiön kautta, oman hintasi näet hintalaskurista, ja nykyistä laskuasi voit verrata tilitoimiston kilpailutuksessa.
Tarvitseeko vuokranantaja tilitoimiston?
Se riippuu siitä, kuka vuokraa. Henkilönä vuokraavalla ei ole kirjanpitovelvollisuutta, mutta yhtiön kautta vuokraavalla on. Alla oleva taulukko kertoo, kumpaan ryhmään kuulut ja mitä kummassakin pitää tehdä. Muistiinpanojen pohja on artikkelissa vuokranantajan kirjanpito.
| Tilanne | Kirjanpito | Mitä sinun pitää tehdä | Tarvitsetko tilitoimiston? |
|---|---|---|---|
| Vuokraat asuntoja omissa nimissäsi | Ei kirjanpitovelvollisuutta | Ilmoitat tulot ja kulut veroilmoituksella, osakehuoneistot lomakkeella 7H | Et. Apu veroilmoitukseen voi silti kannattaa |
| Vuokraat osakeyhtiön kautta | Kahdenkertainen kirjanpito | Kirjanpito, tilinpäätös ja yhtiön veroilmoitus | Yleensä kyllä |
| Vuokraat liiketilaa ja olet hakeutunut ALV-velvolliseksi | Kirjanpito ja ALV-ilmoitukset | ALV-ilmoitukset ja kiinteistöinvestointien tarkistusvastuun seuranta | Kyllä |
| Lyhytvuokraat kalustettua asuntoa majoituksena | Usein elinkeinotoimintaa | Arvioi, onko toiminta majoitusliikettä | Katso Airbnb tilitoimisto |
Vuokratulon verotuksen perusteet on selitetty sanastossa vuokratulo. Lomakkeen täyttö on käyty läpi artikkelissa Vero 7H.
Paljonko vuokratulosta menee veroa? Laskettu esimerkki
Henkilönä vuokraavan vero lasketaan vuokratulojen ja vähennyskelpoisten kulujen erotuksesta. Laskelma on yksinkertainen, kun tositteet ovat tallessa, ja se näyttää, miksi useimmat yksityiset vuokranantajat eivät tarvitse kirjanpitäjää.
Jos haluat silti apua veroilmoitukseen, kysy hinta erikseen: se on kertatyö kerran vuodessa, ei kuukausisopimus. Lyhytvuokrauksen verotus on erikseen artikkelissa Airbnb-vuokrauksen verotus.
Mitä vuokrayhtiön kirjanpito vaatii tilitoimistolta?
Kun vuokraus tehdään osakeyhtiön kautta, vuokratulo on yhtiön elinkeinotuloa ja yhtiö pitää kahdenkertaista kirjanpitoa. Tilitoimistolta tarvitaan silloin vuokrien täsmäytystä kohteittain, vastikkeiden ja lainojen kirjausta, korjausten oikeaa jakoa ja tilinpäätöstä.
- Vuokrat kohteittain: jokainen vuokrasuoritus täsmäytetään oikeaan asuntoon, jotta tyhjät kuukaudet ja rästit näkyvät.
- Vastikkeet: hoito- ja rahoitusvastikkeet kirjataan eri tavalla, ja rahoitusvastikkeen käsittely kannattaa päättää yhtiökohtaisesti.
- Korjaukset: vuosikorjaukset ovat kuluja, perusparannukset aktivoidaan. Asunto-osakkeista ei tehdä poistoja.
- Kokonainen rakennus: asuinrakennuksesta voidaan tehdä poistoja enintään 4 % menojäännöksestä vuodessa.
- Omistajan palkka ja osinko: laskelma ennen vuodenvaihdetta, jos yhtiö jakaa voittoa.
Asuntosijoitusyhtiön perustaminen ja verotus ovat artikkelissa asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta. Jos sijoitat useaan asuntoon ja mietit yhtiön perustamista, lue myös asuntosijoittaja tilitoimisto.
Liiketilan vuokranantaja ja ALV: milloin hakeutuminen kannattaa?
Kiinteistön vuokraus on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta. Liiketilan vuokranantaja voi kuitenkin hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi, kun vuokralainen käyttää tilaa ALV-verolliseen toimintaan. Silloin vuokraan lisätään 25,5 %:n ALV, ja vuokranantaja saa vähentää tilan korjausten ja hankintojen ALV:n.
Hakeutuminen kannattaa yleensä ennen isoa remonttia, koska remontin ALV tulee vähennettäväksi. Siihen liittyy kuitenkin kiinteistöinvestointien tarkistusvastuu: jos tilan verollinen käyttö loppuu tarkistuskauden aikana, vähennettyä ALV:tä voidaan joutua palauttamaan. Siksi hakeutuminen ja isot korjaukset suunnitellaan kirjanpitäjän kanssa etukäteen, ja kirjanpidossa pidetään tarkistuskauden seuranta.
Mitä vuokranantajan kannattaa kysyä tilitoimistolta?
- Tarvitsenko kirjanpitoa ollenkaan, vai riittääkö veroilmoitus?
- Lasketaanko jokainen vuokrasuoritus maksulliseksi tositteeksi?
- Täsmäytättekö vuokrat kohteittain, ja näenkö rästit kuukausittain?
- Miten korjaukset jaetaan vuosikuluihin ja perusparannuksiin?
- Hoidatteko liiketilan ALV-ilmoitukset ja tarkistusvastuun seurannan?
- Mitä tilinpäätös ja veroilmoitus maksavat vuodessa?
