Käypä arvo: mitä se tarkoittaa, miten se lasketaan ja mitä 75 % käyvästä arvosta tarkoittaa

Käypä arvo tulee vastaan tilanteissa, joissa rahaa ei vaihda omistajaa markkinahintaan: kun vanhempi lahjoittaa asunnon, kun osakeyhtiö myy auton omistajalleen, kun yritys siirtyy seuraavalle sukupolvelle tai kun perintö jaetaan. Verohallinto ei katso, mitä osapuolet sopivat, vaan mitä omaisuudesta olisi saatu vapailla markkinoilla.

Mikä on käypä arvo?

Käypä arvo on hinta, jonka omaisuuserästä todennäköisesti saisi myymällä sen tavanomaisessa kaupassa asiaa tuntevien, toisistaan riippumattomien osapuolten välillä tiettynä päivänä. Verohallinto käyttää käsitettä todennäköinen myyntihinta: esimerkiksi lahjan käypä arvo on sen todennäköinen myyntihinta lahjoituspäivänä.

Käypä arvo on aina sidottu päivään. Sama osake, asunto tai yritys voi olla eri päivinä eri arvoinen, joten arvo määritetään lahjoitus-, kuolin-, kauppa- tai tilinpäätöspäivälle.

Miten käypä arvo lasketaan?

Käypä arvo lasketaan sen mukaan, millaista omaisuus on: pörssiosakkeelle ja rahasto-osuudelle käytetään päivän kurssia, asunnolle ja kiinteistölle vertailukauppoja tai kiinteistönvälittäjän arviota, ja listaamattomalle yritykselle tuotto- ja substanssiarvoon perustuvaa laskelmaa. Jos markkinahintaa ei ole, arvo arvioidaan Verohallinnon syventävien ohjeiden mukaan.

Mikä on kiinteistön käypä arvo?

Kiinteistön käypä arvo on hinta, jolla kiinteistö todennäköisesti myytäisiin tavanomaisessa kaupassa, ja se määritetään yleensä vertailukauppojen tai kiinteistönvälittäjän arvion perusteella. Kiinteistöveroa varten vahvistettua verotusarvoa ei voi käyttää käypänä arvona, koska se lasketaan kaavamaisesti ja jää yleensä selvästi käypää arvoa pienemmäksi.

Vertailukaupan pitää olla samanlaisesta kohteesta samalta alueelta ja ajallisesti lähellä arvostuspäivää. Asunnon velkaa, kuten pankkilainaa, ei vähennetä käyvästä arvosta, vain taloyhtiölainan osuus.

Mitä tarkoittaa 75 % käyvästä arvosta?

75 % käyvästä arvosta on raja, jonka alle jäävä kauppahinta tekee kaupasta verotuksessa lahjanluonteisen. Jos ostaja maksaa omaisuudesta enintään 75 prosenttia eli kolme neljäsosaa sen käyvästä arvosta, kyse on lahjanluonteisesta kaupasta, ja lahjan arvo on käyvän arvon ja kauppahinnan erotus. Jos hinta on yli 75 prosenttia, kauppa on verotuksessa tavallinen kauppa.

Yrityksen sukupolvenvaihdoksessa raja on toinen: kun yritys tai sen osakkeet myydään perheenjäsenelle yli 50 prosentin hinnalla käyvästä arvosta ja muut ehdot täyttyvät, lahjaveroa ei määrätä. Säännöt ovat artikkelissa sukupolvenvaihdos.

Käypä arvo kirjanpidossa

Kirjanpidossa omaisuus merkitään pääsääntöisesti taseeseen hankintamenoon, josta vähennetään poistot, eikä käypään arvoon. Kirjanpitolaki sallii käyvän arvon käytön rahoitusvälineille ja sijoituskiinteistöille sekä arvonkorotuksen, kun esimerkiksi maa-alueen tai arvopaperin käypä arvo on pysyvästi olennaisesti hankintamenoa suurempi. Pienen yrityksen tilinpäätöksessä käyvän arvon kirjaukset ovat harvinaisia.

Jos pienyritys arvostaa rahoitusvälineitä käypään arvoon, sen on kerrottava liitetiedoissa arvostusmenetelmät ja käyvän arvon muutokset (PMA 3:5). Mikroyrityksen ei tarvitse esittää näitä tietoja. PMA:n liitetiedot ovat artikkelissa PMA-asetus, ja pörssiyhtiöiden IFRS-säännöt artikkelissa IAS.

Käypä arvo, tasearvo, verotusarvo ja markkina-arvo: mikä ero?

Käypä arvo on todennäköinen myyntihinta, tasearvo on kirjanpidon arvo hankintamenosta poistoilla vähennettynä, verotusarvo on verotusta varten kaavalla laskettu arvo ja markkina-arvo tarkoittaa arkikielessä samaa kuin käypä arvo silloin, kun omaisuudella on toimivat markkinat. Sama omaisuus voi saada neljä eri arvoa.

Mitä käypä arvo tarkoittaa yrittäjälle?

Yrittäjälle käypä arvo ratkaisee, miten osakkaan ja yhtiön väliset kaupat verotetaan. Jos osakeyhtiö myy omaisuutta osakkaalleen alle käyvän arvon tai ostaa siltä yli käyvän arvon, erotus voidaan verottaa peiteltynä osinkona. Samoin vuokran, korkojen ja palkkioiden osakkaan kanssa pitää vastata sitä, mitä vieras osapuoli maksaisi.

• Auto tai kone yhtiöltä osakkaalle: hinta vähintään käypä arvo. Kirjanpidon poistettu arvo ei riitä, jos käypä arvo on suurempi.
• Toimitila osakkaalta yhtiölle: vuokra käyvän vuokratason mukainen.
• Yrityksen myynti perheenjäsenelle: käypä arvo laskettuna, jotta tiedät, ylittyykö 50 %:n raja.
• Lahja tai perintö: omaisuus arvostetaan lahjoitus- tai kuolinpäivän käypään arvoon.

Peitellyn osingon seuraukset ovat artikkelissa peitelty osinko. Jos yrityksessäsi on edessä osakkaan kanssa tehtävä kauppa, sukupolvenvaihdos tai myynti, kilpailuta tilitoimisto tai katso oma hintasi ennen kauppaa.