Perusparannusmenot: mitä ne ovat ja miten ne vähennetään verotuksessa
Perusparannusmenot ovat kuluja, joilla rakennusta tai huoneistoa laajennetaan, muutetaan tai uudistetaan tasokkaammaksi kuin se oli, esimerkiksi parvekelasien asentaminen tai varaston muuttaminen saunaksi. Toisin kuin vuosikorjausta, perusparannusta ei vähennetä vuokratulosta kerralla: vuokratun osakehuoneiston perusparannus vähennetään yleensä 10 vuoden tasapoistoina ja vuokrarakennuksen perusparannus lisätään rakennuksen hankintamenoon, josta tehdään vuosittain poisto. Alla rajanveto vuosikorjaukseen, lasketut esimerkit ja yrittäjän näkökulma.
Lyhyesti
- Perusparannusmenot ovat laajennus-, muutos-, uudistus- ja vastaavien toimenpiteiden kuluja, joilla kohde muuttuu tasokkaammaksi kuin ennen.
- Vuosikorjaus palauttaa kohteen entiseen kuntoon ja vähennetään vuokratulosta heti. Perusparannus jaksotetaan usealle vuodelle.
- Vuokratun osakehuoneiston perusparannus vähennetään tasapoistoina, enintään 10 vuoden aikana: 3 000 € parvekelasit = 300 € vuodessa (Verohallinnon esimerkki).
- Vuokratun rakennuksen perusparannus lisätään rakennuksen hankintamenoon, josta asuinrakennuksessa tehdään enintään 4 %:n vuotuinen poisto.
- Heti oston jälkeen ennen vuokrausta tehty remontti ja oma työ eivät ole vähennettäviä perusparannusmenoja.
Perusparannusmenot tulevat vastaan, kun vuokranantaja tai yritys remontoi tilaa. Ratkaisevaa on, onko remontti vuosikorjausta vai perusparannusta, koska vähennyksen ajoitus riippuu siitä. Määritelmä ja käytännöt alla perustuvat Verohallinnon ohjeeseen Vuokratulojen verotus.
Mitä perusparannusmenot ovat?
Perusparannusmenot ovat omaisuuden laajennus-, muutos-, uudistus- ja muiden vastaavien toimenpiteiden kuluja. Perusparannuksessa rakennusta laajennetaan tai se muutetaan tasokkaammaksi kuin se oli. Verohallinnon esimerkkejä ovat kylmän varastotilan muuttaminen saunaksi, uima-altaan rakentaminen entiseen varastoon ja parvekelasien asentaminen.
Remontin luonnetta ei ratkaista hinnan perusteella. Kallis remontti voi olla kokonaan vuosikorjausta, ja edullinen muutos voi olla perusparannusta.
Mikä ero on perusparannuksella ja vuosikorjauksella?
Vuosikorjaus pitää kohteen entisessä kunnossa, perusparannus nostaa sen tasoa. Vuosikorjaus vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, kun se maksetaan. Perusparannus jaksotetaan poistoina usealle vuodelle.
Laajassa remontissa on usein molempia. Silloin kustannukset jaetaan perusparannukseen ja vuosikorjaukseen remontin laadun ja laajuuden mukaan. Jos jakoa ei itse selvitä, Verohallinto arvioi osuudet prosentteina.
Miten osakehuoneiston perusparannusmenot vähennetään?
Vuokratun osakehuoneiston perusparannusmenot vähennetään vuokratulosta yhtä suurina vuotuisina tasapoistoina menon todennäköisenä vaikutusaikana, kuitenkin enintään 10 vuoden aikana. Poisto aloitetaan siitä vuodesta, jona perusparannus maksetaan, ja sitä on vaadittava itse. Säännös on elinkeinoverolain 24 §:ssä, jota sovelletaan myös yksityisen vuokranantajan vuokratuloon (KHO 2001:2).
Taloyhtiön teettämät remontit ovat eri asia. Osakkaan kannalta ei ole merkitystä, onko yhtiön remontti perusparannusta vai vuosikorjausta, koska kulut peritään vastikkeina. Vastikkeiden vähentäminen on kerrottu sivulla vero 7H.