Paljonko tilitoimisto maksaa vuokranantajalle?
Henkilönä vuokraavalle juokseva kirjanpito ei maksa mitään, koska sitä ei tarvita. Yhtiön kautta vuokraavalle osakeyhtiön kirjanpito maksaa perinteisessä tilitoimistossa tavallisesti 80–170 € kuukaudessa, ja tilinpäätös tulee erikseen joka vuosi.
| Esimerkki | Oletukset | Tauko, alv 0 % |
|---|---|---|
| Vuokranantaja henkilönä | Asunnot omissa nimissä, veroilmoitus 7H | Ei kirjanpitoa, 0 € |
| Vuokrayhtiö, 3 asuntoa | Alle 30 tositetta, ei palkkoja | 89 €/kk |
| Liiketilojen vuokranantaja oy | Hakeutunut ALV-velvolliseksi, 30–60 tositetta | 109 €/kk |
| Vuokratalo oy, 20 asuntoa | 60–100 tositetta, palkka omistajalle | 129 € + palkka 19 € = 148 €/kk |
Esimerkkien vertailuhinnat ovat sivulla vuokranantajan kirjanpidon hinta.
Usein kysytyt
Tarvitseeko yksityinen vuokranantaja tilitoimiston?+
Ei kirjanpitoon. Henkilönä vuokraava ilmoittaa vuokratulot ja kulut veroilmoituksella pääomatulona, osakehuoneistoista lomakkeella 7H. Tilitoimistoa tarvitaan, kun vuokraus tehdään yhtiön kautta.
Paljonko vuokratulosta maksetaan veroa?+
Vuokratulo on pääomatuloa. Vero on 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 % puhtaasta vuokratulosta, eli tuloista vähennettynä vastikkeilla, koroilla ja vuosikorjauksilla.
Paljonko vuokrayhtiön kirjanpito maksaa?+
Taukossa muutaman asunnon vuokrayhtiö maksaa 89 €/kk, liiketiloja vuokraava yhtiö 109 €/kk ja 20 asunnon vuokratalo 148 €/kk (alv 0 %). Tilinpäätös ja veroilmoitus laskutetaan erikseen.
Maksaako vuokranantaja ALV:tä?+
Asunnon vuokraus on ALV-vapaata. Liiketilan vuokranantaja voi hakeutua verovelvolliseksi, kun vuokralainen käyttää tilaa ALV-verolliseen toimintaan.
Voiko vuokranantaja tehdä poistoja?+
Asunto-osakkeista ei tehdä poistoja. Kun yhtiö omistaa kokonaisen asuinrakennuksen, poisto on enintään 4 % menojäännöksestä vuodessa.
Kannattaako vuokra-asunnot siirtää osakeyhtiöön?+
Siirto on verotuksessa kauppa: yhtiö maksaa varainsiirtoveron ja sinä mahdollisen luovutusvoiton veron. Yhtiö kannattaa yleensä vasta, kun voittoa jää paljon ja se sijoitetaan uudelleen.
Tekee pienyritysten kirjanpitoa Taukossa ja kirjoittaa asioista, joita yrittäjät kysyvät meiltä useimmin. Pyrkii vastaamaan niin, ettei lukijan tarvitse tuntea yhtään kirjanpitotermiä.
Lue seuraavaksi
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta: osakeyhtiö vai oma nimi, verot, kirjanpito ja laskelma
Asuntosijoittaminen yrityksen kautta tarkoittaa käytännössä osakeyhtiötä: henkilönä vuokratulosta maksetaan 30 tai 34 prosentin pääomatuloveroa, osakeyhtiössä 20 prosentin yhteisöveroa ja lisäksi osingon vero, kun rahaa nostetaan. Toiminimi tai henkilöyhtiö ei yleensä muuta vuokratulon verotusta. Tässä vertaillaan vaihtoehtoja laskelmalla, käydään läpi asunnon siirto yhtiöön, rahoitusvastikkeet, korot ja poistot sekä se, mitä yhtiö maksaa vuodessa kirjanpitona ja tilinpäätöksenä.
Asuntosijoittaja tilitoimisto: milloin tarvitset kirjanpitäjän ja miten valitset sen yhtiöllesi
Henkilönä vuokraava asuntosijoittaja ei tarvitse tilitoimistoa, koska kahdenkertaista kirjanpitoa ei pidetä: vuokratulot ja kulut ilmoitetaan omalla veroilmoituksella. Tilitoimisto tulee ajankohtaiseksi, kun asunnot ovat osakeyhtiössä. Silloin kirjanpitäjän pitää osata vuokrien täsmäytys asunnoittain, rahoitusvastikkeet, korjausten jako ja osingonjako. Tässä miten tunnistat oikean toimiston ja mitä se maksaa.
Airbnb-vuokrauksen verotus: pääomatulo vai yritys, ALV, vähennykset ja taloyhtiön säännöt
Lyhytaikainen vuokraus Airbnb:n tai Bookingin kautta on verotettavaa tuloa ensimmäisestä yöstä alkaen, ja alustat ilmoittavat tulot Verohallinnolle. Tässä käydään läpi, milloin vuokratulo on pääomatuloa ja milloin elinkeinotoimintaa, milloin majoituksesta tulee maksaa arvonlisäveroa, mitkä kulut saa vähentää, miten oman kodin vuokraaminen vaikuttaa myyntivoiton verovapauteen ja mitä taloyhtiö voi asiasta sanoa.