Miten rakennuksen perusparannusmenot vähennetään?
Vuokratun rakennuksen perusparannusmenot lisätään rakennuksen poistamattomaan hankintamenoon, ja niistä tehdään vuotuinen menojäännöspoisto rakennuksen poiston osana. Asuinrakennuksessa poisto on enintään 4 % poistamattomasta hankintamenosta (EVL 34 §).
| Vaihe | Euroa |
|---|---|
| Poistamaton hankintameno verovuoden alussa | 80 000 |
| + laajennuksen perusparannusmenot | 20 000 |
| = poistopohja | 100 000 |
| Poisto 4 % | 4 000 |
| Poistamaton hankintameno vuoden lopussa | 96 000 |
Maapohja ei kulu, joten sen perusparannusmenoja ei voi poistaa vuokratulosta. Tontin perusparannus, kuten tieliittymän asfaltointi, voidaan kuitenkin vähentää tasapoistoina. Rakennusten poistoprosentit eri rakennustyypeille ovat sivulla rakennusten poistot kirjanpidossa.
Milloin perusparannusmenoja ei voi vähentää?
Perusparannusmenoja ei voi vähentää vuokratulosta, jos remontti tehdään heti oston jälkeen ennen vuokrausta tai kun asunto on omassa käytössä. Silloin menot lisätään hankintamenoon ja ne vaikuttavat vasta myynnin luovutusvoittoon.
- Heti oston jälkeen tehty remontti: lisätään hankintamenoon, oli se vuosikorjausta tai perusparannusta (KHO 2000:51). Ratkaisussa KHO 2003:21 kulut kuitenkin hyväksyttiin vähennykseksi, koska verotoimisto oli neuvonut niin ja verovelvolliset saivat luottamuksensuojan.
- Omassa käytössä tehty perusparannus: lisätään hankintamenoon. Jos asunto myöhemmin vuokrataan, menot eivät muutu vuokratulon vähennykseksi.
- Oma työ: oman työn osuus ei ole vähennyskelpoinen missään tilanteessa. Vain itse tehdyt tai teetetyt ja maksetut kulut.
- Vuokralainen muuttanut sisään: Verohallinnon käsityksen mukaan jatkuvassa vuokrauksessa riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon. Sen jälkeen perusparannus vähennetään tasapoistoina.
Kotitalousvähennys koskee perusparannustyötä vain asunnossa, jota käytät itse. Vuokrausaikana tehdystä työstä ei saa kotitalousvähennystä. Vuonna 2026 kotitalousvähennys on yritykseltä ostetusta työstä 40 %, enintään 2 100 € ja omavastuu 150 €.
Miten perusparannusmenot kirjataan yrityksen kirjanpitoon?
Yrityksen kirjanpidossa perusparannusmenot aktivoidaan taseeseen rakennuksen tai muiden pitkävaikutteisten menojen hankintamenoon ja kirjataan kuluksi poistoina. Vuosikorjaukset kirjataan suoraan kuluksi. Sama rajanveto koskee esimerkiksi vuokratun liiketilan muutostöitä, jotka yritys maksaa itse.
Ero vaikuttaa tulokseen ja veroihin: kerralla kuluksi kirjattu perusparannus pienentää tulosta liikaa remonttivuonna ja voi johtaa verotuksen oikaisuun. Jos remontteja on paljon, kirjanpitäjän apu maksaa itsensä takaisin. Yksityisen vuokranantajan muistiinpanoihin löydät pohjan sivulta vuokranantajan kirjanpito, ja kokonaisuuden hinnan voit tarkistaa sivulta hinta.
Usein kysytyt
Mitä ovat perusparannusmenot?+
Laajennus-, muutos-, uudistus- ja vastaavien toimenpiteiden kuluja, joilla rakennus tai huoneisto muuttuu tasokkaammaksi kuin ennen. Esimerkiksi parvekelasit tai varaston muuttaminen saunaksi.
Mikä ero on vuosikorjauksella ja perusparannuksella?+
Vuosikorjaus palauttaa kohteen entiseen kuntoon ja vähennetään vuokratulosta heti. Perusparannus nostaa tasoa ja jaksotetaan poistoina usealle vuodelle.
Kuinka monessa vuodessa perusparannusmenot vähennetään?+
Vuokratun osakehuoneiston perusparannus vähennetään tasapoistoina menon todennäköisenä vaikutusaikana, enintään 10 vuodessa. Rakennuksen perusparannus lisätään hankintamenoon, josta asuinrakennuksessa tehdään enintään 4 %:n vuotuinen poisto.
Voiko perusparannuksen vähentää heti oston jälkeen tehdystä remontista?+
Ei. Välittömästi hankinnan jälkeen ennen vuokrausta tehdyn remontin kulut lisätään hankintamenoon, ja ne otetaan huomioon vasta myynnin luovutusvoittoa laskettaessa.
Paljonko vuokrasta maksetaan veroa?+
Vuokratulo on pääomatuloa. Siitä vähennetään vuokraukseen liittyvät kulut, kuten vastikkeet, vuosikorjaukset ja perusparannusten poistot, ja jäljelle jäävästä tulosta maksetaan pääomatuloveroa.
Saako perusparannuksesta kotitalousvähennyksen?+
Vain omassa käytössä olevassa asunnossa tehdystä työstä. Vuokrausaikana vuokra-asunnossa tehdystä työstä ei saa kotitalousvähennystä.
Kirjoittaa Taukon blogiin veroista, arvonlisäverosta ja palkoista: mitä yrittäjän pitää tehdä, milloin ja paljonko se maksaa.
Lue seuraavaksi
Vuokranantajan kirjanpito: muistiinpanot vuokratuloista ja kuluista, pohja ja laskettu esimerkki
Yksityishenkilönä vuokraava vuokranantaja ei ole kirjanpitovelvollinen, mutta Verohallinnon mukaan hänen pitää tehdä vuokraustoiminnasta muistiinpanot, joista näkyvät verotuksessa tarvittavat tulot, kulut ja tositteet, ja säilyttää ne kuitteineen 6 vuotta verovuoden lopusta. Tällä sivulla on vuokranantajan kirjanpidon malli kuukausitasolla, kalusteluettelo ja poistolaskelma, laskettu esimerkki yhden asunnon vuodesta veroilmoitukselle asti sekä raja, jonka jälkeen tarvitset oikean kirjanpidon.
Varainsiirtovero maksaminen: määräajat, ilmoitus OmaVerossa ja paljonko varainsiirtovero on 2026
Varainsiirtovero maksetaan OmaVerossa tai verkkopankissa omalla varainsiirtoveron viitenumerolla, ja määräaika riippuu kaupan kohteesta: asunto- ja liikeosakkeista kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta, välittäjän kautta ostetusta asunnosta kaupanteon yhteydessä ja kiinteistöstä ennen lainhuudon hakemista, viimeistään kuuden kuukauden kuluessa. Vero on 2026 kiinteistöistä 3 % ja asunto-osakkeista sekä muista arvopapereista, kuten yrityksen osakkeista, 1,5 %. Tällä sivulla on määräajat taulukkona, ilmoituksen ja maksun vaiheet, lasketut esimerkit asunto-, kiinteistö- ja yrityskaupasta sekä seuraamukset, jos ilmoitus tai maksu myöhästyy.
Vero 7H: vuokratulot asunto-osakkeista -lomake, kohdat 2.1–2.5 täytettynä ja mitä vuokratuloista saa vähentää
Vero 7H on Verohallinnon lomake, jolla ilmoitetaan vuokratulot ja niiden kulut asunto-osakkeesta eli taloyhtiön huoneistosta. Siihen merkitään bruttovuokrat sekä omalle osuudelle kuuluvat hoito- ja vesivastikkeet, tuloutetut rahoitusvastikkeet, vuosikorjaukset ja muut kulut, ja Verohallinto laskee niistä verotettavan pääomatulon. Vuodesta 2026 samat tiedot voi antaa OmaVerossa ilman lomakenumeroa. Tässä käydään kohdat läpi esimerkin kanssa ja kerrotaan, mitä saa vähentää ja milloin 7H tarvitaan.